Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?

Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?

Czy mieszkania są teraz drogie?

Ceny mieszkań w Polsce znajdują się teraz na swoich historycznych maksimach w każdym z większych miast w naszym kraju. Z całą pewnością jest to więc dobry moment na zadanie sobie pytania “czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?”. Pytania, które bez punktu odniesienia niewiele znaczy, stąd zadam je w sposób następujący: czy mieszkania na wynajem dalej oferują wyższą stopę zwrotu od innych inwestycji pasywnych?

Artykuł ten podzieliłem na dwie logiczne części, ponieważ jeden wpis byłby zbyt długi i za ciężki do przeczytania. W pierwszym z nich, czyli tym, który teraz czytasz, porównuję wartości obecne i historyczne, m.in. ceny mieszkań w Warszawie i Gdańsku, stopy procentowe oraz stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. W kolejnym wpisie, zatytułowanym “Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?” skoncentrowałem się na przyszłości, próbując przewidzieć dalszy trend na polskim rynku nieruchomości bazując na demografii, imigracji i turystyce. 

Podcast

W skrócie

Ceny mieszkań rosną ostatnio w zatrważającym tempie. W latach 2017 cena mieszkania z warszawskiego rynku pierwotnego skoczyła niemal o 30%. W podobnych warunkach na rynku akcji mówimy o hossie albo euforii. Czy wzrost cen mieszkań jest zatem zjawiskiem naturalnym czy w pewnym sensie jedynie skutkiem braku zaufania do systemu bankowego, w tym akcji i obligacji?

Czy mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim zastrzeżenie: sam nie inwestuję w mieszkania na wynajem i nie jestem ekspertem w dziedzinie. Z drugiej strony lubię wyszukiwać informacje w internecie i zestawiać je dla Was w przystępny sposób. Umówmy się więc, że napiszę ten artykuł jakbym nie miał opinii n.t. inwestowania w nieruchomości i pragnął je dopiero poznać. We wpisie przeczytasz o dwóch dużych miastach, w których mieszkania podrożały najbardziej odczuwalnie, czyli o Warszawie i o Gdańsku.

Zacznijmy od postawienia tezy: ceny mieszkań rosną zgodnie z prawem popytu i podaży, a ludzie zachowują się w sposób racjonalny. Zgodnie z tą tezą ceny mieszkań wzrosną, gdy:

  • Wynagrodzenia średnie będą rosły, więc ludzi będzie stać na więcej
  • Bezrobocie będzie spadać, a koszta pracy będą rosły (tzw. “rynek pracownika”)
  • Wartość inflacji (zwłaszcza na materiały budowlane) będzie wysoka
  • Stopy procentowe będą niskie, czyli kredyty hipoteczne będą bardziej dostępne

Zacznijmy więc od przyjrzenia się czynnikom wzrostu cen mieszkań.

Podoba Ci się? Polub Inwestomat na Facebooku!

Dlaczego mieszkania w Polsce drożeją tak szybko?

Jak wzrost wynagrodzeń wpływa na ceny nieruchomości?

W kolejnych paragrafach zobaczysz moje estymacje bazujące na raporcie NBP Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2019r. W zasadzie wszystkie poniższe dane pochodzą stamtąd, a sam raport polecam zainteresowanym, bo jest tam mnóstwo ciekawych informacji uzupełniających serię wpisów. We wpisie “Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny? Analiza sytuacji” estymowałem wzrost cen nieruchomości wartością inflacji, co być może było błędem z mojej strony, który tym razem skoryguję.

Estymowany wzrost cen nieruchomości oprę zatem na realnym wzroście wynagrodzeń Polaków. Czym jest realny wzrost wynagrodzenia? Jest on wyliczony ze wzoru “Wzrost średniego wynagrodzenia – Inflacja CPI” i mówi on o tym o ile więcej realnie zarabia średnio zarabiający Polak. W świecie idealnym o tyle właśnie “powinny” rosnąć ceny mieszkań, bo na tyle więcej byłoby rocznie stać średnio zarabiającą osobę. Rynek oczywiście kieruje się swoimi prawami, o czym się zaraz przekonasz.

Czy mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie są drogie?

Przyjrzyjmy się rynkowi pierwotnemu w Warszawie. Szczególnie ciekawy moment na wykresie to lata 2007-2008, w których ceny transakcyjne znacznie “uciekły” wzrostowi liczonemu wzrostem realnego wynagrodzenia.

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem - Warszawa, rynek pierwotny

Jak interpretować wykres? Mówi on o tym, że ceny mieszkań “powinny były” w latach 2006-2019 wzrosnąć z blisko 6 000 zł za metr kwadratowy do ok. 8 500 zł za metr kwadratowy. Co ciekawe realny wzrost cen transakcyjnych na warszawskim rynku pierwotnym jest jedynie nieco wyższy od tej teoretycznej wartości. Póki co wygląda na to, że na warszawskim rynku nie mamy do czynienia z bańką cenową. Zobaczmy więc jak wygląda rynek wtórny, czyli mieszkania “używane”.

Czy mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie są drogie?

Warszawski rynek nieruchomości wtórnych zaskakuje, bowiem… wygląda na to, że mamy do czynienia z dobrą okazją do zakupu, a nie bańką cenową. Zobacz sam:

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem - Warszawa, rynek wtorny

To dobry moment, by się na chwilę zatrzymać i zastanowić. Statystyka NBP dotyczy aglomeracji miejskich, czyli Warszawy i wszystkich przyległych dzielnic, a to co narysowałem kolorem pomarańczowym to średnia cena metra kwadratowego w Warszawie i okolicy. Należy tutaj zachować ostrożność, bo wykres granatowy wskazuje na średnią transakcyjną cenę metra kwadratowego mieszkania na poziomie ok. 9 000 zł, a w ofertach znajdziecie raczej same wyższe wartości. Dane to dane, więc rynek wtórny w Warszawie wcale nie wygląda tak “drogo” – przynajmniej nie w tej chwili. Jak przedstawia się sytuacja w Gdańsku?

Czy mieszkania z rynku pierwotnego w Gdańsku są drogie?

Z uwagi na tzw. “efekt niskiej bazy”, czyli niskie ceny metra kwadratowego nieruchomości w roku 2006, obecne ceny nieruchomości w Gdańsku wydają się bardziej odrealnione od tych Warszawskich. Rzuć okiem na wykres cen transakcyjnych na rynku pierwotnym “północnej stolicy Polski”:

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem - Gdansk, rynek pierwotny

Znów oczywistym staje się, że dynamiczny wzrost cen transakcyjnych w latach 2006-2008 nie był zjawiskiem naturalnym i został bardzo szybko skorygowany przez rynek. W latach 2009-2015 ceny niemal doskonale podążały za realnym wzrostem wynagrodzeń Polaków. W latach 2017-2019 stało się coś dziwnego, bo ceny transakcyjne zaczęły “odjeżdżać” od cen estymowanych wzrostem możliwości zakupowej Polaków. Gdański rynek pierwotny nieruchomości nosi więc delikatne znamiona bańki spekulacyjnej. Co z rynkiem wtórnym?

Czy mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku są drogie?

Mieszkania z rynku wtórnego były w latach 2005-2006 o wiele tańsze niż te z rynku pierwotnego, co skutkuje jeszcze większym “efektem niskiej bazy” w mojej statystyce. Wybrzuszenia i oddalenie od estymowanej wartości jest więc bardziej widoczne niż na rynku pierwotnym:

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem - Gdansk, rynek wtorny

Najbardziej niesamowity jest fakt, że wykres granatowy spotyka się z wykresem pomarańczowym w latach 2013-2015. Oznacza to mniej więcej tyle, że był to dobry okres na zakup nieruchomości “używanej” w rozsądnej cenie. Z drugiej strony w roku 2019 ceny transakcyjne na rynku wtórnym w granicach 8 000 zł za metr są o wiele wyższe niż liczone realnym wzrostem wynagrodzeń. Te sugerują cenę metra w granicach 6 000 zł, co zdarza się na tym rynku niezwykle rzadko.

Jak spadające bezrobocie wpływa na koszty pracy?

Pewnie nie spodziewasz się niczego innego, więc od razu odkryję karty: spadające bezrobocie w naturalny sposób wpływa na wzrost wynagrodzeń. Widać to bardzo dobrze na poniższym wykresie:

W latach 2006-2019 bezrobocie spadło z prawie 20% do około 6%, a wzrost wynagrodzeń wyniósł mniej więcej 100%. Oczywiście wyższe wynagrodzenia oznaczają wyższe koszta pracy, a wzrost wspomnianych oznacza, że deweloperzy mieszkań również muszą zapłacić więcej swoim pracownikom. Wyższe stawki dla “budowlańców” generują wzrost cen nieruchomości, ale ciekawe czy w połączeniu z inflacją tłumaczą nagły i drastyczny wzrost cen nieruchomości. Czas przyjrzeć się składowym cen nieruchomości w Warszawie i Gdańsku.

Co wchodzi w cenę metra kwadratowego nieruchomości?

Zauważ, że gdy metr kwadratowy mieszkania kosztuje np. 10 000 złotych to w jego cenie są różne składowe. Największe z nich to:

  • Koszt ziemi i zagospodarowania terenu
  • Koszty budowy, czyli materiały i robocizna. Tutaj znajdziemy wspomniane koszty pracy.
  • Zysk deweloperski, czyli marża wykonawcy.  Zwykle rośnie z 20% do ponad 30% w warunkach nadmiernego popytu na rynku

Podstawowym pytaniem jest więc: czy wzrost cen nieruchomości w latach 2017-2019 wynika bardziej z czynników fundamentalnych czy z chciwości deweloperów? Spróbujmy sobie na to pytanie odpowiedzieć analizując strukturę kosztów metra kwadratowego mieszkań z rynku pierwotnego.

Co mieści się w cenie metra mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie?

W Warszawie na wzrost cen nieruchomości wpływa głównie rosnący koszt ziemi i zagospodarowania terenu oraz wzrastające koszty budowy. Marża deweloperska pozostaje na stabilnym poziomie około 25% ceny mieszkania. Przykładowo: we wrześniu 2019 wybudowanie metra kwadratowego mieszkania kosztuje warszawskich deweloperów “tylko” 6 300 złotych. Około 2 000 zł wynosi więc marża, którą narzucił sobie deweloper. Zobacz sam:

Czy 25% marży deweloperskiej to dużo? W czasach ostatniej bańki mieszkaniowej, czyli latach 2007-2008 przy cenie metra kwadratowego 8 000 zł deweloper inkasował aż 3 000 zł w formie marży. Są to pewne przesłanki, by oceniać warszawski wzrost cen mieszkań jako dosyć fundamentalny, czyli powodowany naturalnymi czynnikami.

Co mieści się w cenie metra mieszkania na rynku pierwotnym w Gdańsku?

Na północy kraju, w Gdańsku, sytuacja wygląda trochę inaczej. Pomimo rosnących kosztów ziemi i zagospodarowania terenu oraz rosnących kosztach budowy marża deweloperska nie kurczy się ani trochę. We wrześniu 2019 r. wybudowanie metra mieszkania kosztowało 8 000  zł, z czego aż 2 400 zł szło prosto do dewelopera. Ta pozornie niewielka różnica kwotowa daje deweloperom pomorskim aż 30% marżę na sprzedaży mieszkania!

Rynek pomorski nosi więc znamiona delikatnej bańki. Co prawda w latach 2007-2008 deweloperzy pomorscy byli znacznie bardziej chciwi (marże wynosiły nawet 40% cen nieruchomości), ale zaskakuje rozbieżność między Gdańskiem, a Warszawą. Przypomnę Ci jeszcze, że “naturalny wzrost cen nieruchomości” estymowany wzrostem wynagrodzeń także wskazywał na lekką przesadę w cenie metra kwadratowego mieszkania w stolicy Pomorza.

Jak stopy procentowe wpływają na ceny mieszkań?

Poza opisanym wzrostem wynagrodzeń i kosztów materiałów, spadającym bezrobociem oraz ogólnym optymizmem, istnieje jeden bardzo ważny czynnik wpływający na popyt mieszkaniowy. Mowa tu o stopach procentowych, warunkujących koszty kredytów hipotecznych. Oto jak kształtowała się wysokość stóp procentowych w Polsce, Niemczech i Stanach Zjednoczonych:

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem - jak stopy procentowe wpływają na ceny mieszkań?

Od 2015 roku mamy w Polsce historycznie niskie stopy procentowe wynoszące tylko 1,5%. Oznacza to, że realny koszt kredytu (RRSO) hipotecznego wynosi od 3% do 5% rocznie w zależności od marży banku i Twojej pozycji negocjacyjnej. Przyzwyczailiśmy się już do tanich kredytów, ale nie zawsze tak było. Stopy procentowe mają to do siebie, że zmieniają się zgodnie z polityką banków centralnych, rosnąc gdy gospodarka potrzebuje nowych inwestycji.

Inwestując w nieruchomości, pamiętaj, że rata kredytu może wzrosnąć z 1 500 zł miesięcznie do 2 200 zł miesięcznie w ciągu 2 lat (patrz: USA w ostatnich latach), co jest nie lada ryzykiem dla inwestora, który mocno się zadłuża. Zobaczmy teraz jak tanie kredyty wpływają na popyt inwestycyjny, czyli ilu kupujących kupuje mieszkania na kredyt, a ilu za gotówkę.

Ile mieszkań jest kupowanych na kredyt, a ile za gotówkę?

Poniższy wykres pokazuje stosunek popytu kredytowego do popytu gotówkowego dla rynków pierwotnych 7 największych aglomeracji w Polsce. Granatowa linia oznacza odsetek transakcji gotówkowych wobec wszystkich aktów sprzedaży mieszkania.

bańka mieszkaniowa - popyt gotówkowy, a kredytowy

Na wykresie zaobserwować można dwie mocne zależności:

  • Rośnie popyt całościowy na mieszkania z rynku pierwotnego (obydwa słupki skumulowane są w 2019 znacznie wyższe niż w 2015)
  • O ile popyt kredytowy utrzymuje się na podobnym poziomie to gotówkowy znacznie wzrósł w latach 2017-2019. Wynikać to może z przeświadczenia, że “mieszkania nigdy nie tanieją” i “mieszkania są świetną lokatą kapitału”

Popyt kredytowy rósł raczej niemrawo, a ostatnimi czasy nawet zaczął powoli spadać. Może to wynikać z niepewności politycznej wynikającej z wojny handlowej USA – Chiny lub spadającej produkcji przemysłowej w Europie, w tym w Niemczech. Jedno jest pewne: klienci gotówkowi kupują mieszkania raczej w celach inwestycyjnych, więc rośnie przewaga inwestorów nad kupującymi do własnego użytku. Skoro rośnie liczba inwestorów na rynku nieruchomości pora odpowiedzieć sobie na pytanie z tytułu wpisu. Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?

Czy warto teraz inwestować w mieszkania na wynajem?

Inwestorów mieszkaniowych nie powinno obchodzić wiele więcej niż spodziewana stopa zwrotu z inwestycji. Pamiętaj, że inwestycja w mieszkanie pod wynajem wymaga pracy, więc nie jest równie pasywna jak inwestycja w akcje czy obligacje. Obecnie (styczeń 2020) lokaty bankowe oferują około 2,3% stopy zwrotu brutto, a obligacje skarbowe 3% brutto rocznie. Oznacza to, że wszystko powyżej tego będzie dla Ciebie, jako inwestora w mieszkania na wynajem, dodatkową marżą i jednocześnie premią za czas przeznaczony na znalezienie najemców. Oto estymowana stopa zwrotu z mieszkań na wynajem na rynku pierwotnym w Warszawie:

bańka mieszkaniowa - Warszawa, rynek pierwotny, ROE, gotowka

Estymacja wykonana została przy założeniu finansowania nieruchomości 100% gotówką i płacenia rynkowej średniej za metr kwadratowy. Obecna wartość, czyli 5,5% brutto rocznie ani nie zachwyca, ani nie rozczarowuje. Z jednej strony w latach 2012-2013 można było liczyć na 7% zwrotu z inwestycji, a teraz aż 1,5 punktów procentowych mniej, a z drugiej w tamtych czasach lokaty płaciły 4-5%, czyli inwestycja w mieszkania była relatywnie mniej atrakcyjna.

Jako potencjalny inwestor w nieruchomości powinieneś zadać sobie następujące pytania:

  • Czy 5,5% brutto rocznie jest dla Ciebie warte zachodu (aktywności związanej z wynajmem), gdy na rynku są ETF-y, obligacje i akcje wypłacające podobne kwoty rocznie?
  • Czy finansowanie się kredytem jest teraz bezpieczne i czy stopy procentowe nie wystrzelą do góry, obniżając Twój potencjalny zysk z inwestycji?
  • Czy fakt, że wszyscy mówią o rynku nieruchomości i ludzie lokują tam swoje oszczędności życia nie nosi znamion bańki finansowej?
  • (Najważniejsze) czy istnieją przesłanki do kontynuacji trendu? Czy demografia, imigracja i atrakcyjność turystyczna polskich miast sprawia, że warto tu teraz kupić mieszkanie? O tym właśnie napiszę w drugiej części tego wpisu.

Podsumowanie

Jeśli artykuł “czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” nie odpowiedział Ci wystarczająco jasno na postawione pytanie to kolejny z pewnością to zrobi. Ten wpis w sposób klarowny pokazuje, że wiele osób zauważyło i zdołało złapać okazję na rynku nieruchomości, inwestując w niego swoje pieniądze.

Widoczny też jest fakt, że bogacimy się, maleje bezrobocie i ufamy, że nieruchomości to bezpieczna lokata kapitału. Niestety, uważam, że w tym wszystkim zgubiliśmy zdolność do kalkulowania stopy zwrotu i zapominamy, że inwestycja w wynajem powinna się opłacać nie tylko w Excel’u, ale też w prawdziwym życiu. Zapraszam do kontynuacji czytania, gdyż artykuł “Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?” wyjaśni Ci, czego spodziewać się w temacie rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

Bądź na bieżąco. Zero spamu, maksimum treści:

5 1 zagłosuj
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
6 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze