Czy inwestycja w mieszkanie ma sens? Rynek mieszkań w Polsce 2023 roku

Mieszkania to narodowy sport Polaków.

Wydawać by się mogło, że Polacy uwielbiają inwestować w mieszkania. Jeśli przy rodzinnym obiedzie rozmawia się o inwestowaniu, to prawdopodobnie chodzi o kupowanie ziemi, mieszkań lub domów, które według ogółu naszego społeczeństwa zawsze zyskują. Wpis, który właśnie zaczynasz czytać, ma dowieść tego, czy inwestycja w mieszkanie ma sens w Polsce 2023 roku. Postaram się gruntownie zbadać większość czynników odpowiadających za popyt i podaż na rynku nieruchomości mieszkalnych, ujmując rynek nieruchomości w perspektywie krótko- i długoterminowej. Zacznę dość kontrowersyjnie, przyglądając się innym wpisom na temat nieruchomości w Polskim internecie i punktując ich stronniczość i powierzchowne traktowanie tematu.

Podcast

YouTube

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

Dlaczego większość analiz rynku nieruchomości jest zbyt powierzchowna.
Jakie czynniki wpływają na wzrost cen nieruchomości po stronie popytu i podaży.
Ile mieszkańców Polski mieszka na swoim, ile na kredyt, a ile wynajmuje.
Ile pokoi przypada na 1 osobę w Polsce i Europie i czy tłoczymy się.
Jak zmienią się ceny mieszkań w Polsce w zależności od scenariusza demograficzno-imigracyjnego.

Powiązane wpisy

Dlaczego większość analiz rynku nieruchomości jest słabo przygotowana?

Niektórych to denerwuje, ale jeśli krytykuję, to robię to zwykle w białych rękawiczkach i bez wytykania palcami. Robię to nie ze strachu, ale dlatego, że cenię sobie inteligencję odwiedzających i wiem, że bezproblemowo domyślisz się o jaki rodzaj „analiz rynku nieruchomości” mi chodzi. Niestety dla nas, a więc dla ludzi zainteresowanych inwestowaniem (również w nieruchomości), większość publikowanych w Polsce analiz rynku nieruchomości niesie krzykliwy przekaz w postaci:

„Nieruchomości to podstawa budowania majątku dla zamożnych”.
„Nieruchomości to jedyna bezpieczna klasa aktywów inwestycyjnych”.
„Na inwestycji w nieruchomości nie można stracić”.
„Nieruchomości rosną od XX kwartałów. Trend jest nie do zatrzymania”.

Są też wieczni wieszcze kryzysu na rynku nieruchomości, którzy tytułują swoje wpisy w podobny sposób:

„Inwestorzy w nieruchomości w kropce, nadchodzi wielki kryzys”.
„Demografia katem rynku nieruchomości: nie będzie komu kupować/wynajmować”.
„To KONIEC polskiego rynku nieruchomości – bankructwa deweloperów”.
„Kupił apartament, a teraz żałuje. Cały rok stoi niewynajęty”.

Po moim wpisie możesz spodziewać się czegoś więcej. Przedstawię teraz konkretne problemy z dostępnymi w internecie analizami rynku polskich nieruchomości mieszkalnych.

Błędy analiz polskiego rynku nieruchomości

Siłą każdego rynku, a więc zarówno rynku nieruchomości, jak i rynku akcji, jest relacja między popytem a podażą. Największe wzrosty cen aktywów występują, gdy popyt znacznie przewyższa podaż, ale w wielu dostępnych w internecie analizach nieruchomości obydwie strony równania spłyca się i opisuje bardzo niedokładnie. Przykłady tych niedokładności podaję poniżej:

Przy analizie popytu często bada się wyłącznie:
- Stosunek zmian cen mieszkań do zmian wysokości średniego wynagrodzenia:
  - Po pierwsze: większość Polaków nie zarabia średniego wynagrodzenia, a mniej.
  - Po drugie: czy kiedyś słyszałeś parę dyskutującą o zakupie nowego mieszkania, która jako argument powiedziałaby: „hej, Maryla, powinniśmy kupić nowe mieszkanie, bo 5 lat temu za średnie wynagrodzenie stać by nas było na 0,4 m², a teraz za średnią krajową możemy kupić 0,42 m² mieszkania”? Ja nie.
- Zmiany demograficzne w skali kraju:
  - Po pierwsze: rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Spadek cen w jednym mieście nie oznacza automatycznie spadku cen w innych miastach.
  - Po drugie: to, że Kielce lub Wałbrzych się dynamicznie wyludniają, nie musi oznaczać, że we wszystkich polskich miastach ubywa mieszkańców. A nawet jeśli, to ubytek mieszkańców nie zawsze oznacza spadku popytu na (nowe lub większe) nieruchomości.
Przy analizie podaży często bada się tylko:
- Przeszły (historyczny) wzrost cen mieszkań:
  - To, że ceny nieruchomości rosną już od 10, 11 lub 12 lat nie oznacza, że będą rosły przez kolejną dekadę. Ta sama zależność dotyczy np. giełdy i notowanych tam akcji.
- Koszty pracy/ziemi/materiałów, ale w oderwaniu od marż deweloperów:
  - Sam wzrost kosztów pracy, ziemi i materiałów nie oznacza kryzysu w branży nieruchomości. „Koszt pracy drastycznie rośnie”, „koszty materiałów biją rekordy” – i co, jeśli deweloperzy i tak mogą (drożej) sprzedać mieszkania, utrzymując swoje 20-30% marże na sprzedaży?

W celu przeprowadzenia kompleksowej analizy rynku nieruchomości musimy spojrzeć trochę szerzej. Rozpiszę zatem większość czynników wpływających na ceny domów i mieszkań w Polsce.

Jak ocenić popyt na rynku mieszkaniowym?

Zacznijmy od popytu, który jest tutaj kluczowy, bo przy jego odpowiedniej wielkości podaż się zawsze znajdzie. Na wolnym rynku działa duża liczba deweloperów, którzy przy wysokim popycie z pewnością wyregulują podaż tak, aby zarabiali na swoich działalnościach. Rozróżniamy dwa źródła popytu na nieruchomości:

Popyt mieszkalny, a więc osoby kupujące mieszkania na własny użytek.
Popyt inwestycyjny, a więc osoby kupujące mieszkania na wynajem.
(Flipperów ignoruję, bo tak naprawdę zwiększają oni płynność, ale odnowione mieszkania sprzedają jednym z powyższych, więc w tym równaniu są neutralni).

Wśród osób szukających mieszkania dla siebie rozróżnić można tych, którzy szukają pierwszego mieszkania oraz tych, którzy chcą poprawić obecne warunki życia, rozglądając się za nowszym lub większym lokum. Na wzrost popytu mieszkalnego wpływają przede wszystkim:

Niskie stopy procentowe i niskie marże kredytów hipotecznych. Tani pieniądz zachęca do zakupu nieruchomości.
Wysoki koszt najmu mieszkania. Słynne „po co płacić komuś, jak można spłacać swoje?”.
Wzrost zamożności społeczeństwa. Bogacący się często polepszają swoje warunki życia.
Wysoki procent osób mieszkających w przepełnionych mieszkaniach.
Wysoki procent osób mieszkających z rodzicami (w domu rodzinnym).
Mocna demografia lokalna – w mieście przybywa mieszkańców.
Programy wsparcia popytu, np. kredyt 2%.
Strach przed przegapieniem okazji (FOMO) związany z rosnącymi cenami mieszkań.

Wszystkie powody wymieniłem na poniższej ilustracji:

Dużą grupą są osoby kupujące mieszkania typowo w celach inwestycyjnych. Na wzrost popytu inwestycyjnego wpływają przede wszystkim:

Duża stabilność gospodarcza i polityczna kraju.
Wysoka imigracja do kraju oraz danego miasta.
Niskie stopy procentowe, przez które lokaty i obligacje są mało atrakcyjne w porównaniu do inwestycji w mieszkania na wynajem.
Korzystne warunki opodatkowania zysku z inwestycji w mieszkanie. Chodzi tu o zwolnienie z podatku 19% od zysku, jeśli mieszkanie posiada się przez 5 lat lub więcej oraz o niską stawkę ryczałtu od wynajmu mieszkania.
Wysokie walory turystyczne regionu.
Niski koszt podróżowania i urlopu w danym mieście.
Mieszkańcy posługujący się językiem angielskim.
Niski koszt wynajmu wakacyjnego (w porównaniu z kosztem pobytu w hotelu).

Analiza wszystkich powyższych powinna dać nam bardzo dobry obraz obecnej siły popytu na rynku nieruchomości w Polsce. Z podażą wcale nie jest mniej skomplikowanie, ale jestem pewien, że kolejny akapit Cię zaciekawi.

Jak ocenić podaż na rynku mieszkaniowym?

Jak już wspomniałem – jeśli jest na coś popyt, to podaż prawie na pewno się znajdzie, ale są niezależne czynniki, które ją wspierają albo sztucznie hamują. W ocenie podaży na rynku nieruchomości powinniśmy osobno spojrzeć na dwa jego segmenty:

Podaż na rynku pierwotnym, czyli sprzedaż nowych domów i mieszkań przez deweloperów.
Podaż na rynku wtórnym, czyli sprzedaż istniejących domów i mieszkań przez ich właścicieli.

Jako że wpis jest o wzrostach cen na rynku nieruchomości, to po stronie podaży opiszę jej spadek, czyli przyczyny spadku podaży. Działalność deweloperów w segmencie mieszkaniowym hamują następujące czynniki:

Wysokie koszty pracy, materiałów budowlanych oraz ziemi, ale tylko w połączeniu z niskim popytem na nowe nieruchomości (zbyt małe marże – nie opłaca się „tu” budować).
Ograniczona liczba gruntów w dobrych lokalizacjach lub ewentualne problemy prawne z gruntami (plan zagospodarowania itp.).
Niskie tempo sprzedaży obecnych inwestycji deweloperskich. Tylko duże firmy mogą sobie pozwolić na kilkanaście lub kilkadziesiąt aktywnych inwestycji w sprzedaży.
Duży popyt instytucjonalny – fundusze typu REIT (opisane w tej serii na blogu) mogą „zgarniać z rynku” całe budynku lub całe osiedla, ograniczając podaż dla klientów detalicznych.
Wysokie stopy procentowe to wysoki koszt pieniądza dla dewelopera.
Konserwatywne prawo budowlane, które utrudnia uzyskanie pozwolenia na budowę.
Brak popytu na mieszkania „premium” w danej lokalizacji. Często marże na „regularnych” mieszkaniach są zbyt niskie, aby opłacało się kupować ziemię.

Temat rozwinąłem na poniższej grafice:

Jednak rynek pierwotny to nie wszystko. Spadek podaży na rynku wtórnym występuje w następujących warunkach:

Wiele osób jest zainteresowane najmem. Wynajem mieszkań obniża szansę na to, że mieszkanie trafi na sprzedaż na rynku wtórnym.
Niewielka liczba mieszkań na wynajem na lokalnym rynku. Jak wyżej.
Niskie stopy procentowe, przy których lokaty i obligacje są mniej opłacalne od posiadania mieszkania na wynajem.
Gdy kredyt jest tani, to właściciele nieruchomości na wynajem nie mają dużej presji na ich sprzedaż. Stać ich na bezproblemowe regulowanie zobowiązań związanych z kredytem hipotecznym.

Analiza rynku nieruchomości do prostych zatem nie należy. Przyznam szczerze, że jeszcze nigdy nie czytałem wpisu o rynku nieruchomości, który brałby pod uwagę wszystkie powyższe czynniki. Dodam nawet, że nie miałoby to większego sensu, bo bardzo ciężko przewidywać ich przyszłe wartości, na które wpływa zbyt dużo niepewnych czynników.

Jak zatem podejść do analizy rynku nieruchomości, aby nie kpić sobie z inteligencji czytelników, jednocześnie przedstawiając czytelny obraz obecnej sytuacji? Opisać dokładnie sytuację na rynku mieszkaniowym, ale prognozy przyszłości uwarunkować od kilku najważniejszych czynników, do których należą przede wszystkim liczba domów i mieszkań oraz liczba mieszkańców naszego kraju. Zacznijmy od opisu polskiego rynku nieruchomości w 2023 roku.

Polub moją stronę na Facebooku!

Znajdziesz tam mnóstwo przydatnych informacji o finansach i inwestowaniu

Inwestomat.eu

Jaki jest rynek mieszkaniowy w Polsce 2023 roku?

Polski rynek nieruchomości nigdy nie wydawał się równie kuloodporny, co obecnie. Jest kilka powodów, dla których piszę to zupełnie szczerze i bez sarkazmu.

Mamy za sobą prawie dekadę wzrostów cen, a one nie przestają rosnąć.
Rynek nieruchomości przetrwał pandemię COVID-19 i towarzyszące jej zamknięcie gospodarki.
Polski rynek mieszkań przetrwał też falę inflacji i towarzyszące jej rosnące stopy procentowe.
Obecnie pomaga mu też wizja spadku stóp procentowych oraz program „Bezpieczny kredyt 2%”, który znacząco zwiększył liczbę zapytań o kredyty hipoteczne.
Pomaga mu też fakt, że ze względu na imigrantów z Ukrainy znacznie wzrósł popyt na najem mieszkań.

Tradycyjnie rynkowi nieruchomości pomaga też wiara Polaków w inwestowanie w mieszkania jako w coś „namacalnego”, a więc lepiej zrozumiałego i mniej ulotnego od akcji czy obligacji. Ocenę polskiego rynku nieruchomości już klasycznie zacznę od spojrzenia na stan posiadania mieszkań i domów w naszym kraju.

Stan posiadania mieszkań i domów

W poprzednim wpisie tego rodzaju na blogu, czyli wydanym w styczniu 2021 roku „Ceny mieszkań w 2021 roku. Prognoza i perspektywy” bardzo mocno opierałem się na tym, że większość Polaków mieszka na swoim. Przyznaję, że zrobiłem spory błąd, nie analizując tego w kontekście mieszkania z rodzicami oraz stłoczenia w mieszkaniach. Zacznę więc od wyjaśnienia mojego błędu. Załóżmy, że:

W kraju A 80% osób mieszka we własnym mieszkaniu bez obciążenia hipoteką, ale na 1 osobę przypada 1 pokój lub 20 metrów kwadratowych mieszkania.
W kraju B tylko 30% mieszkańców mieszka „na swoim” (reszta wynajmuje lub ma aktywny kredyt hipoteczny), ale na 1 osobę przypadają 2 pokoje lub 40 metrów kwadratowych mieszkania.

W którym z krajów będzie większy popyt na nowe mieszkania? Ciężko powiedzieć, więc dołóżmy tu dodatkowy czynnik w postaci mieszkania z rodzicami (w domu rodzinnym):

Z wymienionych 80% osób mieszkających „na swoim” w kraju A, aż 75% dorosłych w wieku 18-34 lat mieszka z rodzicami.
W kraju B tylko 20% dorosłych w wieku 18-34 mieszka w domu rodzinnym.

Powyższe powinno dać Ci niezły pogląd na to, w którym kraju ludzie się bardziej cisną i z czasem prawdopodobnie będą chcieli przejść na swoje lub przeprowadzić się do większego mieszkania. Zapraszam na dyskusję w komentarzach o tym, czy w kraju A, czy w kraju B popyt na mieszkania będzie większy (zakładając, że ludzi będzie w kolejnych latach na nie stać).

A my przechodzimy do statystyki właścicielstwa mieszkań, w której Polacy wydają się osobami zamożnymi i niezależnymi. Piszę to dlatego, że aż 74% z nas mieszka w swoim domu lub mieszkaniu, w dodatku bez kredytu, a 13% na swoim, ale z kredytem hipotecznym:

Tylko 13% Polaków wynajmuje mieszkanie, co w porównaniu z Niemcami (53%), Austrią (49%), czy Danią (40%) wygląda tak, jakby mieszkań nie wynajmował nad Wisłą prawie nikt. We własnych mieszkaniach życie prowadzą także Rumuni (94%!), Chorwaci (84%) czy Bułgarzy (83%), co kłóci się z przeświadczeniem, że mieszkańcy Europy południowo-wschodniej są biedniejsi od osób mieszkających na Zachodzie.

Wracając do Polski, to z czasem zwiększa się odsetek osób kupujących mieszkanie na kredyt, a jednocześnie kurczy się odsetek wynajmujących, co sugeruje, że z wiekiem millenialsi chcą jednak zamieszkać „na swoim”:

Skoro tylko niespełna 13% Polaków wynajmuje mieszkanie, to jakim cudem buduje się u nas ponad 200 tysięcy domów i mieszkań rocznie i wszystkie z nich bezproblemowo znajdują nabywców? Rozwiązaniem zagadki może być liczba pokoi, powierzchnia mieszkań oraz definicja słowa „własne”, do której za chwilę dojdziemy.

Wielkość mieszkań i domów i ich zatłoczenie

Zaczniemy od statystyki, która trochę zszokuje tych, którzy myśleli, że Polacy, Rumuni, Chorwaci czy Bułgarzy w przeciwieństwie do swoich zachodnich sąsiadów mieszkają wygodnie na swoim. Co z tego, że mieszkają we własnych mieszkaniach i domach, skoro „własne” oznacza ścisk i zatłoczenie? Na mieszkańców Łotwy, Słowacji, Rumuni i Polski przypada przeciętnie 1,1 pokoju w domu lub w mieszkaniu, co przy Europie Zachodniej jest wynikiem niezwykle słabym i sugerującym przepełnienie mieszkań w regionie:

Pod kątem ścisku w mieszkaniach wyróżniamy 3 grupy krajów:

Kraje rozwinięte, np. Belgia, Irlandia, Holandia, Hiszpania, Dania, Francja i Niemcy, gdzie liczba pokoi w mieszkaniu na osobę od dawna oscyluje wokół 2.
Kraje wschodzące o dynamicznym rozwoju gospodarki mieszkaniowej, np. Czechy, Litwa, Węgry i Estonia, w których liczba pokoi na osobę dynamicznie wzrosła w ostatnich latach (z ok. 1 do ok. 1,5). W Czechach jest to faktyczny rozwój gospodarki mieszkaniowej, a w Litwie i Estonii „pomaga” znaczny spadek liczby ludności w ostatnich kilkunastu latach. Piszę to, aby pokazać, że statystyka bywa zwodnicza i należy ją analizować świadomie.
Kraje wschodzące o dużym zacofaniu w kwestii mieszkaniowej, np. Łotwa, Słowacja, Rumunia, Polska i Bułgaria.

Powyższa statystyka wygląda jeszcze ciekawiej, gdy zbadamy zmianę liczby pokoi na osobę w ostatnich kilkunastu latach dla krajów o różnej charakterystyce:

Podczas gdy Polska notuje w 15 lat nieznaczny wzrost (1 -> 1,1) średniej liczby pokoi na osobę w mieszkaniu, Węgry, Estonia i Litwa dokonują o wiele większego skoku, zbliżając się w tej kwestii do bogatszego Zachodu. W międzyczasie na Zachodzie stagnacja objawiająca się tym, że w Niemczech czy Belgii liczba pokoi na osobę od lat nie zwiększa się, co akurat jest normalne dla społeczeństw rozwiniętych, które są zadowolone z tego, gdzie mieszkają. A skoro już przy zadowoleniu jesteśmy, to omówmy teraz dane dotyczące subiektywnego zatłoczenia mieszkań, które nie wyglądają dla Polski najlepiej. Według Eurostat prawie 36% mieszkańców Polski mieszka w przeludnionym gospodarstwie domowym:

Powyższa statystyka wymaga jednak wyjaśnienia. Za żyjącą w przeludnionym gospodarstwie domowym uważa się osobę, która nie dysponuje minimalną liczbą pokoi (wlicza się salony, a nie wlicza kuchni i łazienek) wynoszącą:

Jeden pokój dla gospodarstwa domowego.
Jeden pokój na parę (partnerów) w gospodarstwie domowym.
Jeden pokój dla każdej osoby mieszkającej bez partnera, która ukończyła 18 lat.
Jeden pokój na parę osób stanu wolnego tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat.
Jeden pokój dla każdej osoby w wieku od 12 do 17 lat i nieujętej w poprzedniej kategorii.
Jeden pokój na parę dzieci do lat 12.

Zgodnie z powyższym, przykładowo:

Mieszkanie, w którym mieszka dwoje rodziców oraz córka w wieku 13 lat i syn w wieku 14 lat będzie uznawane za zatłoczone, jeśli są w nim mniej niż 3 pokoje.
Mieszkanie, w którym mieszka dwoje rodziców oraz dwóch synów w wieku 16 lat będzie uznawane za zatłoczone, jeśli są w nim mniej niż 2 pokoje.

Nie jest to zatem metryka idealna, ale pokazuje ona, że Europa pod względem zatłoczenia dzieli się na 3 „prędkości”. Najwięcej przestrzeni mają Cypryjczycy, Maltańczycy, Holendrzy, Irlandczycy, Belgowie i Hiszpanie, a najmniej Słowacy, Chorwaci, Polacy, Bułgarzy, Rumuni i Litwini. Jeśli o przeludnienie mieszkań chodzi, to Polska znacząco się w ostatnich 15 latach poprawiła, choć aby dogonić Zachód potrzeba nam o wiele więcej niż spadek z 52 do 36%:

Powyższe może sugerować, że chociaż tylko 13% mieszkańców Polski wynajmuje mieszkania, to pozostałe 87% mieszka na niewielkiej powierzchni lub niekoniecznie naprawdę „na swoim”, tylko z rodzicami.

Czy Polacy naprawdę mieszkają na swoim?

Założę się, że część czytelników zauważyła w toku czytania wpisu, że sformułowanie „na swoim” może oznaczać też „u rodziców”. To zupełnie normalne, że osoby niepełnoletnie mieszkają z rodzicami. To równie normalne, że duża część studentów, zwłaszcza tych, którzy studiują w swoim mieście rodzinnym, postanawia pozostać w domu rodzinnym. Nietypowe może Ci się jednak wydać to, że prawie 66% młodych Polaków i Polek w wieku 18-34 lat stale mieszka w mieszkaniu lub domu swoich rodziców:

Jeśli 66% osób w tym wieku niewiele dla Ciebie znaczy, to wg GUS w 2023 roku w Polsce żyło:

Około 2,6 mln osób w wieku 18-24 lat.
Około 2,2 mln osób w wieku 25-29 lat.
Około 2,6 mln osób w wieku 30-34 lat.

Statystyka Eurostat sugeruje, że spośród tych około 7,5 mln osób aż 65,7%, czyli niespełna 5 mln osób mieszka z rodzicami, a tylko 2,5 mln „wyfrunęło na swoje”. Pokazuje to, że młodzi są w Polsce dość mało samodzielni, jeśli o sytuację mieszkaniową chodzi, jednocześnie implikując, że w przyszłości prawdopodobnie będą szukać czegoś dla siebie. W kontekście rynku nieruchomości jest to niezwykle ważna i bardzo często pomijana informacja, bo stanowi to „ukryty popyt na mieszkania” w wysokości kilku milionów osób. Nie mamy rzecz jasna informacji o tym, czy ich rodzice posiadają więcej niż 1 mieszkanie, ale domyślić się można, że w większości nie, ponieważ gdyby mieli, to przekazaliby je albo udzielili w użytkowanie swoim dzieciom.

Ciekawie w tym kontekście wygląda statystyka posiadania mieszkań, na którą nałoży się procent młodych mieszkających z rodzicami. Pokazuje ona prawdziwą przepaść między krajami rozwiniętymi typu Szwecja lub Dania a krajami rozwijającymi się typu Polska czy Chorwacja. Jestem świadomy obecności różnic kulturowych między Słowianami a np. Skandynawami, bo mieszkałem w Szwecji ponad 4 lata i dość dobrze znam uwarunkowania kulturowo-rodzinne Szwedów. Tym prościej wyjaśnić mi oczywistą korelację między odsetkiem osób mieszkających pozornie „na swoim”, a odsetkiem młodych, którzy nie założyli jeszcze swojego gniazda (a mogliby, bo są pełnoletni):

W Szwecji prawie 9 na 10 osób w wieku 18-34 lat nie mieszka już z rodzicami. Gdyby powyższe dotyczyło Polski, to 4,25 z 5 mln młodych, którzy mieszkają z rodzicami, musieliby się od nich wyprowadzić i albo wynająć mieszkanie, albo kupić je – w większości na kredyt. Jest to moim zdaniem dowód na wysoki „ukryty popyt” na mieszkania, który zrealizuje się w kilkunastu kolejnych latach. Oczywiście duża część z tych osób już zawsze będzie mieszkać w domu rodzinnym, a Polska nie stanie się kolejną Danią czy Szwecją, ale te osoby będą szukać mieszkań (niekoniecznie na rynku pierwotnym).

Przejdźmy teraz do sekcji dotyczącej wzrostu cen mieszkań w Polsce, którego kontynuacja jest dla wielu tak oczywista, jak to, że jutro też wstanie słońce.

Wzrost cen mieszkań w Polsce

Ulubionym wskaźnikiem ekspertów działających na rynku nieruchomości, którym zależy na jego dalszych wzrostach, są po prostu historyczne ceny nieruchomości. Przyglądając się im dla 7 największych miast w Polsce (czyli dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) możemy wyciągnąć kilka interesujących wniosków. Pierwszym z nich jest to, że wzrost cen mieszkań w dużych miastach Polski wyniósł w ostatnich 10 latach około 70%, co wydaje się liczbą imponującą, ale do pięt nie dorasta np. stopie zwrotu z indeksu akcji S&P 500, która wyniosła w tym czasie ponad 230%.

Nie na tym chciałbym jednak się skupić, bo jedną z głównych rzeczy, na które zwracam uwagę przy sprawdzaniu cen nieruchomości, jest różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań. Różnice te już od lat pozostają w Polsce na dość niskim poziomie, co sugeruje „rynek dewelopera” i to, że klienci raczej akceptują ceny ofertowe na rynku. Wzrost cen na rynku pierwotnym (deweloperskim) jest dość oczywisty, ale momenty „rozjazdu” między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w przeszłości dobrze sygnalizowały możliwe spadki cen mieszkań:

W ciągu ostatnich 10 lat tylko w jednym okresie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi była większa niż w II kwartale 2023 roku. Był to okres zamknięcia gospodarki i ogólnej niepewności związanej z pandemią COVID-19, w którym Polacy raczej wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkań. Jeśli to zrobili, to prawdopodobnie teraz żałują, bo w największych miastach w Polsce przeciętne ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania wzrosły od tego czasu z około 8500 złotych do 11 500 złotych. Faktem jest jednak to, że luka między cenami ofertowymi a transakcyjnymi wraz ze wzrostem stóp procentowych powiększyła się, co zmienić się może po ich spadku oraz pierwszych danych dotyczących skutków działania programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Na rynku wtórnym luka między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest przeciętnie o wiele większa niż na rynku pierwotnym. Gołym okiem jednak widać to, że w 2022 i 2023 roku jest ona przeciętnie większa niż w kilku poprzednich latach:

Co z tego, że klin między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest większy niż przeciętnie, skoro w ujęciu długoterminowym ceny mieszkań dynamicznie rosną? Być może nic, ale widać, że rynek wtórny został dotknięty podwyżką stóp procentowych bardziej od rynku pierwotnego i przez kilka kwartałów ceny transakcyjne w największych miastach w ogóle nie rosły. Nie pomogła mu też rekomendacją S wydana przez KNF, która (choć ostatnio zredukowana) skutecznie blokowała w ostatnich kilkunastu miesiącach chętnych na zaciągnięcie nowych kredytów hipotecznych. A skoro u deweloperów były promocje, to po co kupować zazwyczaj gorszej jakości mieszkanie z rynku wtórnego?

Polski wzrost cen mieszkań w ostatnich kilkunastu latach może wydawać się imponujący, ale na tle innych krajów Europy nie jest niczym szczególnym.

Wzrosty cen mieszkań na tle Europy

Indeks cen mieszkań bierze pod uwagę przeciętne mieszkania w kraju, więc wzrost dla Polski jest tu w latach 2010 – 2022 mniejszy, niż sugerowałyby liczby z poprzednich akapitów. Według Eurostat w latach 2010 – 2022 wzrost ceny przeciętnego mieszkania w Polsce wyniósł 56,4%, co wobec innych krajów Europy plasuje nas gdzieś pośrodku euforii wzrostów cen mieszkań. Dla porównania:

Na Węgrzech ceny mieszkań wzrosły w ciągu 12 lat o 170,7%.
W Austrii, Czechach, Łotwie i Litwie wartość wzrostu w tym czasie wyniosła między 120 a 135%.
Bardziej niż w Polsce ceny nieruchomości rosły też w Holandii, Portugalii, Słowacji, Szwecji czy w Niemczech.

Były też kraje, w których ceny nieruchomości spadły, np. Cypr (-4,6%) oraz Włochy (-9,5%) oraz takie, w których wzrosły tylko nieznacznie, np. Hiszpania (+5,5%) oraz Finlandia (+19%). Indeks nieruchomości przygotowywany przez Eurostat dla lat 2010 – 2022 przedstawia się dla wszystkich badanych krajów następująco:

Powyższe powinno zamknąć dyskusję o tym, że rynek nieruchomości zyskał w Polsce nieproporcjonalnie mocno w stosunku do krajów sąsiednich. Wygląda na to, że czas wzrostu gospodarczego, dynamicznego wzrostu wynagrodzeń i towarzyszącej im inflacji walut europejskich zebrał żniwo w postaci rosnących cen nieruchomości. Pozostaje pytanie, czy i jak długo ten trend będzie kontynuowany, na które spróbujemy zaraz odpowiedzieć, biorąc pod uwagę najważniejsze czynniki kształtujące popyt i podaż na rynku nieruchomości. Zanim do tego dojdzie, sprawdzimy dane dot. liczby pozwoleń na budowę w Polsce i w Europie.

Liczba pozwoleń na budowę

Zaczniemy od opisania dynamiki liczby pozwoleń na budowę w ostatnich 15 latach. Pierwszą ciekawostką jest to, że w większości krajów Europy buduje się obecnie mniej domów i mieszkań niż 1,5 dekady temu. Polska jest jednym z chlubnych wyjątków, bo obok Niemiec, Szwecji, Danii i Austrii mieści się na podium krajów, w których wzrost liczby pozwoleń na budowę między 2022 a 2007 jest największy. Najsłabszy wzrost podaży nieruchomości wystąpił w Hiszpanii, we Włoszech i w Grecji, które kojarzą się ze spadkiem cen nieruchomości, licznymi pustostanami i kryzysem demograficznym.

Sam wzrost liczby nowych budów wygląda w Polsce dość dobrze, ale warto zobaczyć to na liczbach dla poszczególnych lat z tego okresu. Wzrost popytu na nieruchomości styluje podaż, więc w Polsce od 2013 roku, czyli od 10 lat prawie bezustannie rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę nieruchomości mieszkalnych:

Napisałem „prawie” nieustannie, ponieważ między rokiem 2021 a 2022 były niewielkie spadki powodowane wzrostem stóp procentowych z 0,1 do 6,75. Wyższe stopy procentowe działają negatywnie na rynek nieruchomości na kilka sposobów:

Zwiększają koszt pieniądza (kredytów, pożyczek i obligacji) dla deweloperów, utrudniając rozpoczynanie nowych przedsięwzięć deweloperskich.
Zwiększają koszt pieniądza dla potencjalnych klientów kredytowych oraz utrudniają wzięcie kredytu (im wyższe są stopy procentowe, tym mniejsza grupa osób będzie miała wg banku zdolność kredytową).
Zwiększają atrakcyjność innych bezpiecznych form inwestowania, np. lokat i obligacji (choć pokaż mi w Polsce kogoś, kto sprzeda swoje „wiecznie zyskujące mieszkanie” i kupi obligacje skarbowe), co potencjalnie może doprowadzić do sprzedaży kupionego na wynajem mieszkania i ulokowania kapitału gdzie indziej.

Po omówieniu tych istotnych czynników widzę, że rynek mieszkaniowy ma się dobrze i praktycznie suchą stopą przeszedł przez kilka niezwykle trudnych lat. Najważniejszym wnioskiem z tej części jest jednak to, że możemy mieć w naszym kraju do czynienia z dużym przyszłym popytem na mieszkania, który jest jeszcze niewidoczny. Jeśli do tej zmiany nie dojdzie, to możemy mieć niebawem pokolenie 40-latków mieszkających ze swoimi rodzicami, czego raczej nie widzę.

Czas na część symulacyjną, czyli próbę dokonania niemożliwego w postaci zaprognozowania zmian głównych sił na rynku nieruchomości: liczby mieszkańców Polski oraz liczby nieruchomości mieszkalnych w naszym kraju.

Obserwuj mnie na Twitterze:

Follow @Inwestomat_eu

Subskrybuj mój kanał YouTube:

Czy inwestycja w mieszkanie ma sens w 2023 roku?

W teorii powinienem teraz zestawić zmiany wartości ponad 20 wymienionych we wcześniejszej części kryteriów oceny rynku nieruchomości i zaimponować Ci jednoznaczną i oczywistą oceną rynku nieruchomości. Nie zrobię tego jednak, bo po kilku wpisach o nieruchomościach, które wcześniej wydałem, widzę, że nie miałoby to żadnego sensu.

Pracownicy deweloperów, pośrednicy nieruchomości i „niezależni” analitycy, którzy są przez nich opłacani, zrobią wszystko, aby dowieść, że ceny nieruchomości będą rosły.
Sceptycy rynku nieruchomości, czyli często osoby zajmujące się handlem innymi klasami aktywów (np. akcjami) zrobią wszystko, aby dowieść, że czeka nas niebawem kryzys na rynku nieruchomości.

Prawda jest jednak taka, że nikt nie potrafi przewidzieć przyszłych wartości ponad 20 wskaźników i uczciwy analityk rynku może zrobić tylko jedno: zestawić obecną liczbę mieszkań i domów w Polsce z liczbą ludności naszego kraju w różnych scenariuszach i pozwolić czytelnikowi wysnuć na tej podstawie własne wnioski na temat przyszłych cen mieszkań.

Symulacja 1 - nie trzeba już wielu mieszkań

Choć liczby osób w przeciętnym gospodarstwie domowym w tym wpisie jeszcze nie używałem, to jest to właściwy moment, aby się jej przyjrzeć:

Według Eurostat w przeciętnym polskim gospodarstwie domowym mieszka 2,9 osoby. Liczba ta jest prawie niezmienna od 15 lat, bo w 2007 roku wynosiła 2,8 osób/gospodarstwo domowe.
Polski GUS neguje jednak tę informację, podając, że przeciętne polskie gospodarstwo domowe ma obecnie 2,47 osób. Ze względu na bliskość rodzimego GUS-u to właśnie tym liczbom zaufam i założę, że właśnie tak było pod koniec 2022 roku.
Na tle Europy jest to liczba dość duża. W przeciętnym gospodarstwie domowym w wymienianych we wpisie 27 krajach europejskich mieszka 2,34 osoby.
Wraz z postępem rozwoju gospodarczego kraju oraz starzeniem się społeczeństwa zwykle spada średnia liczba osób żyjących w gospodarstwie domowym. Tego przykładem są np. Czechy, Łotwa czy Estonia.
Bardziej zamożne kraje mają na ogół niższą liczbę osób w gospodarstwie domowym niż kraje, których obywatele są jeszcze „na dorobku” (jak Polska). Według Eurostat kraje rozwinięte mają przeciętnie 2,1-2,2 osoby na 1 gospodarstwo domowe.
W swojej wykonanej w czerwcu 2016 roku prognozie GUS zakłada jednak, że wielkość przeciętnego gospodarstwa domowego w Polsce nigdy nie spadnie poniżej 2,4 osoby.
Wiemy, że w 2015 roku w przeciętnym polskim gospodarstwie domowym żyły 2,72 osoby, a w 2021 roku 2,55. Obecne 2,47 wskazuje na dynamiczny trend obniżania się liczby osób przypadających na 1 gospodarstwo domowe. Warto więc założyć kontynuację tego trendu aż dojdziemy do pewnej liczby docelowej.

Podstawowym założeniem dla tej części wpisu będzie to, że założę w niej scenariusz GUS-owski, w którym Polska dąży do przeciętnej liczby 2,4 osoby na 1 gospodarstwo domowe. Oto jak w tym scenariuszu prezentuje się liczba mieszkań i domów w Polsce, prognoza jej wzrostu oraz szacunek dot. potrzebnej liczby mieszkań w naszym kraju:

W Polsce żyje obecnie około 37,7 mln osób. Jeśli nie uwzględnimy liczby rezydentów czasowych i uznamy, że satysfakcjonującą liczbą osób na 1 gospodarstwo domowe jest 2,4 osoby, to w Polsce 2023 roku możemy mieć wystarczającą liczbę mieszkań dla wszystkich. Oto jak przedstawiają się konkretne liczby:

Liczba mieszkań i domów wynosi w Polsce około 15,7 milionów (co wynika ze spisu powszechnego GUS z 2021 roku i późniejszych informacjach o rynku nieruchomości).
Zapotrzebowanie na domy i mieszkania wynosi 15,7 milionów (liczba ludności dzielona na 2,4).
Ignoruję tu popyt czysto turystyczny, którego skalę ciężko określić.

Popyt z podażą spotykają się w 2023 roku, a wszyscy Polacy mieszkają w satysfakcjonujących warunkach. Tylko coś tu nie gra, bo deweloperzy budują właśnie kilkaset tysięcy nowych domów i mieszkań, a te się (powoli, bo powoli, ale…) sprzedają. Zapomniałem o pustostanach, które teraz uwzględnie w obliczeniach.

Symulacja 2 - Uwzględniamy pustostany

Łączna liczba nieruchomości mieszkalnych w Polsce może wynosić koło 15,7 miliona, ale wg GUS w marcu 2021 roku aż 1,8 milionów z nich było niezamieszkanych. W tamtym okresie było to 12% mieszkań ogółem, więc założę teraz, że w kolejnych kilkudziesięciu latach 12% mieszkań w Polsce będzie niezamieszkałe. Nie wnikam w szczegóły przyczyn takiego stanu rzeczy, ale uwzględniając to w kalkulacji, podaż nasyci popyt w 2031 roku, czyli dopiero za 8 lat:

Pustostany to kolejna zmienna, którą bardzo trudno przewidzieć. Może ich być o wiele więcej, jeśli migracja ze wsi do miast będzie postępować, ale i o wiele mniej, jeśli miejskie pustostany zostaną zrewitalizowane i wynajęte lub sprzedane. Niepewności dodaje też fakt, że obecnie mamy w Polsce około miliona czasowych rezydentów (głównie z Ukrainy), którym nadano numery PESEL. W trzeciej symulacji spróbuję uwzględnić zarówno pustostany, jak i imigrantów.

Symulacja 3 - Uwzględniamy pustostany i imigrację

W trzecim podejściu obniżam liczbę dostępnych mieszkań o 12%, uwzględniając pustostany oraz zwiększam liczbę ludności o 1,4 miliona (od początku 2021 roku, gdy wybuchła wojna na Ukrainie). Liczbę imigrantów celowo zwiększam z uwagi na brak dokładnych danych, a więc niepewność pomiarową. Takie założenia przesuwają moment spotkania popytu z podażą do 2034 roku, czyli za ponad 10 lat:

Na wszystkie trzy symulacje w dużej mierze wpływa fakt, że założyłem powolny spadek dynamiki budowanych w ciągu roku mieszkań. Jeśli w latach 2024-2050 będzie budowane więcej nowych domów i mieszkań, to moment przecięcia liczby mieszkań z zapotrzebowaniem na nie wystąpi wcześniej.

Symulacje uwzględniają wyłącznie zapotrzebowanie na mieszkania i liczbę mieszkań, co stanowi ogromne, ale moim zdaniem potrzebne uproszczenie. Mógłbym bawić się w przewidywanie przyszłych stóp procentowych, inflacji, wzrostu wynagrodzeń, a także kosztów budowy i marż deweloperów, ale owoce tej analizy byłyby bez znaczenia. Wyjaśnię to w ostatnim rozdziale mojej dzisiejszej analizy.

Co dalej z cenami mieszkań?

To doskonały moment, aby rozróżnić średnie ceny mieszkań w Polsce oraz popyt na mieszkania w całym kraju od cen i popytu lokalnego. Rynek mieszkań to tak naprawdę rynek lokalny i zainteresowanego zakupem mieszkania na wynajem w Warszawie nie interesuje to, że przeciętne ceny mieszkań w Polsce spadają i to, że Kielce się wyludniają. Analitycy rynku nieruchomości czasami zapominają, że Polska nie jest jednym wielkim megalopolis, a grupą kilku większych i wielu mniejszych miast i wsi.

Szymon Pifczyk we wpisie na blogu „Kartografia Ekstremalna” przedstawił bardzo ciekawą grafikę pokazującą zmianę liczby ludności dla polskich powiatów, która nie pozostawia złudzeń: większość z nich się wyludnia, a zmiany na plus obserwujemy prawie wyłącznie w większych miast i aglomeracji miejskich (i to nie wszystkich):

Duży wzrost notują zwłaszcza Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto, a spadki notuje Łódź oraz Katowice i Bydgoszcz. Pora zauważyć, że czym innym jest inwestycja w kawalerkę w centrum Warszawy, Sopotu lub Gdańska, a czym innym inwestycja w mieszkanie w jednym z mniejszych, być może nawet wyludniających się miast. Ceny mieszkań dostosowują się do bilansu popytu i podaży i nie zdziwię się, jeśli w kolejnych latach zobaczymy ich dalsze wzrosty w dużych aglomeracjach idące w parze ze znacznymi spadkami w małych miastach i na wsiach.

Mimo wszystko spróbujmy spojrzeć na wiele lat w przyszłość i domyślić się, co stanie się z cenami mieszkań w Polsce.

Polski rynek mieszkań 2050

Kilka akapitów temu dowiodłem tego, że popyt na mieszkania może spotkać się z podażą między 2031 a 2034 rokiem i bardzo trudno powiedzieć, co wydarzy się później. Najmniej pewne są następujące parametry:

Przyszła demografia Polski z uwzględnieniem imigracji i emigracji. Zwiększona liczba imigrantów z Ukrainy i ich pozostanie na stałe, może znacznie zwiększyć popyt na zakup nieruchomości (zarówno na wynajem, jak i dla siebie).
Migracje między polskimi miastami. To niby oczywiste, że największe aglomeracje będą dalej rosnąć, ale zależy to mocno od wielu czynników, a przede wszystkim od działalności firm i korporacji w regionie, czyli od możliwości zatrudnienia na dobrych warunkach.
Liczba pustostanów, które nie nadają się do użycia. Nie chcę narzekać, ale statystyce pustostanów w Polsce i Europie można sporo zarzucić. Liczby publikowane są niezwykle rzadko, są niedokładne i brakuje konkretnych powodów, dla których nieruchomości są pustostanami.

Polska roku 2050 i jej rynek mieszkaniowy może łączyć zatem cechy Singapuru i Hiszpanii lub Włoch:

Ceny mieszkań w największych polskich miastach mogą rosnąć tak szybko, jak w Singapurze. Zwłaszcza jeśli chodzi o centra dużych miast, w których łatwo o prace i o wysoką stopę życiową.
Ceny mieszkań w mniej popularnych lokalizacjach mogą spadać jak we Włoszech czy Hiszpanii. Umieranie osób starszych i brak chętnych na przejęcie ich domów i gospodarstw. Wzmożone migracje młodych do większych miast wojewódzkich i towarzyszące im pustostany mogą sprawić, że populacja większości mniejszych miast Polski może do 2050 roku dynamicznie spaść.

Ale to nie wszystko, bo wraz z rosnącą liczbą mieszkańców miast, osoby zamożne lub posiadające większe rodziny mogą chcieć przeprowadzić się na przedmieścia. Spowoduje to rośnięcie miast i przeznaczanie większej liczby mieszkań w centrach miast na cele turystyczne.

Jeśli czujesz, że pozostawiłem Cię bez konkretnych wniosków, to obiecuję, że zrobiłem, co mogłem, aby polski rynek mieszkaniowy opisać rzetelnie. Przejdźmy do podsumowania, w którym zostawię sugestie na kryteria do dalszych analiz.

Podsumowanie

Największym zaskoczeniem przy tworzeniu tej analizy były różnice między danymi dotyczącymi Polski publikowanymi przez Eurostat oraz przez GUS. Znacznie utrudniło to analizę i sprawiło, że musiałem w kwestii Polski zaufać bliższemu nam źródłu z Warszawy, a w kwestii Europy agencji europejskiej. Mam nadzieję, że nie zniekształciło to obrazu rzeczywistości, którą chciałem przedstawić jak najlepiej i jak najciekawiej.

Najważniejszym wnioskiem, który możemy wyciągnąć z tej analizy, jest to, że polski rynek nieruchomości nie jest jeszcze nasycony. Ze względu na:

dużą liczbę młodych osób mieszkających z rodzicami,
relatywny ścisk w polskich mieszkaniach i niską liczbę pokoi na osobę,
spadek liczby osób w przeciętnym gospodarstwie domowym, któremu jednak dość daleko do unijnej średniej,
to, że polskiego rynku nieruchomości nie „zabił” ani COVID-19, ani znacznie podwyższone stopy procentowe.

Myślę, że do krachu i dużych spadków na rynku nieruchomości (ogółem) bardzo daleko. Myślę jednak, że warto obserwować lokalne rynki, bo o ile w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku ceny nieruchomości mogą rosnąć w kolejnych 10, 15 lub 20 latach, to w mniejszych miastach i wsiach takich wzrostów bym się nie spodziewał.

Nie jest powiedziane, że będziemy drugą Hiszpanią, ale wiele zależy od deweloperów, którzy regulują nową podaż na rynku nieruchomości. Wierzę, że umieją oni wyczuć trendy i w najgorszym wypadku po prostu obniżą liczbę budów, skutecznie zarabiając na nasyconym rynku, na którym większość popytu będą stanowić osoby chcące polepszyć swój byt.

A co Ty myślisz o polskim i europejskim rynku nieruchomości? Czy obstawiasz dalsze wzrosty, czy rychły spadek cen mieszkań w naszym kraju? Jak zwykle liczę na ciekawą dyskusję w komentarzach i zachęcam do zapisywania się do newslettera (pole zapisu jest poniżej), aby nie przegapić żadnych nowych treści. Do następnego!

Zapisz się do mojego newslettera:

Zastrzeżenie

Informacje przedstawione na tej stronie internetowej są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik podejmuje decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność. Autor bloga nie ponosi odpowiedzialności za treść reklam umieszczanych na blogu.