Ceny mieszkań w 2021 roku. Prognoza i perspektywy

Ceny mieszkań w 2021 roku. Prognoza i perspektywy

Niby drożej, ale sprzedających przybywa.

To już czwarty wpis na moim blogu, w którym prześwietlam polski rynek nieruchomości, dzięki czemu mam już trochę doświadczenia jeśli chodzi o wiarygodne źródła danych. Celem tego artykułu jest próba wykonania prognozy dla rynku mieszkań i domów mieszkalnych w 2021 roku, bazując na twardych danych z roku ubiegłego i długoterminowych trendach inwestycyjnych w Polsce. Będzie ciekawie, choć miejscami nieco kontrowersyjnie, bo poszukując danych natknąłem się na wiele źródeł, które jakby „na siłę chciałyby utrzymać ceny nieruchomości na obecnych poziomach”, o czym przeczytasz w tym tekście. Oczywiście rynek nieruchomości nie jest jedynym, na którym działają konkretne grupy interesów, ale o ile na rynku akcji „nagania się” na konkretne papiery wartościowe to na rynku mieszkaniowym „nagania się” na całą klasę aktywów inwestycyjnych.

I to właśnie jest największą trudnością dla chcących prognozować trendy cen na polskim rynku nieruchomości mieszkalnych. Choć dane są publicznie dostępne w internecie to poza wielkimi agregatorami w rodzaju Głównego Urzędu Statystycznego, Narodowego Banku Polskiego, czy Eurostatu i OECD niewiele źródeł jest zupełnie „bezstronnych”. Przykładem tu będzie publikowanie danych tylko z wybranych miesięcy, kasowanie historii publikacji, czy „chowanie ich” z publicznego widoku internetu lub przedstawianie w sposób, który sprawi, że czytelnik „uwierzy” w naszą linię prezentacji. Spróbuję dzisiaj podejść do rynku nieruchomości możliwie bezstronnie, bazując tylko na sprawdzonych i zaufanych źródłach, które nie mają określonego interesu. Choć najciekawszą częścią wpisu będzie ta z prognozami na kolejne lata, a szczególnie na rok 2021 to zaczniemy od zarysowania kontekstu w postaci omówienia minionego roku 2020 na polskim rynku nieruchomości mieszkalnych.

Podcast

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jak w 2020 roku zmieniały się ceny mieszkań w różnych regionach Polski.
  • Jak pandemia COVID-19 zmieniła rynek nieruchomości w kontekście cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań.
  • Jak bardzo spadła opłacalność najmu mieszkań w 2020 roku.
  • Ile ofert sprzedaży i najmu było na rynku w 2020 roku i jak mocny jest wzrost tych liczb.
  • Ile mieszkań właściwie potrzebujemy w kontekście przyszłych pokoleń.
  • Jak zmienią się ceny mieszkań w 2021 roku w różnych regionach Polski.

Zmiana cen mieszkań w 2020 roku

Każdy dobry artykuł potrzebuje odpowiedniego tła. W przypadku tekstu o cenach nieruchomości w 2021 roku niemal doskonałym tłem będzie opisanie trendu ich zmian w poprzednich latach, a szczególnie w roku ubiegłym, czyli 2020. Jeśli regularnie czytasz mój blog to może zaznajomiłeś się z tekstem „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?„, w którym omawiałem możliwy wpływ długoterminowych czynników gospodarczych na przyszłe ceny mieszkań w Polsce. Ciekawy może też być dla Ciebie wpis „Jak koronawirus wpłynie na polski rynek nieruchomości?„, w którym nieco „bawiłem się danymi”, by spróbować przewidzieć wpływ pandemii COVID-19 na popyt i podaż na rynku nieruchomości, zwłaszcza w kontekście ich dostępności i najmu. Tę analizę zaczniemy od omówienia zmian cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w różnych miastach Polski:

Ceny mieszkań w 2021 roku - zmiana cen transakcyjnych na rynku pierwotnym

Rynek pierwotny, który dotyczy mieszkań nowych i „prosto od dewelopera” przeżywał w ostatnich 5 latach prawdziwy renesans. Dla przykładu: w Gdańsku i w Warszawie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły między III kwartałem 2015 roku, a analogicznym okresem 2020 roku odpowiednio o 50% i 37%. Jeśli myślisz, że te dwa miasta to odosobnione przypadki to wiedz, że w 7 dużych miastach (Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i we Wrocławiu) mieszkania na rynku pierwotnym podrożały przez ostatnie 5 lat średnio o 39%. Niewiele gorzej jest w mniejszych miastach wojewódzkich, do których należy Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów i Szczecin, w których ceny mieszkań deweloperskich wzrosły w ciągu połowy dekady „tylko” o 37%. Wspomnianym wzrostom cen nieruchomości towarzyszyło rosnące o około 31% średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw przy pięcioletniej dynamice inflacji wynoszącej ok. 11%, do których jeszcze wrócimy. W poniższej tabeli znajdziesz zmianę średniej ceny transakcyjnej mieszkania z rynku wtórnego dla Gdańska, Warszawy i 15 innych miast Polski:

Ceny mieszkań w 2021 roku - zmiana cen transakcyjnych na rynku wtórnym

Jeśli uważasz, że wzrosty cen na rynku pierwotnym są wysokie to przygotuj się na zaskoczenie. Cena metra kwadratowego średniego mieszkania w Gdańsku wzrosła w ciągu lat o 71%, a w Warszawie o 37%. Dla 7 dużych miast był to wzrost o 41%, a dla 10 nieco mniejszych aglomeracji aż 45%. Przypomnę, że rynek pierwotny rósł odpowiednio o 50%/37%/39%/37%, czyli w każdym przypadku przynajmniej o kilka punktów procentowych mniej niż mieszkania z rynku wtórnego. Nie zmienia to faktu, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym wzrost cen mieszkań w ostatnich latach znacznie przekroczył tempo wzrostu realnych wynagrodzeń, do czego wrócimy za kilka akapitów. W tym akapicie analizowaliśmy jedynie ceny transakcyjne, czyli te po których faktycznie sprzedawane były mieszkania. Czas zerknąć na szczegóły dotyczące również cen ofertowych, zestawiając je z transakcyjnymi, by mieć pełen obrazek wzrostu cen, który nastąpił w ostatnich kilkunastu latach w największych aglomeracjach Polski.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Tę część analizy zaczniemy ponownie od rynku pierwotnego, czyli tego, który w ostatnich latach zaliczył nieco bardziej umiarkowany, choć równie zdecydowany i jednoznaczny wzrost cen. Na kolejnych sześciu wykresach kolorem czerwonym oznaczyłem przebiegi średnich cen transakcyjnych, czyli tych, za które faktycznie były dokonywane transakcje w każdym z miast, zaś kolorem granatowym – średnie ceny ofertowe, których wcześniej nie omawiałem. Na wstępie warto zauważyć, że historycznie momenty, w których ceny transakcyjne zbliżały się do ofertowych były zwiastunami wzrostów cen mieszkań. To zrozumiałe, a na giełdzie jest to odpowiednik zwiększonego wolumenu zleceń kupna, które w końcu „doganiają” zlecenia sprzedaży, powodując nagły wzrost cen danego waloru. W przypadku rynku pierwotnego w stolicy był to wzrost bardzo dynamiczny, co widać na pierwszy rzut oka na poniższym wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Rynek pierwotny Warszawa

Dla zainteresowanych: wszystkie dane pochodzą z raportu NBP dotyczącego rynku nieruchomości w III kwartale 2020 roku, na którym lubię opierać podobne wpisu z uwagi na brak konkretnego interesu NBP związanego z polskim rynkiem nieruchomości. Wracając do warszawskiego rynku pierwotnego warto zauważyć, że przeżywał on w latach 2013-2017 stagnację cen, które powolutku wspinały się, by w 2018 roku wystrzelić „jak szalone”, powodując, że ceny ofertowe coraz bardziej „rozjeżdżały się” z tymi transakcyjnymi. Reality check nastąpił w 1 kwartale 2020 roku, czyli wraz z pierwszymi podejrzeniami nadchodzącego zamknięcia gospodarki, które po raz pierwszy od ładnych kilku lat obniżyły ceny transakcyjne (choć tylko o 4%) u warszawskich deweloperów. Nie minął kwartał i przekroczyły one jednak poziomy ze stycznia 2020 roku, notując kolejne historyczne rekordy, przekroczywszy poziom 10 000 zł za metr kwadratowy średniego mieszkania w stolicy. Nieco inaczej zareagował na pandemię rynek trójmiejski, na którym ceny transakcyjne nie spadły, ale ceny ofertowe już tak:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Rynek pierwotny Gdańsk

Gdański rynek różni się od warszawskiego tym, że dynamiczny wzrost rozpoczął się tutaj nie w 2018, a już w 2017 roku, kiedy to średnie ceny ofertowe metra kwadratowego przekroczyły 6500 zł. Nie musieliśmy czekać długo, bo w ciągu 3 lat od tamtego momentu mogliśmy zaobserwować w Trójmieście poziomy cen ofertowych deweloperów podobne do tych warszawskich. Mowa tutaj o średniej cenie metra kwadratowego na rynku pierwotnym sięgającej nawet 10 000 zł dla mieszkań w pomorskiej aglomeracji.

Choć wielu deweloperów zapewnia, że rynek jest dalej atrakcyjny, rozgrzany i „ani trochę się nie zatrzymał” to na wykresie można zaobserwować wyraźny spadek tempa wzrostu cen ofertowych. Inteligentna osoba powinna zadać pytanie „skoro rynek jest dalej w trendzie wzrostowym to dlaczego deweloperzy w kwartałach II i III 2020 roku musieli obniżać ceny ofertowe? Z drugiej strony, po cenach transakcyjnych widać, że chętni na mieszkania na rynku pierwotnym dalej są i płacą za nie coraz więcej, choć już nie w tak zawrotnym tempie jak w latach 2018 i 2019. Warszawa i Gdańsk należą do największych miast w Polsce, ale by zrozumieć polski rynek nieruchomości warto też spojrzeć na ceny mieszkań w mniejszych miastach wojewódzkich, których historyczny przebieg przedstawiłem na poniższym wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Rynek pierwotny 10 średnich miast

Mowa tutaj o Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie i Szczecinie, w których trend wzrostowy – podobnie jak w Gdańsku – rozpoczął się w 2017 roku. Ciekawostką może być to, że w tych średniej wielkości miastach klienci jakby mniej negocjują, sprawiając, że ceny transakcyjne idą „łeb w łeb” z ofertowymi, choć ten trend znacznie spowolnił w 2020 roku. Owszem – tendencja wzrostowa w cenach transakcyjnych postępowała w III kwartale 2020 roku, ale ceny ofertowe rosły znacznie szybciej od tych transakcyjnych, co oznacza, że część deweloperów musiała pójść na ustępstwa w negocjacjach.

Zanim przejdziemy do omówienia cen ofertowych i transakcyjnych na rynku wtórnym chciałbym zaznaczyć jak bardzo rynek pierwotny różnił się w każdym z trzech omawianych wyżej przypadków. Dla Warszawy widoczny był wzrost luki pomiędzy cenami ofertowymi, a transakcyjnymi, świadczący o myśleniu życzeniowym deweloperów i schodzeniu na ziemię inwestorów ze stolicy. W Gdańsku podobny trend jest nieoczywisty, a kwartały „rozjazdu” zwykle kończą się kwartałem, gdy ceny transakcyjne spotykają się z ofertowymi, co powoduje kolejny „wystrzał” tych drugich. Dla mniejszych miast zmiany te szły w ostatnich latach „łeb w łeb”, więc tym ciekawsza będzie analiza cen mieszkań z ich rynku wtórnego.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Zanim jeszcze spojrzysz na kolejne trzy wykresy, chciałbym zadać Ci pytanie. Jak myślisz, czy różnice w cenach transakcyjnych i ofertowych będą w przypadku rynku wtórnego większe, czy mniejsze niż dla tego pierwotnego? Rynek wtórny ma to do siebie, że jest na nim zazwyczaj o wiele więcej aktywnych ofert, a same oferty często bardzo „odbiegają” od oczekiwań kupujących. Z tego powodu rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi, a transakcyjnymi jest tutaj o wiele większa niż na rynku pierwotnym, na którym różnica wynika zwykle z drobnych i jak najbardziej dopuszczalnych negocjacji z deweloperem. Rynek wtórny to przy tym prawdziwa „wolna amerykanka”, a takie negocjacje powodują średnio prawie 1,5 tysięczną różnicę w cenie metra kwadratowego dla warszawskiego rynku wtórnego, co doskonale widać na załączonym wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Rynek wtórny Warszawa

W przypadku rynku warszawskiego może dziwić jedynie to, że średnie ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkania w ciągu ostatnich 13 lat nigdy nie zeszły poniżej 8000 złotych, mimo, że ich ceny transakcyjne znajdywały się tam przez 6 lat z rzędu. Dowodzi to wielkiego uporu Warszawiaków, a być może tamtejszej tradycji do silnego negocjowania cen, gdyż te transakcyjne są zazwyczaj dalekie od tych przedstawionych w ofercie. Bazując na danych NBP zaobserwować można, że gdańscy sprzedawcy mieszkań z rynku wtórnego stąpali po ziemi, oferując ceny znacznie bardziej zbliżone do tych, po których udawało się zamykać transakcje. Wystarczy rzut oka na poniższy wykres, by uświadomić sobie, że warszawska „tradycja negocjacyjna” pojawiła się na trójmiejskim rynku mieszkaniowym dopiero niedawno:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Rynek wtórny Gdańsk

Podobnie jak w przypadku gdańskiego rynku pierwotnego, oczekiwania sprzedawców zostały w ostatnich 3 kwartałach nieco sprowadzone na ziemię, a ich ciągły, ponad pięcioletni wzrost wyhamował. Nie przeszkadzało im to, by w III kwartale 2020 roku zamykać transakcji po lepszych cenach za metr kwadratowy niż rok wcześniej, choć przewidywać można, że przez malejącą w pandemii opłacalność najmu w IV kwartale kupujący sprawią, że ta tendencja się w końcu odwróci. Dane o cenach nieruchomości z IV kwartału 2020 roku będą dostępne na stronie NBP dopiero w okolicy marca-kwietnia 2021 roku, także „pożyjemy, zobaczymy”, a póki co przyjrzyjmy się cenom nieruchomości z rynku wtórnego w średniej wielkości miastach:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Rynek wtórny 10 średnich miast

W 10 miastach wojewódzkich rynek wtórny bardzo przypomina rynek pierwotny, a różnice między ofertami, a transakcjami są tam bardzo nieznaczne. Może to wynikać z niższych oczekiwań sprzedających, ale też z wyższej akceptacji cen przez kupujących. Bardzo ciekawe jest zdecydowane „wypłaszczenie” obydwu krzywych w trzech kwartałach 2020 roku, które zwiastuje kolejne „chude miesiące” również na tych 10 średniej wielkości rynkach nieruchomości w naszym kraju. Jak można podsumować ten akapit? Wygląda na to, że ceny mieszkań w 2021 roku mogą pozostać w stagnacji, zwłaszcza przy założeniu, że gospodarczy lockdown potrwa kolejne 2-3 miesiące. W przeszłości odbyliśmy na blogu wiele dyskusji o tym, że „ceny mieszkań rosną wraz ze wzrostem inflacji i wynagrodzenia”, więc myślę, że warto będzie teraz porównać wzrost tych trzech wskaźników dla naszego kraju.

Inflacja, wynagrodzenia, a ceny mieszkań

Jednym z najczęściej padających w dyskusji o cenach mieszkań argumentem jest „mieszkania drożeją, bo rosną pensje Polaków, więc stać nas na coraz więcej” i chyba potrafię zrozumieć dlaczego tak jest. Ta teza wydaje się logiczna, gdyż bogacące się społeczeństwo jest w stanie pozwolić sobie na coraz więcej. Nie mówiąc już o kombinacji wyższych pensji z tańszym i bardziej dostępnym kredytem (malejące stopy procentowe), który sprawia, że „stać nas” na coraz droższe mieszkania. Jest z nią tylko mały problem: jest błędna, bo ceny mieszkań rosły i rosną o wiele szybciej niż nasze wynagrodzenia, a przynajmniej te z rynku pierwotnego w dużych miastach Polski. Poniżej przygotowany przeze mnie na potrzeby tego wpisu „indeks”, który wynosił 100 dla każdej zmiennej w 2006 roku, a później rósł zgodnie ze wzrostem poziomów:

  • Inflacji CPI na złotym.
  • Średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w Polsce.
  • Cen mieszkań na rynku pierwotnym w 7 dużych miastach Polski.
  • Cen mieszkań na rynku wtórnym w 7 dużych miastach Polski.

Zmiany wartości tych „indeksów” w czasie prześledzisz na poniższym wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - Inflacja i wynagrodzenia a ceny mieszkań w Polsce

Na pierwszy rzut oka bardzo dynamiczny wzrost polskich wynagrodzeń w ciągu ostatnich 13 lat w pełni usprawiedliwia znaczny wzrost cen mieszkań z rynku wtórnego, gdyż obydwa przebiegi spotykają się w III kwartale 2020 roku, czyli ostatnim punkcie danych. Sęk w tym, że na powyższym wykresie mamy również indeks inflacji CPI, który zaniża przedstawiony wzrost wynagrodzeń. Moglibyśmy polemizować, że inflacja też wpływa na wzrost cen mieszkań (bo na pewno tak jest) i lepiej jest porównywać „czysty” wzrost pensji Polaków do „czystego” wykresu cen mieszkań, ale wg mnie warto zestawić też realny wzrost wynagrodzeń z cenami mieszkań. Na poniższym wykresie kolorem granatowym zaznaczyłem indeks wzrostu realnego wynagrodzenia (czyli przy uwzględnieniu inflacji na złotym) wobec zmian cen mieszkań i domów mieszkalnych w 7 dużych miastach (ponownie są to: Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa i Wrocław) naszego kraju:

Ceny mieszkań w 2021 roku - realne wynagrodzenia a ceny mieszkań

Ci, którzy narzekają na bańkę mieszkaniową w obecnej chwili, nazywając tak ~10% roczne wzrosty cen mieszkań powinni wg mnie prześledzić lata 2006-2007, w których to mieszkania drożały o 50-60% w ciągu roku (a przynajmniej tak podaje NBP). Nie wiem czy wynika to z kiepskiej jakości danych z tamtego okresu, czy naprawdę ceny mieszkań rosły tak dynamicznie, ale jeśli zawierzyć naszemu źródłu to ceny mieszkań w ciągu 13 lat wzrosły na rynku pierwotnym o prawie 140%, a na rynku wtórnym o około 105%, czyli i jedne i drugie przynajmniej podwoiły swoją wartość. W tym samym czasie średnie zarobki w Polsce wzrosły realnie o około 52%, czyli ich tempo wzrostu było o połowę niższe niż to dotyczące cen mieszkań z rynku wtórnego i prawie trzykrotnie mniejsze niż wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera.

Czy uważam zatem, że inflacja i wzrost wynagrodzeń nie tłumaczą zjawiska rosnących cen nieruchomości? Wprost przeciwnie, bo myślę, że są jednym z najważniejszych czynników oraz motorem tych wzrostów, ale nie powinniśmy tłumaczyć „drożyzny” na rynku nieruchomości jedynie wzrostem wynagrodzeń i cen usług i towarów. Zanim przejdziemy dalej chciałbym podzielić się listą czynników, które wg mnie mogły spowodować nagły wzrost cen mieszkań w ostatnich latach:

  • Niskie stopy procentowe, a więc mała atrakcyjność lokat i depozytów w bankach.
  • Niskie stopy procentowe, a więc bardzo tani i dostępny dla każdego kredyt hipoteczny.
  • Wzrost wynagrodzeń, a więc większa zdolność kredytowa Polaków i chęć „polepszania jakości swojego życia” wśród naszych rodaków.
  • Wzrost wynagrodzeń, czyli wzrost kosztów pracy osób zatrudnionych na budowach.
  • Stale bardzo niskie wynagrodzenia przy względnie wysokim poziomie edukacji Polaków, a więc „wysyp” nowych biur zagranicznych spółek, które 3-4-krotnie taniej mogą mieć w Polsce podobnego pracownika do tego na Zachodzie. Efektem tego jest migracja osób ze wsi i miasteczek do dużych miast, która winduje tamtejsze ceny najmu nieruchomości.
  • Skoro drożał najem (patrz wyżej) to inwestycja w mieszkanie na wynajem stawała się bardziej opłacalna, powodując dalszy wzrost cen mieszkań.
  • Spora imigracja osób z Ukrainy. Otwarcie granic i niepewność gospodarcza u naszego wschodniego sąsiada spowodowała ogromną migrację Ukraińców do polskich miast, windując tamtejsze ceny mieszkań jeszcze bardziej.
  • Wzrost inflacji, a więc „drożyzna” również na rynku materiałów budowlanych. Droższe materiały budowlane to droższe mieszkania.

To wszystko można by podsumować jednym zdaniem: „ceny mieszkań między 2015, a 2020 rokiem rosły, bo rósł na nie popyt”, ale zaskakuje mnie jak rzadko dokonywana jest analiza źródeł popytu, a jak często po prostu stwierdza się fakt, że „ceny rosną, a więc inwestycja się opłaca”. Prawda jest taka, że ceny mieszkań rosną tak długo, jak opłacalny jest ich wynajem, który w kraju, gdzie między 20%, a 30% klientów kupuje mieszkanie w celach inwestycyjnych w naturalny sposób dyktuje i będzie dyktował ceny mieszkań. Sprawdźmy zatem jak zmieniała się opłacalność najmu w poszczególnych kwartałach minionego już 2020 roku.

Spadek opłacalności najmu w 2020 roku

Tę część wpisu dedykuję wynajmowi mieszkań w Polsce, skupiając się przede wszystkim na ocenie wpływu pandemii COVID-19 i towarzyszącego jej lockdownu polskiej gospodarki na ten segment. Nawet bez dokonywania jakiejkolwiek szeroko zakrojonej analizy cen prawdopodobnie zauważyłeś, że ceny wynajmu mieszkań w większości polskich aglomeracji spadły. O ile tegoroczne wakacje i poluzowanie obostrzeń związanych z epidemią choroby COVID-19 wpłynęły na najem (zwłaszcza krótkoterminowy) bardzo pozytywnie to praca zdalna i zamknięte uczelnie najmowi mieszkań nie pomaga. W większych aglomeracjach wojewódzkich, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto bardzo dużą część wynajmujących stanowią studenci, z których spora część nie pochodzi z tych miast. Skoro uczelnie są obecnie zamknięte, a zajęcia prowadzone zdalnie to rzadko który student podjął decyzję, by powrócić do miasta, w którym studiuje, co negatywnie wpłynęło na popyt na rynku najmu długoterminowego (poza wakacyjnego). Zacznijmy od przestudiowania cen najmu z najnowszej publikacji dotyczącej cen nieruchomości przygotowanej przez NBP.

Ceny najmu mieszkań w 2020 roku

W cokwartalnym raporcie dotyczącym rynku nieruchomości NBP przedstawia wykres zmian nie tylko cen sprzedaży, ale także cen najmu metra kwadratowego w wybranych miastach. Raport z III kwartału 2020 roku dość dobitnie pokazał wpływ lockdownu związanego z pandemią COVID-19 na polski rynek najmu, który dotknął wszystkie aglomeracje bez wyjątku, nie oszczędzając zwłaszcza tych, w których przed pandemią kwitła turystyka. Jak pisałem dwa akapity wyżej: wzrost cen najmu nakręca wzrost cen mieszkań, a tendencja wzrostowa jeśli o najem chodzi rozpoczęła się już w 2014 roku, co doskonale widać na przygotowanym przez NBP wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - stawka najmu mieszkania na rynku wtórnym NBP

Między III kwartałem 2019 roku, a analogicznym okresem roku 2020 średnie stawki najmu spadły w każdym z badanych miast. W Warszawie spadek ten wyniósł około 6%, w Gdańsku bliżej 4%, zaś w Krakowie niemal 8%. Przypomnę, że dane te dotyczą kwartału trzeciego, a więc nie mamy jeszcze informacji zawierających w sobie „drugą falę” koronawirusa i związany z nią lockdown, w którym od kilku (kilkunastu?) tygodni się znajdujemy. Nie mam wątpliwości, że IV kwartał 2020 roku przyniósł dalsze spadki cen najmu nieruchomości mieszkalnych, a więc pogłębił spadek rentowności wynajmu mieszkań, o którym przeczytasz w kolejnym akapicie.

Rentowność najmu w 2020 roku

Może NBP jako instytucja nie specjalizuje się w analizie rynku nieruchomości, ale mimo to cenię sobie informacje z przygotowanych przez nich raportów jako te pozbawione konkretnego interesu. Może jestem naiwny, ale liczę na to, że NBP będzie tu bardziej jak GUS, czyli pokaże dane takimi jakie są, a więc w sposób bardziej obiektywny od źródeł branżowych, związanych z rynkiem nieruchomości. Gołym okiem i bez specjalnej analizy mogliśmy zaobserwować wzrost cen mieszkań, któremu towarzyszył spadek cen najmu. Trochę arytmetyki i dojdziemy do wniosku, że rentowność najmu polskich mieszkań musiała dosyć mocno spaść, co potwierdzone zostało w analizie wykonanej przez NBP:

Ceny mieszkań w 2021 roku - rentowność najmu mieszkania NBP

Jeśli ufać danym z raportu, rentowność wynajmu mieszkań w Warszawie spadła między III kwartałem 2017, a analogicznym okresem 2020 roku z 6% do około 4%, czyli o 2 punkty procentowe. Nieco lepiej wygląda opłacalność najmu w 10 średniej wielkości miastach (ich listę zamieściłem we wcześniejszej części tego wpisu), która spadła w okresie ostatnich 3 lat z 5,3% do 4,7%, czyli o około 0,5 punktu procentowego. Z wykresu odczytamy też średnią stopę zwrotu dla 6 dużych miast, która w 2020 roku spadła średnio z 6% do 5%, co jest spadkiem bardzo gwałtownym, ale dobrze uzasadnionym wpływem lockdownu na redukcję popytu na najem mieszkań. Poza cenami i rentownością warto też przeanalizować liczbę ofert najmu i sprzedaży nieruchomości na rynku, która – podobnie jak wolumen akcji na giełdzie – może zapowiadać przyszłe ruchy cen metra kwadratowego polskich nieruchomości mieszkalnych.

Liczba ofert najmu i sprzedaży na rynku

Na wstępie chciałbym wyrazić lekki zawód, który przeżyłem podczas poszukiwań solidnego źródła danych o liczbie ofert dotyczących sprzedaży i wynajmu mieszkań na polskich portalach branżowych. Dane te były albo niekompletne, albo ograniczone do jednej strony internetowej lub przedstawiane w sposób, który propagował punkt widzenia autora wpisu lub artykułu. Najlepszym źródłem okazały się raporty Expandera, wykonane wraz z Rentier.io, dzięki którym udało mi się przedstawić trendy okresowe w liczbie ogłoszeń dotyczących rynku mieszkaniowego w Polsce. Poza II kwartałem 2019 roku i tym skokiem liczby ogłoszeń najmu, który wygląda raczej na błąd autora wpisu niż logiczny i uzasadniony czymkolwiek skok dane wyglądają raczej OK. Zacznijmy od prezentacji liczby ogłoszeń sprzedaży i wynajmu mieszkań w ostatnich kilku kwartałach:

Ceny mieszkań w 2021 roku - liczba ogłoszeń sprzedaży i najmu mieszkań

Pomijając II kwartał 2019 roku, w którym dane (przynajmniej wg mnie) są prawdopodobnie błędne, warto zauważyć znaczny wzrost liczby unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Dotyczy to głównie kwartałów II i III roku 2020, w których wystawione na sprzedaż było znacznie więcej mieszkań niż w analogicznych kwartałach 2019 roku. Analizę rynku najmu utrudnia błędny odczyt z II kwartału 2019 roku, który postanowiłem obejść przygotowując statystykę dla każdego z miesięcy. Jest ona niekompletna, bo Expander opublikował na swoim blogu dane dotyczące tylko niektórych kwartałów, czego efektem jest niepełny obraz na poniższym wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - liczba ogłoszeń sprzedaży i najmu mieszkań miesiące

Kompletne, czy nie. Dane Expandera pozwoliły mi przeanalizować trzy miesiące 2020 roku wobec roku 2019, dochodząc do następujących wniosków:

  • W lipcu 2020 roku liczba unikalnych ofert sprzedaży mieszkań była w Polsce o 31% wyższa niż rok wcześniej, czyli w lipcu 2019 roku.
  • W sierpniu 2020 roku liczba ofert sprzedaży mieszkań była o 25% niższa niż rok wcześniej.
  • W listopadzie 2020 roku liczba ofert sprzedaży mieszkań była o 18% wyższa niż rok wcześniej.
  • Jeśli o wynajem chodzi to liczba ofert w lipcu 2020 roku była o 10% niższa niż rok wcześniej, ale tendencja ta odwróciła się w sierpniu i listopadzie. W tych dwóch miesiącach mieszkań na wynajem było na rynku odpowiednio o 7% i o 23% więcej niż rok wcześniej.

Dynamikę zmian tych liczb przedstawiłem na poniższym wykresie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - zmiana liczby ofert mieszkań na rynku

Bazując na pierwszym wykresie z tego akapitu w III kwartale 2020 roku mieszkań zarówno na sprzedaż, jak i wynajem przybyło odpowiednio o 25% i o 12%, a dane dotyczące listopada zwiastują przedłużenie trendu w IV kwartale. Expander prawdopodobnie „na dniach” wyda raport dotyczący IV kwartału 2020 roku, a my możemy się spodziewać w nim kontynuacji tendencji wzrostowej jeśli chodzi o liczbę ogłoszeń sprzedaży i najmu nieruchomości. Z natury im więcej ogłoszeń sprzedaży, tym większy wybór, a więc kupujący są bardziej marudni i zaczynają dyktować ceny.

To podobny trend do „rynku pracownika”, który obserwowaliśmy w ostatnich kilku latach w Polsce, na którym to właśnie pracownik, a nie pracodawca „dyktował warunki”. Jeszcze kilka kwartałów z podobną tendencją (malejąca rentowność najmu, zwiększająca się liczba ogłoszeń), a spadek cen mieszkań będzie w większości miast Polski niemal „murowany”. Ale w tym wszystkim pominąłem póki co jedną rzecz – liczbę obywateli Polski, którzy w ogóle chcą/pragną wynająć mieszkanie, czyli swoistą „granicę popytu” na polskie mieszkania na wynajem długoterminowy. Czas sprawdzić ile Polaków posiada, a ile wynajmuje mieszkanie, w którym rezyduje.

Ile Polaków wynajmuje obecnie mieszkanie?

Dokonując analizy rynku nieruchomości, a zwłaszcza przyszłej opłacalności najmu oraz kierunku zmian cen mieszkań, warto zrozumieć dany rynek nieco lepiej. Według Eurostatu pod koniec 2019 roku jedynie 16% Polaków wynajmowało lokum (mieszkanie lub dom), w którym mieszkało. Jest to liczba bardzo niska, biorąc pod uwagę średnią unijną wynoszącą 31% oraz ten sam współczynnik sięgający nawet 40-50% w niektórych krajach Europy Zachodniej. Dla przykładu w Austrii, Niemczech i Szwajcarii około 50% populacji mieszka w wynajętym mieszkaniu. Należy tu jednak pamiętać, że fakt, że tylko 16% Polaków wynajmuje mieszkanie nie świadczy o tym, że mamy ich przesyt. W innym wpisie na moim blogu – „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?” pisałem, że obecnie w Polsce „kisimy się” w prawie 3 osoby na każde mieszkanie/gospodarstwo domowe, a średnia unijna jest o wiele bliższa 2 osób na mieszkanie lub dom. Zanim do tego wrócimy sugeruję Ci przyjrzeć się poniższemu wykresowi, by zrozumieć jak różne są rynki mieszkaniowe poszczególnych krajów Europy:

Ceny mieszkań w 2021 roku - właścicielstwo domów i mieszkań w Polsce

Wydawać by się mogło, że im bogatsi obywatele danego kraju, tym większy ich odsetek posiada mieszkania na własność, ale Eurostat dowodzi, że nic bardziej mylnego. Czy bogatsi obywatele Zachodu są „zbyt biedni” na swoje własne mieszkania? A może chodzi o coś zupełnie innego? Według mnie działa tu kilka czynników, do których należą między innymi:

  • Lepiej niż w Polsce zorganizowany rynek najmu mieszkań. Jeśli czytałeś już moją serię o REIT-ach, w której opisałem te wypłacające wysokie dywidendy spółki najmu nieruchomości to wiesz, że ich obecność znacznie ułatwia klientom wynajęcie mieszkania. Dodatkowo, REIT-y poprzez swoją skalę działania mogą zaoferować mieszkania taniej i bardziej długoterminowo niż pojedynczy właściciele mieszkań na wynajem, przez co dostępność mieszkań na wynajem jest lepsza, a sam wynajem bardziej trwały i długoterminowy niż w Polsce. Według mnie to sprawia, że więcej osób wynajmuje swoje lokum nawet przez dłuższą część swojego życia.
  • Młodzi Polacy długo pomieszkujący u rodziców, którzy zamiast zakładać rodziny i brać kredyty lub wynajmować własne lokum wolą pragmatycznie trochę oszczędzić. Oczywiście podobny trend zaobserwować możemy na Zachodzie, ale w Polsce przybiera on na sile i wg Eurostatu około 45% osób w wieku 25-35 lat dalej mieszka ze swoimi rodzicami. Powoduje to, że należą oni do tzw. „ukrytego popytu”, który w końcu się ujawni i osoby te będą musiały albo wynająć, albo zaciągnąć kredyt na swoje „własne” mieszkania.
  • Mniejsza część populacji mieszkająca w miastach i dopiero postępująca urbanizacja kraju. W kolejnych krajach Europy bardzo różni się rozkład mieszkańców wsi i miast. Z natury mieszkania w tych drugich są droższe niż w tych pierwszych, a z czasem rozwijające się populacje „ciągną” do miast. Mierzy się to tzw. współczynnikiem urbanizacji kraju, który pokazuje jak wiele osób mieszka w aglomeracjach miejskich. Stanowi to kolejną warstwę „ukrytego popytu” na mieszkania, który zrealizuje się, gdy mieszkańcy wsi zaczną przeprowadzać się do miast. Może warto by zatem zestawić procent wynajmujących z współczynnikiem urbanizacji każdego z państw?

Współczynnik urbanizacji każdego z krajów, który znalazłem w The World Factbook prowadzonym przez CIA, który wydawał się być źródłem, któremu ciężko cokolwiek zarzucić. Poniżej przedstawiam wykres, na którym zestawiłem współczynnik urbanizacji kraju z odsetkiem osób, które wynajmują w nim dom lub mieszkanie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - wynajmujący a współczynnik urbanizacji państwa

Poza wyjątkami w rodzaju Austrii, Szwajcarii, Niemiec i Irlandii z wykresu można odczytać delikatną korelację pozytywną, łączącą współczynnik urbanizacji z odsetkiem osób, które wynajmują mieszkania w których żyją. Prawdę mówiąc wyjątków jest tu trochę zbyt wiele, by jednoznacznie orzec, że duży odsetek populacji mieszkający na wsi (jak w Rumunii, Chorwacji lub Polsce) jednoznacznie zmniejsza liczbę osób, które wynajmują mieszkania. Oczywiście jest w tej tezie pewien urok, mianowicie rodziny wiejskie zwykle mieszkają „na własnym”, a wynajem mieszkań jest na wsiach praktycznie nieobserwowalny. Nie zmienia to faktu, że przez liczbę wyjątków wśród powyższych krajów bardzo ciężko jest mi zrzucić winę za niski odsetek najemców w naszym kraju na jeden z najniższych poziomów współczynnika urbanizacji w Europie (w 2020 roku wynosił on dla Polski ok. 60%). Myślę, że mimo to dodaje to Polsce trochę potencjału do dalszej migracji osób młodych ze wsi do miast, ale nie zapominajmy o wpływie bezlitosnej i nieubłaganej demografii na przyszłą liczbę obywateli naszego kraju, której przyjrzymy się w kolejnym rozdziale tego wpisu.

Ceny mieszkań w 2021 roku. Perspektywy

W pierwszym rozdziale tego tekstu podsumowaliśmy trendy zmian cen mieszkań w największych polskich aglomeracjach, a w drugim przyjrzeliśmy się bliżej polskiemu rynkowi ich wynajmu. Czas dokonać predykcji cen mieszkań w roku 2021 oraz kolejnych latach, której nie dokonamy bez wnikliwej analizy następujących czynników:

  • Liczby mieszkań i domów w budowie teraz i w każdym z ostatnich 30 lat, bez której nie oszacujemy wzrostu podaży nieruchomości mieszkalnych w Polsce.
  • Liczby ludności i gospodarstw domowych w Polsce oraz ich prognoz aż do 2050 roku, bez których nie uzgodnimy jak wysoki będzie popyt na mieszkania i domy w przyszłości.
  • Średniej liczby osób, które przypadają i będą przypadać w Polsce na jedno gospodarstwo domowe, bez których nie mamy szans na doprecyzowanie wielkości popytu i ustalenie kiedy podaż mieszkań stanie się zbyt wielka do udźwignięcia przez ich popyt.

Powyższe trzy opiszemy bardzo dokładnie w kolejnych akapitach, próbując ustalić ceny mieszkań w 2021 roku, ale też w kolejnych okresach, a więc prognozę ich przyszłej dynamiki.

Liczba domów i mieszkań w budowie

Zacznijmy od najprostszej z analizowanych zmiennych, czyli od liczby nieruchomości mieszkalnych, które są obecnie (oficjalnie) w budowie. Jest ona podawana co miesiąc przez GUS, a z uwagi na brak danych za grudzień 2020 roku musiałem ten miesiąc „doszacować”, bazując na dynamice z poprzednich lat. Dane za 2020 roku są więc w 11/12 kompletne, a tę ostatnią cząstkę po prostu obliczyłem. Liczba oddanych do użytku mieszkań i domów mieszkalnych przekroczy w 2020 roku 200 tysięcy i – pomimo pandemii choroby COVID-19 – będzie ona absolutnie rekordowa. Doskonale widać to na wykresie poniżej, który w całości bazuje na danych GUS z tego źródła:

Ceny mieszkań w 2021 roku - liczba domów i mieszkań oddanych do użytku w latach 1991 2020

Pierwszym, co rzuca się w oczy jest oczywista korelacja liczby oddawanych do użytku mieszkań z ich cenami, gdyż największy wzrost obserwowaliśmy dotychczas w latach 2006-2008 oraz w latach 2015-2017, czyli wtedy, gdy następowały największe wzrosty cen na rynku nieruchomości. Choć rok 2020 prawie na pewno będzie pod względem liczby wybudowanych domów i mieszkań rekordowy to pragnę zauważyć, że dynamika wzrostu między 2020, a 2019 nieco wyhamowała. Winić za to można pandemię COVID-19, ale myślę, że może to mieć pewne „drugie dno”, widoczne tylko gdy przyjrzymy się również liczbie pozwoleń na budowę nowych mieszkań, która będzie tu świetnym „wskaźnikiem wyprzedzającym”, który pomoże nam dziś zaprognozować przyszłość. Wygląda na to, że na wykresie przygotowanym przez NBP, a opartym o dane GUS rysuje się lekki spadek dynamiki liczby wydanych pozwoleń na budowę, zwiastujący to, że deweloperzy rozpoczną budowę coraz mniejszej liczby mieszkań:

Ceny mieszkań w 2021 roku - pozwolenia na budowę

Wniosek ten jest częściowy, bo spadek dynamiki występuje jedynie między 3 kwartałem roku 2020, a 3 kwartałem roku 2019, ale może on oznaczać, że najwięksi „beneficjenci” obecnego rynku nieruchomości, czyli Ci, którzy je budują i sprzedają spodziewają się pomniejszenia popytu na ich „produkty”, a więc domy i mieszkania. Czy wobec tego ceny mieszkań w 2021 roku spadną? Ciężko ocenić bez próby oszacowania głębokości/zasięgu popytu na mieszkania w Polsce kolejnych miesięcy i lat, co wykonamy w kolejnym akapicie.

Ile mieszkań właściwie potrzebujemy?

Jest to pytanie, na które każdy chciałby poznać odpowiedź, ale używając analizy trendów krótkoterminowych i jedynie bieżących cen nieruchomości do niczego nie dojdziemy. Czy fakt, że w ostatnich 5 latach ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym wzrosły średnio o około 40% stanowi powód do ich rychłego spadku? Z pewnością nie, a analityka, który prawi takie tezy na bazie podobnych „argumentów” nie powinno się traktować poważnie. Co zatem może sprawić, że ceny mieszkań „ostygną” i dojdzie ich spadków, których wyczekuje tak wiele osób? Posługując się wieloma danymi z wpisu oraz z zewnętrznych źródeł (wszystkie znajdziesz na samym końcu wpisu w rozdziale „źródła danych”) udało mi się ustalić następujące fakty:

  • W roku 2011 średnie gospodarstwo domowe, a więc liczba osób mieszkająca „pod jednym dachem” wynosiła 2,82 osoby, ale w roku 2020 było to już 2,61.
  • Około 2,6 osoby na jeden dom/mieszkanie to dalej bardzo wiele w porównaniu do średniej unijnej, która wynosi ok. 2,3 (Źródło: Eurostat), choć GUS (Źródło: ten raport) estymuje, że w Polsce spadnie ona do 2,4 w 2030 roku, a potem ustabilizuje się bliżej 2,5 w roku 2050.
  • Oznacza to, że „potencjał do zaludnienia nowych mieszkań” jest w Polsce dosyć niewielki, a w połączeniu z prognozowanym spadkiem populacji Polski z 38 mln do 33 mln w ciągu kolejnych 30 lat. Zanim napiszę co wg mnie z tego wyniknie, zapraszam Cię do spojrzenia na poniższy wykres, który przygotowałem na potrzeby tego wpisu:

Ceny mieszkań w 2021 roku - liczba obywateli i gospodarstw domowych w Polsce 2050

Jak czytać wykres? Najważniejsze są zdecydowanie słupki różowy i brązowawy, czyli te oznaczające liczbę gospodarstw domowych w Polsce (w milionach) oraz liczbę domów i mieszkań w Polsce. Kontynuując mój wywód sprzed wykresu:

  • Zwolennicy „teorii wiecznie rosnących cen nieruchomości w Polsce” często powołują się na to, że jest w naszym kraju „luka podażowa”, a więc na to, że potrzebujemy większej liczby mieszkań, by – jak inni Europejczycy – przestać się w nich „cisnąć” i wreszcie mieszkać na swoim, oddychając pełną piersią (pisze to quasi-ironicznie, ale na pewno rozumiesz sens tego zdania).
  • Faktycznie w roku 2011 owa „luka” wynosiła prawie 1,25 miliona mieszkań, a obecnie wynosi już tylko ich 0,5 miliona. W roku 2025, czyli za 4 lata będzie to już tylko 80 tysięcy i to zakładając znacznie mniejszą liczbę nowo oddanych do użytku mieszkań i domów, wynoszącą 180 tysięcy mieszkań rocznie (wobec ok. 220 tysięcy w roku 2020). Założenia są więc defensywne.
  • Najważniejsze: całą powyższą estymację wykonałem przy założeniu spadku liczby osób w gospodarstwie domowym z 2,61 obecnie do 2,5 w 2025 roku, czyli zgodnie z estymacją GUS oraz trendem, który obserwujemy w Europie. Prostym językiem: liczba gospodarstw domowych rośnie pomimo spadku liczby obywateli nominalnie.
  • Na sam koniec chciałbym przypomnieć o tym, o czym pisałem kilkanaście akapitów temu, czyli o fakcie, że w Polsce tylko 16% obywateli wynajmuje mieszkanie, w którym mieszka. Powyższy wykres nie uwzględnia popytu turystycznego, który stanowi bliżej nieokreśloną liczbę mieszkań, na co ma wpływ również liczba hoteli. Opisałem to zjawisko we wpisie „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?„, do którego lektury serdecznie zachęcam wszystkich chcących dowiedzieć się jak imigracja zarobkowa oraz turystyka mogą wpłynąć na ceny mieszkań w kolejnych latach.

Aby odpowiedzieć sobie na pytanie postawione we wpisie, czyli „Jak zmienią się ceny mieszkań w Polsce 2021 roku?” musimy wziąć pod uwagę także dalszą przyszłość, o czym przeczytasz w kolejnym akapicie.

Jak zmienią się ceny mieszkań w latach 2020-2030?

Rynek nieruchomości rządzi się zupełnie innymi prawami od giełd akcji, a więc analizuje się tu inny horyzont niż w przypadku notowanych na giełdzie spółek. W analizie rynku nieruchomości nie ma nic gorszego niż krótkowzroczność i patrzenie tylko na ostatnie i kolejne kilka lat. Powoduje to wysyp „analiz” pokroju „ceny mieszkań będą rosnąć, bo rosły w ostatnich 5 latach” lub „ceny mieszkań będą spadać, bo wzrosły za bardzo”, ale dosłowne zero logicznych i konkretnych argumentów za każdym stanowiskiem. Spróbujmy tu nieco „posprzątać” przyglądając się kolejnym latom wykresu liczby mieszkań i domów w Polsce wobec estymowanej liczby gospodarstw domowych ją zasiedlających. Zaznaczyłem ją czerwonym owalem na wykresie z poprzedniego akapitu:

Ceny mieszkań w 2021 roku - liczba obywateli i gospodarstw domowych w Polsce 2050 luka popytu

Wcześniej celowo pominąłem prawą część wykresu, ale teraz chciałbym omówić także ją. Poczyniłem w estymacji założenie, że deweloperzy będą z czasem budować coraz mniej mieszkań, bo zwyczajnie nie będzie na nie tak wielkiego popytu. Mimo to, „luka podażowa” na polskim rynku nieruchomości mieszkalnych będzie się tylko pogłębiać, a w 2050 gospodarstw domowych będzie o ponad 4 miliony mniej niż dostępnych tu mieszkań i domów mieszkalnych. Przy jakich założeniach robiona była ta estymacja?

  • Niszczenie, likwidacja i rozbiórka domów i mieszkań postępuje w obecnym tempie, ale nie szybciej.
  • Spadkowy trend w polskiej demografi nie zmienia się, a dzietność na kobietę wynosi dalej ok. 1,4. Przy obecnej śmiertelności osób starszych oznacza to jakieś 33,3 mln Polaków w roku 2050 wobec 37,85 mln w chwili obecnej.
  • Mimo przesytu nieruchomości mieszkalnych na rynku deweloperzy nie przestają budować i oddawać do użytku nowych inwestycji. Oznacza to, że budowle stare i te w najgorszym stanie stają się pustostanami i w ich odsetku zbliżamy się do krajów Europy Zachodniej, np. Hiszpanii.
  • Migracja osób młodych do miast postępuje, ale nie szybciej niż obecnie. Według CIA jest to zatem zmiana współczynnika urbanizacji mniejsza niż 0,25% w ciągu każdego roku, a więc coś doprawdy niewielkiego.

Myślę, że w tym momencie analiza kolejnych 30 lat na polskim rynku nieruchomości mieszkalnych jest możliwie kompletna i nie mam pojęcia jak mógłbym stworzyć lepszy niż powyższy scenariusz. Daj znać w komentarzu jeśli pominąłem jakieś zjawisko, które wg Ciebie będzie miało wpływ na kształtowanie przyszłego popytu na mieszkania i domy mieszkalne w Polsce. Jak zatem zmienią się ceny mieszkań w 2021 roku? Przejdźmy do prognozy jedynie najbliższych 12 miesięcy.

Ceny mieszkań w 2021 roku. Prognoza

Załóżmy dwa scenariusze, przez które rok 2021 może wyglądać zupełnie odmiennie. Oto one:

  • Scenariusz pozytywny, w którym pandemia choroby COVID-19 wygasa (nie wnikam już z jakich przyczyn) i w marcu-kwietniu 2021 wszystko w gospodarce wraca do normy.
  • Scenariusz negatywny, w którym lockdown gospodarki trwa do maja-czerwca 2021 roku, a nawet od lipca i przez wakacje trwają niektóre obostrzenia, wpływając negatywnie również na turystykę, a więc najem krótkoterminowy.

Scenariusze są celowo dosyć ekstremalne i pewnie rzeczywistość roku 2021 będzie gdzieś pomiędzy obydwoma. W zależności od rozwoju sytuacji spodziewałbym się następujących zmian najważniejszych wskaźników, które opisałem w tym wpisie:

Ceny mieszkań w 2021 roku - prognoza

Skąd tak duże rozpiętości możliwych zmian? Po pierwsze: lubię być zachowawczy i uzależniać prognozy od pewnych kryteriów i scenariuszy, a rok 2021 może wyglądać różnie. Tak naprawdę w ciągu następnych 5-10 lat raczej nie wystąpi luka popytowa, o której pisałem wcześniej we wpisie, a więc popyt na mieszkania będzie ciągle trwał i narastał, więc brakuje „fundamentalnych” powodów do spadku cen mieszkań innych niż ich malejąca rentowność najmu. A ta zależy prawie tylko i wyłącznie od skali i czasu trwania lockdownu gospodarki, a przede wszystkim od:

  • Tego, czy granice będą otwarte, bo brak turystyki zagranicznej w okresie letnim 2021 może „zabić” rynek najmu krótkoterminowego.
  • Tego, czy uczelnie otworzą się (fizycznie) na początku 2021 roku oraz czy w ogóle nastąpi to w tym roku.
  • Tego ile Polaków wykorzysta niskie stopy procentowe, biorąc kredyt na własne mieszkania, przestając wynajmować je od kogoś innego.

Trzy powyższe czynniki mogą wpłynąć na dalszy spadek rentowności najmu mieszkań, który w Warszawie (wg NBP) wynosi już średnio tylko 4% brutto rocznie. Biorąc pod uwagę duże wzrosty indeksów giełdowych w ostatnich latach mieszkanie na wynajem nie wydaje się już tak opłacalną inwestycją jak jeszcze 3-4 lata temu. Czas na podsumowanie wpisu.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę to, że zbieranie danych do tego wpisu zajęło mi prawie 2 tygodnie, a pisanie go kolejny tydzień, jestem ciekaw czy uznasz przedstawione tu wnioski za trafne i wartościowe. W scenariuszu pozytywnym spodziewam się (mimo wszystko) kontynuacji wzrostu cen mieszkań w Polsce o kolejne 5% w roku 2021, ale by ten nastąpił musimy uporać się z pandemią w ciągu kolejnych 2 miesięcy, na co szanse oceniam jako dość niskie. W scenariuszu negatywnym ceny mieszkań w Polsce mogą średnio (zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym) spaść w 2021 roku nawet o 10%, co poprzedzone musi być kolejnymi długimi miesiącami gospodarczego lockdownu, który gasi popyt na długoterminowy wynajem mieszkań w naszym kraju. Wnioskuję tak, gdyż różnica między cenami zakupu, a wynajmu mieszkań stale się powiększa, ale jeśli rynek najmu będzie zamrożony to część inwestorów powie „STOP!” i wystawi swoje mieszkania na sprzedaż, co jeszcze bardziej zwiększy podaż mieszkań na rynku wtórnym.

Prognozy są zachowawcze, ale pragnę zauważyć, że w internecie aż „roi się” obecnie od prognoz znacznie bardziej negatywnych niż mój scenariusz, w którym ceny spadają o 10%. Wynika on w dużej mierze ze spadającej rentowności najmu i faktu, że wymusza to na niektórych właścicielach mieszkań (zwłaszcza tych „głęboko zakredytowanych”, którzy spodziewali się dobrego obłożenia, a teraz mają problem, by mieszkania w ogóle wynająć) nieplanowaną sprzedaż mieszkania, a więc zwiększa ich liczbę ofert na rynku. Nie trzeba być ekonomicznym guru, by wiedzieć, że im więcej dostępnych na sprzedaż mieszkań, tym większa presja cenowa, która może je sprowadzić w tym roku nawet o 10% w dół… ale tylko jeśli świat (a więc rynek najmu) nie wróci wkrótce „do normy”. Mam nadzieję, że się podobało i dało do myślenia niezależnie od zajmowanego stanowiska lub opinii, z którą zaczynałeś czytać ten wpis. Zachęcam do dyskusji pod artykułem, bo nieruchomości mieszkalne to w Polsce temat równie ciekawy, co popularny i na pewno w przyszłości będę pisał kolejne teksty w tym temacie.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do mojego newslettera:

.

Zero spamu, maksimum wartościowej treści.

Źródła danych

4.9 65 głosy
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
83 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze