Jaka przyszłość czeka polski rynek nieruchomości?
W pierwszej części artykułu zatytułowanej „Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” próbowaliśmy dociec dlaczego ceny mieszkań tak mocno wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat. W części, którą teraz czytasz, odpowiemy sobie na pytanie „czy i kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?”. Pytanie o tyle trudne, że w zależności od sytuacji życiowej i statusu posiadania nieruchomości może rodzić naprawdę wiele emocji, również tych negatywnych. Niezależnie od mojej własnej opinii, pisząc wpisy na blogu, staram zawsze się skupiać na faktach, bo tylko w nich można poszukiwać wartościowych odpowiedzi.
W przypadku tego wpisu fakty dotyczyć będą czynników kreowania popytu i podaży na polskim rynku nieruchomości. Zaczniemy od rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. W poszukiwaniu odpowiedzi przeanalizujemy zmiany demograficzne, dynamikę imigracji do Polski oraz atrakcyjność turystyczną naszego kraju. Zakończymy na „twardych danych”, takich jak struktura stanu posiadania domu czy mieszkania oraz bezwzględna liczba nieruchomości na rynku. Zestawiając to wszystko, będziemy mogli przewidzieć przyszły popyt na mieszkania i co za tym idzie – przewidzieć kiedy nieruchomości wreszcie stanieją.
Podcast
W skrócie
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak bardzo różnią się obecnie i historycznie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań.
- Jak demografia wpłynie w przyszłości na popyt na mieszkania.
- Jak zmiana dynamiki imigracji wpłynie na ceny mieszkań w Polsce.
- Jak turystyka może wpłynąć na ceny polskich nieruchomości.
- Jak wielu Polaków posiada własne mieszkania, a jak wielu je wynajmuje.
- Ile mieszkań buduje się obecnie w naszym kraju i kto je kupi.
- Jak zmienią się popyt i podaż mieszkaniowa w ciągu kolejnych 20 lat.
Powiązane wpisy
- Czy inwestycja w mieszkanie ma sens? Rynek mieszkań w Polsce 2023 roku
- Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?
- Zakup nieruchomości na kredyt czy wynajem i inwestowanie?
- Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy?
- Ceny mieszkań w 2021 roku. Prognoza i perspektywy
- Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny? Analiza sytuacji
- Jak pandemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości?
Źródła danych
Jak bardzo różnią się ceny ofertowe, a ceny transakcyjne mieszkań?
Artykuł ten warto zacząć od nawiązania do poprzedniego, czyli do obecnych i historycznych oczekiwań sprzedających i kupujących. Dane, które przedstawię, pochodzą z najnowszego raportu NBP o cenach na rynku nieruchomości. Co z tego, że średnia oferta sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie opiera na prawie 11 000 zł, jeśli w rzeczywistości jest ono sprzedawane za 9 000 zł? W trzecim kwartale 2019 mieliśmy do czynienia z dokładnie taką sytuacją:
Zwróć uwagę, jak oczekiwania sprzedających oddalały się od oczekiwań kupujących w ciągu zaledwie 6 kwartałów. W kwietniu 2018 r. mieliśmy do czynienia z „luką negocjacyjną” w wysokości niecałego 1 000 złotych, a w sierpniu 2019 r. luka ta urosła ponad dwukrotnie. Taka sytuacja na rynku giełdowym zwykle wieszczy koniec wzrostów, gdyż coraz mniej kupujących „spotyka się” ze sprzedającymi na nowych, coraz to wyższych poziomach cen. Sprawdźmy czy sytuacja w Gdańsku wygląda podobnie.
W stolicy Pomorza nie obserwujemy podobnej tendencji. Wprawdzie już w kwietniu 2018 mieliśmy do czynienia ze sporą (1 800 zł) luką między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, to obecnie jest ona dosyć podobna. W międzyczasie były okresy wzmożonego popytu, w których luka była niższa, przykładowo 1 200 zł w październiku 2018, ale ciężko wysnuć z tego jednoznaczne wnioski. Wygląda na to, że popyt w Warszawie już słabnie, a w Gdańsku pozostaje bez zmian. Czas spojrzeć w przyszłość, czyli na sytuacje demograficzną Polski.
Polub moją stronę na Facebooku!
Znajdziesz tam mnóstwo przydatnych informacji o finansach i inwestowaniu
Czynniki wpływające na przyszłe ceny nieruchomości
Jak demografia Polski wpływa na popyt na mieszkania?
W roku 2020 w Polsce żyje około 38 milionów ludzi, ale społeczeństwo wyraźnie się starzeje, a dzietność pomimo wprowadzenia programu 500+ wróciła do niskiego poziomu 1,4 dziecka na kobietę. Zanim kupisz mieszkanie jako inwestycje pod wynajem, musisz uświadomić sobie, że z roku na rok jest nas w Polsce coraz mniej. Przyjrzyjmy się obecnej strukturze wieku Polaków:
Zwróć uwagę na różnicę między liczbą ludzi w wieku 0-24 lat a liczbą osób w wieku 25-49. To właśnie ta różnica spowoduje, że mimo coraz dłuższego życia będzie nas z czasem jeszcze mniej. Progności estymują, że w ciągu najbliższych 30 lat nastąpi spadek liczby ludności w Polsce aż o 4,5 mln, czyli do 33,3 milionów ludzi. Z jednej strony okres trzech dekad to bardzo długo, a z drugiej proces ten już trwa, bo w 2015 było nas o 200 000 więcej niż teraz! Oto jak będzie wyglądać struktura wieku w roku 2050:
Ogólna liczba ludności zmniejszy się tutaj o 4,5 mln, a liczba osób pracujących skurczy się diametralnie. Nie są to dobre wiadomości dla polskiego systemu emerytalnego ani dla kredytodawców, gdyż kredyty hipoteczne biorą praktycznie sami aktywnie pracujący, a będzie ich niedługo znacznie mniej. W jednym z dalszych paragrafów przedstawię Ci dynamikę przyszłego popytu na mieszkania, na który mocno wpłynąłby spadek liczby ludności Polski. Demografia w Polsce to jednak nie wszystko, a lukę można zapełnić imigrantami, których napływ jest bardzo nieprzewidywalny i zależny od wielu czynników. Jak zatem wygląda dynamika imigracji w ciągu ostatnich lat?
Jak imigracja do Polski wpływa na popyt mieszkaniowy?
Ostatnimi czasy bardzo dużo mówi się o masowej migracji z różnych państw wschodu, a zwłaszcza Ukrainy, której obywatele najchętniej przyjeżdżają za pracą do Polski. Na wykresie poniżej przedstawiłem liczbę aktywnych zezwoleń na pracę w Polsce w latach 2013-2020. Prawdziwy boom nastąpił w latach 2015-2018, w których nawet do 50 000 osób rocznie otrzymywało zezwolenia na pobyt w naszym kraju. Zobacz sam:
Mimo że legalnych imigrantów dalej przybywa, to tendencja wzrostowa w roku 2019 wyraźnie wyhamowała. Czy to z Powodu stabilniejszej sytuacji za naszą wschodnią granicą, czy z powodu wyczerpania naszego rynku, zagraniczni goście coraz rzadziej wybierają Polskę jako swój nowy dom. Oczywiście dane, które Ci przedstawiam, nie zawierają w sobie szarej strefy, w której pracownicy nie rejestrują się w polskich urzędach, jednak to jest trudne do zmierzenia. Może się okazać, że w 2021, 2022 lub później wraz z polepszeniem warunków życia w Polsce napłynie do naszego kraju bardzo wielu imigrantów (Europa Wschodnia, Azja), co znacząco zwiększy koszt najmu, a z nim ceny nieruchomości w obydwu segmentach rynku.
Co ten paragraf znaczy w kontekście artykułu, czyli próby przewidzenia tego, kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać? Jeżeli wierzyłeś, że imigranci zastąpią nam własnych obywateli i atrakcyjnością zarobków przekonamy do siebie ludzi z zagranicy, to być może powoli zmieniasz zdanie. Zwłaszcza że Niemcy właśnie forsują ustawę o zezwoleniach na pracę dla ludzi spoza UE (Źródło: PISM). Jeśli nie utrzymamy popytu na mieszkania imigracją długoterminową (permanentną), to może uda się turystyką?
Jak turystyka wpływa na rynek mieszkaniowy w Polsce?
Faktycznie, turystyka okazała się dobrym tropem, ponieważ liczba turystów odwiedzających nasz kraj sukcesywnie rośnie z roku na rok. Dotyczy to zarówno hoteli, jak i pozostałych obiektów noclegowych, w tym mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Poniżej infografika (źródło: GUS), przedstawiająca trendy w turystyce zagranicznej w Polsce w latach 2010 – 2018:
Turystyka była, jest i będzie silnym czynnikiem wpływających na wzrosty cen nieruchomości, zwłaszcza w miejscowościach nadmorskich i położonych w górach. Czynnik ten zyskuje na znaczeniu w krajach, gdzie infrastruktura hotelowa rozwija się niemrawo lub przestała rozwijać się całkowicie. Jak wygląda rozwój infrastruktury hotelowo-hostelowej w Polsce? Rzuć okiem na wykres zmian liczby hoteli i hosteli w Polsce w ostatnich latach:
W ciągu ostatnich 15 lat liczba hoteli i im podobnych w Polsce prawie się podwoiła. Jest to silny czynnik zwiększający atrakcyjność turystyczną kraju, gdyż nowe hotele są coraz nowocześniejsze, a więc i bardziej atrakcyjne dla turystów. Jaki to ma wpływ na mieszkania na wynajem krótkoterminowy? Przede wszystkim hotele będą dalej „zgarniać” dużą część rynku nastawionym na wynajem krótkoterminowy przedsiębiorcom. Mimo to turystyka będzie dalej sprzyjać rosnącym cenom nieruchomości.
Ciekawe statystyki mieszkaniowe
Jak wielu Europejczyków posiada swoje własne mieszkania?
Jak myślisz: w których krajach Europy najwięcej osób posiada nieruchomość na własność? Są to Rumunia, Serbia, Chorwacja, Bułgaria, Litwa i Polska. Prawie 73% obywateli naszego kraju jest właścicielami (lub dziećmi właścicieli) nieruchomości, którą zamieszkują. W porównaniu do niektórych państw zachodnich jest to liczba bardzo konserwatywna i świadcząca o tym, że własność jest dla nas ważną wartością. Rzuć okiem na wykres, by zobaczyć, jak wygląda to w poszczególnych krajach europejskich:
Ten bardzo ciekawy wykres informuje o kilku ważnych dla wpisu faktach:
- Jedynie 16% Polaków wynajmuje mieszkanie, w którym mieszka. Są to potencjalni nabywcy nieruchomości w następnych latach. Porównanie wynajmu z zakupem na kredyt znajdziesz we wpisie „Zakup nieruchomości na kredyt czy wynajem i inwestowanie?„.
- Średnia unijna dla wynajmu nieruchomości to 30,7%, o prawie połowę więcej niż w Polsce
- Obecnie spłacający kredyt hipoteczny to 11,3% naszych rodaków, a łącznie z właścicielami nieruchomości stanowią oni 84% wszystkich mieszkańców Polski.
- Oznacza to, że mamy do czynienia z kombinacją nadchodzącego niżu demograficznego z sytuacją, w której 84% obywateli posiada swoje mieszkania lub domy.
- Tę statystykę należy jednak traktować z rezerwą, bo nie mówi niczego o jakości i wielkości domów i mieszkań oraz o poziomie ich zatłoczenia. Może się okazać, że bardzo wielu młodych Polaków po prostu mieszka z rodzicami i w przyszłości będzie szukać osobnego lokum dla siebie i swoich rodzin.
Europę mamy prześwietloną, ale rzuciliśmy okiem jedynie na rok 2018. Spójrzmy teraz na to, jak struktura własnościowa zmieniała się w Polsce w latach 2009-2018.
Ilu Polaków posiada swoje własne mieszkania?
Analizując wykres zmian struktury własnościowej nieruchomości w Polsce w latach 2009 – 2018 zastanawiający jest wielki skok posiadających mieszkania, który wystąpił w roku 2009. Jest to prawdopodobnie związane z niskimi cenami nieruchomości, które można było zaobserwować na rynku po kryzysie nieruchomościowym z 2008 r. Wygląda na to, że Polacy potrafili dostrzec okazję:
Z drugiej strony jedyny wyraźny trend po roku 2010 to lekko zwiększający się udział osób z kredytem hipotecznym (z 8,4% do 11,3%). Wynajmujących ani nie ubywa, ani nie przybywa, więc ktoś, kto wynajmuje mieszkanie lub dom w Polsce, raczej planuje to robić przez długie lata. Jest to w znak, że kupujący nieruchomości w czasach wzrostu cen z lat 2016 – 2020 raczej posiadają już swoją nieruchomość i kupują kolejną lub kolejne czysto inwestycyjnie, zazwyczaj na wynajem.
Ile jest w Polsce pustostanów?
Jednym z czynników, którego nie można pomijać w analizie popytu i podaży jest liczba nieruchomości niezamieszkanych. Z definicji są to tylko te nieruchomości, które nadają się do zamieszkania, ale z różnych powodów zamieszkane nie są. Wykres jest (niestety) trochę przeterminowany, ponieważ nie udało mi się znaleźć świeższych danych, ale pokazuje jednoznaczną tendencję, którą spostrzeżesz na pierwszy rzut oka:
Polska jest krajem, w którym ogromna większość nieruchomości jest zamieszkana. Wynika to częściowo z atrakcyjności naszego rynku pracy, a częściowo jeszcze ze zniszczenia setek tysięcy budynków podczas II wojny światowej. Z powyższej mapy wynika jednoznacznie, że w Polsce nie mamy do czynienia z nadmiarem mieszkań i rodzimy rynek jest w stanie przyjąć i zaludnić kolejne budynki.
Zwróć uwagę na kraje leżące na południu Europy – Hiszpanię, Portugalię, Włochy i Grecję, w których odsetek pustostanów wynosi ponad 30%. Również w tych krajach można w tej chwili znaleźć najtańsze nieruchomości, a czasami prawdziwe okazje inwestycyjne. Polski wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach przestaje dziwić, gdy dowiadujemy się, że w 2011 r. w Polsce pustostany praktycznie nie istniały.
Ile mieszkań buduje się w Polsce?
Wskaźnikiem ekonomicznym, który najlepiej prognozuje liczbę wybudowanych mieszkań w przyszłości, jest liczba wydanych pozwoleń na budowę, która właśnie pobiła swój rekord z roku 2008. Tylko w trzecim kwartale 2019 r. wydano takich pozwoleń 70 000. Według wykresu i prognoz można więc oczekiwać, że w Polsce budować się będzie około 200-230 tys. nowych domów i mieszkań rocznie.
Zanim spróbujemy dokonać prognoz podaży i popytu na nieruchomości w Polsce należy zanotować kilka ważnych faktów:
- W roku 2018 na tysiąc mieszkańców Polski przypadało około 376 mieszkań. Oznacza to, że średnio w każdym mieszkaniu/domu mieszkają w Polsce 2,66 osoby
- W tym samym roku ten współczynnik w UE wynosił około 2-2,3 osób na mieszkanie. Uznajmy, że Polska też dąży do stanu, gdzie każde mieszkanie będą zamieszkiwać średnio 2 osoby
- Zakładamy, że w ciągu 30 lat liczba Polaków spadnie o 4,5 milionów.
- Mieszkania budują się w tempie ok. 200 000 rocznie, a burzone jest około 3 000 domów i mieszkań rocznie (dane: GUS). Przyrost liczby mieszkań netto to 197 000 rocznie i jest to prawdopodobnie mniej mieszkań, niż będzie się w kolejnych latach budować.
Obserwuj mnie na Twitterze:
Subskrybuj mój kanał YouTube:
Jak zmieni się podaż i popyt na mieszkania do 2050 roku?
Uwzględniając wszystkie powyższe założenia, wykonałem prognozę zmian popytu i podaży domów i mieszkań w naszym kraju. Popyt na nowe mieszkania powinien utrzymać się jeszcze przez dobre kilka lat, ale około 2033 roku nasz rynek powoli zacznie się przesycać, powodując powstanie pustostanów. Polecam dokładnie przeanalizować wykres, na którym znajdziesz liczbę domów i mieszkań w Polsce wraz z ich prognozą oraz przewidywalną liczbę ludności Polski, oraz szacunkowy łączny popyt na mieszkania:
Zakładając silny spadek liczby ludności i szybką budowę nowych mieszkań średni unijny poziom 2,3 osób na jedno mieszkanie (Źródło: UE: 2,3 osoby/mieszkanie) uzyskamy jeszcze przed 2028 rokiem, czyli za 8 lat. Dodam, że jeśli budowa mieszkań będzie postępować w dotychczasowym tempie i deweloperzy trochę nie „zwolnią” to w 2033 roku przekroczymy poziom najbardziej rozwiniętych europejskich gospodarek, czyli 2 osoby na jedno mieszkanie/domostwo, co w domyśle nie za bardzo sprzyja demografii kraju ;). Nie oznacza to oczywiście, że ani 2028, ani 2033 rok będą tymi, w których ceny mieszkań magicznie zaczną spadać, a podkreśla to, jak z roku na rok popyt mieszkaniowy w Polsce będzie malał.
Co musiałoby się stać, by do takiego scenariusza nie doszło?
- Polacy musieliby oszukać siłę demografii i nagle zacząć rozmnażać się w „tempie” ponad 2 dzieci na każdą kobietę. Szansa na to jest marna, biorąc pod uwagę, że na 5 lat po wprowadzeniu programu Rodzina 500+ dzietność na jedną kobietę w wieku produkcyjnym w Polsce wynosi… 1,42.
- Migracja do Polski musiałaby się zwiększać przez wszystkie kolejne lata. To możliwe, ale trudne do przewidzenia.
- Należałoby wybudować kilka lotnisk lub rozszerzyć możliwości obecnych oraz polepszyć infrastrukturę drogową kraju, by zachęcić większą liczbę turystów do odwiedzenia Polski.
- Wszyscy wynajmujący (choć i tak jest ich niewielu) musieliby (mimo wysokich cen, więc wbrew logice) podejmować teraz i przez kolejną dekadę decyzję o zakupie mieszkania.
Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?
Pora odpowiedzieć na pytanie, na które wszyscy czekali, czyli „kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?”. Zestawiając fakty przedstawione w tym oraz poprzednim wpisie o nieruchomościach spadek cen powinien nastąpić dopiero przed rokiem 2028, a prawie na pewno przed rokiem 2033, czyli gdy naturalny popyt spowodowany niedoborem mieszkań kompletnie przestanie istnieć (i to według najbardziej restrykcyjnych, unijnych standardów). Kolejne 13 lat to trochę długa perspektywa, więc spróbujmy wspólnie dojść do tego, co może się wydarzyć pomiędzy latami 2020 i 2033.
Bazując na historycznych cenach nieruchomości, a zwłaszcza na bańce na rynku nieruchomości z lat 2006 – 2008 (tak, to była bańka, bo nieruchomości najpierw zdrożały o 40% w ciągu 2 lat, a później w ciągu roku ich ceny spadły nawet o 35%) szczyt cen nieruchomości może wystąpić gdzieś w ciągu obecnej dekady (2020 – 2030). Będzie to raczej lekkie ochłodzenie, czyli powrót w rejony bliższe cenom z 2018 roku, a na wyraźniejsze spadki trzeba będzie poczekać do wzrostu stóp procentowych i znacznego spadku liczby ludności. Sytuację inwestorów w mieszkania poprawi dodatnia imigracja oraz programy pomocowe dla młodych kredytobiorców.
Co to znaczy dla Ciebie, drogi czytelniku? Jeżeli intuicja podpowiada Ci, że nierozsądnie jest płacić 10 000 zł za coś, co kosztowało 6500 zł jeszcze 3 lata temu, to możesz mieć rację, ale też srogo się mylić. Owszem, jeśli wrócisz do wpisu „Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” to przypomnisz, że sam przyznałem, że warszawskie wyceny na rynku wtórnym są całkiem okazyjne. Faktycznie, ale przypomnę Ci, że to wartości średnie i niektóre mieszkania w centrum Warszawy i Gdańska osiągają ceny nawet powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy, co nie wydaje się rozsądnym poziomem cen, zwłaszcza z inwestycyjnego punktu widzenia. Pytanie brzmi, czy za kilka lat nie będziemy za to płacić 30 lub 40 tys. zł za metr kwadratowy, czego na tak złożonym rynku nie przewidzi żaden analityk.
Co to znaczy dla opłacalności wynajmu mieszkań? W kraju, w którym ubywa ludności, 84% obywateli mieszka we własnych mieszkaniach (wliczając tych, którzy opłacają hipotekę), a turystyka rośnie dosyć, powoli nie widzę powodów, by inwestorzy mieli akceptować stopy zwrotu z wynajmu poniżej 5% brutto w skali roku. Zwłaszcza jeśli stopy procentowe wzrosną i oprocentowanie obligacji skarbowych wyniesie 6-7%, czyli więcej niż oferują obecnie nieruchomości, biorąc pod uwagę tylko czynsz najmu.
Podsumowanie
Dzięki za wytrwanie ze mną do końca i przeczytanie całego artykułu. Był on dosyć niełatwy do napisania, bo nie dość, że ciężko było odkopać tyle danych z różnych źródeł, to pisząc go, musiałem być bardzo ostrożny, bo dla wielu czytelników może to być temat bardzo drażliwy. Niemniej z danymi ciężko się kłócić, a – tak jak obiecałem – nie zrobiłem wiele więcej niż przedstawienie i opis wielu danych z szerokiego spektrum źródeł. Dla zainteresowanych nieruchomościami, ale niekoniecznie chcących kupować je samemu polecam też serię o REIT-ach, rozpoczynającą się od wpisu „REIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?„. Ten wpis doczekał się kontynuacji w postaci artykułu „Ceny mieszkań w 2021 roku. Prognoza i perspektywy„, do którego przeczytania również serdecznie zachęcam.
Teraz gdy wiesz już, kiedy ceny polskich mieszkań mogą zacząć spadać, możesz zaplanować sprzedaż lub kupno swojego w sposób bardziej poinformowany. Daj znać w komentarzu, jeśli dane, które przedstawiłem w tym artykule, zaciekawiły Cię lub jeśli nie podzielasz mojego zdania, a na razie zapraszam do czytania innych wpisów na moim blogu, by poznać sposoby na lokowanie pieniędzy bardziej dochodowe niż obecnie inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Ciekawą kontynuacją tego wpisu może być też artykuł „REIT (5/5) – Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?„, w którym porównałem opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem z inwestowaniem w notowane na giełdzie fundusze wynajmu nieruchomości REIT.
Zapisz się do mojego newslettera:
