Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?

Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?

Jaka przyszłość czeka polski rynek nieruchomości?

W pierwszej części artykułu zatytułowanej “Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” próbowaliśmy dociec dlaczego ceny mieszkań tak mocno wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat. W części, którą teraz czytasz, odpowiemy sobie na pytanie “czy i kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?”. Pytanie o tyle trudne, że w zależności od sytuacji życiowej i statusu posiadania nieruchomości może rodzić naprawdę wiele emocji, również tych negatywnych. Niezależnie od mojej własnej opinii, pisząc bloga Inwestomat staram zawsze się skupiać na faktach, bo tylko w nich można poszukiwać wartościowych odpowiedzi.

W przypadku tego wpisu fakty dotyczyć będą czynników kreowania popytu i podaży na polskim rynku nieruchomości. Zaczniemy od rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. W poszukiwaniu odpowiedzi przeanalizujemy zmiany demograficzne, dynamikę imigracji do Polski oraz atrakcyjność turystyczną naszego kraju. Zakończymy na “twardych danych”, takich jak struktura stanu posiadania domu czy mieszkania oraz bezwzględna liczba nieruchomości na rynku. Zestawiając to wszystko będziemy mogli przewidzieć przyszły popyt na mieszkania i co za tym idzie – przewidzieć kiedy nieruchomości wreszcie stanieją.

Podcast

W skrócie

W pierwszym wpisie z serii doszliśmy do wniosku, że ceny mieszkań w Warszawie są w zasadzie na rozsądnych poziomach, a te gdańskie są lekko przewartościowane. W tym wpisie zobaczysz co niesie przyszłość, czyli czy wysoka liczba budowanych budynków znajdzie swoich właścicieli w przyszłości. Kiedy podaż przewyższy popyt ceny mieszkań zaczną spadać jakby nagle złapała je ziemska grawitacja. O tym kiedy to nastąpi przeczytasz w tym artykule.

Jak bardzo różnią się ceny ofertowe, a ceny transakcyjne mieszkań?

Artykuł ten warto zacząć od nawiązania do poprzedniego, czyli do obecnych i historycznych oczekiwań sprzedających i kupujących. Co z tego, że średnia oferta sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie opiera na prawie 11 000 zł, jeśli w rzeczywistości jest ono sprzedawane za 9 000 zł? W trzecim kwartale 2019 mieliśmy do czynienia z dokładnie taką sytuacją:

Zwróć uwagę jak oczekiwania sprzedających oddalały się od oczekiwań kupujących w ciągu zaledwie 6 kwartałów. W kwietniu 2018 r. mieliśmy do czynienia z “luką negocjacyjną” w wysokości niecałego 1 000 złotych, a w sierpniu 2019 r. luka ta urosła ponad dwukrotnie. Taka sytuacja na rynku giełdowym zwykle wieszczy koniec wzrostów, gdyż coraz mniej kupujących “spotyka się” ze sprzedającymi na nowych, coraz to wyższych poziomach cen. Sprawdźmy czy sytuacja w Gdańsku wygląda podobnie.

W stolicy Pomorza nie obserwujemy podobnej tendencji. Wprawdzie już w kwietniu 2018 mieliśmy do czynienia ze sporą (1 800 zł) luką między cenami ofertowymi, a transakcyjnymi to obecnie jest ona dosyć podobna. W międzyczasie były okresy wzmożonego popytu, w których luka była niższa, przykładowo 1 200 zł w październiku 2018, ale ciężko wysnuć z tego jednoznaczne wnioski. Wygląda na to, że popyt w Warszawie już słabnie, a w Gdańsku pozostaje bez zmian. Czas spojrzeć w przyszłość, czyli na sytuacje demograficzną Polski.

Podoba Ci się? Polub Inwestomat na Facebooku!

Czynniki wpływające na przyszłe ceny nieruchomości

Jak demografia Polski wpływa na popyt na mieszkania?

W roku 2020 w Polsce żyje około 38 milionów ludzi, ale społeczeństwo wyraźnie się starzeje, a dzietność pomimo wprowadzenia programu 500+ wróciła do niskiego poziomu 1,4 dziecka na kobietę. Zanim kupisz mieszkanie jako inwestycje pod wynajem musisz uświadomić sobie, że z roku na rok jest Nas w Polsce coraz mniej. Przyjrzyjmy się obecnej strukturze wieku Polaków:

Demografia Polski 2020

Zwróć uwagę na różnicę między liczbą ludzi w wieku 0-24 lat, a liczbą osób w wieku 25-49. To właśnie ta różnica spowoduje, że mimo coraz dłuższego życia będzie nas z czasem jeszcze mniej. Progności estymują, że w ciągu najbliższych 30 lat nastąpi spadek liczby ludności w Polsce aż o 4,5 mln, czyli do 33,3 milionów ludzi. Z jednej strony okres trzech dekad to bardzo długo, zaś z drugiej proces ten już trwa, bo w 2015 było nas o 200 000 więcej niż teraz! Oto jak będzie wyglądać struktura wieku w roku 2050:

demografia Polski 2050

Ogólna liczba ludności zmniejszy się tutaj o 4,5 mln, a liczba osób pracujących skurczy się diametralnie. Nie są to dobre wiadomości dla polskiego systemu emerytalnego, ani dla kredytodawców, gdyż kredyty hipoteczne biorą praktycznie sami aktywnie pracujący, a będzie ich niedługo znacznie mniej. W jednym z dalszych paragrafów przedstawię Ci malejący popyt na mieszkania, na który bardzo mocno wpłynie spadek liczby ludności Polski. Chyba zgodzisz się, że demografia w Polsce to nie wszystko, a lukę można zapełnić imigrantami. Jak zatem wygląda dynamika imigracji w ciągu ostatnich lat?

Jak imigracja do Polski wpływa na popyt mieszkaniowy?

Ostatnimi czasy bardzo dużo mówi się o masowym eksodusie z różnych państw wschodu, a zwłaszcza Ukrainy, której obywatele najchętniej przyjeżdżają za pracą do Polski. Na wykresie poniżej przedstawiłem liczbę aktywnych zezwoleń na pracę w Polsce w latach 2013-2020. Prawdziwy boom nastąpił w latach 2015-2018, w których nawet do 50 000 osób rocznie otrzymywało zezwolenia na pobyt w naszym kraju. Zobacz sam:

Mimo, że legalnych imigrantów dalej przybywa to tendencja wzrostowa w roku 2019 wyraźnie wyhamowała. Czy to z Powodu stabilniejszej sytuacji za naszą wschodnią granicą czy z powodu wyczerpania naszego rynku, zagraniczni goście coraz rzadziej wybierają Polskę jako swój nowy dom. Oczywiście dane, które Tobie przedstawiam nie zawierają w sobie szarej strefy, w której pracownicy nie rejestrują się w polskich urzędach, jednak to jest trudne do zmierzenia.

Co ten paragraf znaczy w kontekście artykułu, czyli próby przewidzenia kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać? Jeżeli wierzyłeś, że imigranci zastąpią nam własnych obywateli i atrakcyjnością zarobków przekonamy do siebie ludzi z zagranicy to być może powoli zmieniasz zdanie. Zwłaszcza, że Niemcy właśnie forsują ustawę o zezwoleniach na pracę dla ludzi spoza UE (Źródło: PISM). Jeśli nie utrzymamy popytu na mieszkania migracją to może uda się turystyką?

Jak turystyka wpływa na rynek mieszkaniowy w Polsce?

Faktycznie, turystyka okazała się dobrym tropem, ponieważ liczba turystów odwiedzających nasz kraj sukcesywnie rośnie z roku na rok. Dotyczy to zarówno hoteli jak i pozostałych obiektów noclegowych, w tym mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Poniżej infografika (źródło: GUS), przedstawiająca trendy w turystyce zagranicznej w Polsce w latach 2010 – 2018:

turystyka w Polsce

Turystyka była, jest i będzie silnym czynnikiem wpływających na wzrosty cen nieruchomości, zwłaszcza w miejscowościach nadmorskich i położonych w górach. Czynnik ten zyskuje na znaczeniu w krajach, gdzie infrastruktura hotelowa rozwija się niemrawo lub przestała rozwijać się całkowicie. Jak wygląda rozwój infrastruktury hotelowo-hostelowej w Polsce? Rzuć okiem na wykres zmian liczby hoteli i hosteli w Polsce w ostatnich latach:

W ciągu ostatnich 15 lat liczba hoteli i im podobnych w Polsce prawie się podwoiła. Jest to silny czynnik zwiększający atrakcyjność turystyczną kraju, gdyż nowe hotele są coraz nowocześniejsze, a więc i bardziej atrakcyjne dla turystów. Jaki to ma wpływ na mieszkania na wynajem krótkoterminowy? Przede wszystkim hotele będą dalej “zgarniać” dużą część rynku nastawionym na wynajem krótkoterminowy przedsiębiorcom. Mimo to turystyka będzie dalej sprzyjać rosnącym cenom nieruchomości.

Ciekawe statystyki mieszkaniowe

Jak wielu Europejczyków posiada swoje własne mieszkania?

Jak myślisz: w których krajach Europy najwięcej osób posiada nieruchomość na własność? Są to Rumunia, Serbia, Chorwacja, Bułgaria, Litwa i Polska. Prawie 73% obywateli naszego kraju jest właścicielami (lub dziećmi właścicieli) nieruchomości, którą zamieszkują. W porównaniu do niektórych państw zachodnich jest to liczba bardzo konserwatywna i świadcząca o tym, że własność jest dla nas ważną wartością. Rzuć okiem na wykres, by zobaczyć jak wygląda to w poszczególnych krajach europejskich:

bańka mieszkaniowa 2 - stan właścicielstwa nieruchomości

Ten bardzo ciekawy wykres informuje o kilku ważnych dla wpisu faktach:

  • Jedynie 16% Polaków wynajmuje mieszkanie, w którym mieszka. Są to potencjalni nabywcy nieruchomości w następnych latach
  • Średnia unijna dla wynajmu nieruchomości to 30,7%, o prawie połowę więcej niż w Polsce
  • Obecnie spłacający kredyt hipoteczny to 11,3% naszych rodaków, a łącznie z właścicielami nieruchomości stanowią oni 84% wszystkich mieszkańców Polski
  • Oznacza to, że mamy do czynienia z kombinacją nadchodzącego niżu demograficznego z sytuacją, w której 84% obywateli posiada swoje mieszkania lub domy.

Europe mamy prześwietloną, ale był to tylko rok 2018. Spójrzmy jak struktura własnościowa zmieniała się w Polsce wraz z upływem czasu.

Ilu Polaków posiada swoje własne mieszkania?

Analizując wykres zmian struktury własnościowej nieruchomości w Polsce w latach 2009 – 2018 zastanawiający jest wielki skok posiadających mieszkania z lat 2009-2010. Jest to prawdopodobnie związane z niskimi cenami nieruchomości, które można było zaobserwować na rynku po kryzysie nieruchomościowym z 2008 r. Wygląda na to, że Polacy potrafili dostrzec okazję:

Z drugiej strony jedyny wyraźny trend po roku 2010 to lekko zwiększający się udział osób z kredytem hipotecznym (z 8,4% do 11,3%). Wynajmujących ani nie ubywa, ani nie przybywa, więc ktoś kto wynajmuje mieszkanie lub dom w Polsce raczej planuje to robić przez długie lata. Jest to w znak, że kupujący nieruchomości w czasach wzrostu cen z lat 2016 – 2020 raczej posiadają już swoją nieruchomość i kupują kolejną lub kolejne czysto inwestycyjnie, zazwyczaj na wynajem.

Ile jest w Polsce pustostanów?

Jednym z czynników, którego nie można pomijać w analizie popytu i podaży jest liczba nieruchomości niezamieszkanych. Z definicji są to tylko te nieruchomości, które nadają się do zamieszkania, ale z różnych powodów zamieszkane nie są. Wykres jest (niestety) trochę przeterminowany, ponieważ nie udało mi się znaleźć świeższych danych, ale pokazuje jednoznaczną tendencje, którą spostrzeżesz na pierwszy rzut oka:

bańka mieszkaniowa 2 - nieruchomości niezamieszkane 2011

Polska jest krajem, w którym ogromna większość nieruchomości jest zamieszkana. Wynika to częściowo z atrakcyjności naszego rynku pracy, a częściowo jeszcze ze zniszczenia setek tysięcy budynków podczas II wojny światowej. Z powyższej mapy wynika jednoznacznie, że w Polsce nie mamy do czynienia z nadmiarem mieszkań i rodzimy rynek póki co jest w stanie przyjąć i zaludnić kolejne budynki.

Zwróć uwagę na kraje leżące na południu Europy – Hiszpanię, Portugalię, Włochy i Grecję, w których odsetek pustostanów wynosi ponad 30%. Również w tych krajach można w tej chwili znaleźć najtańsze nieruchomości, a czasami prawdziwe okazje inwestycyjne. Polski wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach przestaje dziwić, gdy dowiadujemy się, że w 2011 r. w Polsce pustostany praktycznie nie istniały.

Ile mieszkań buduje się w Polsce?

Wskaźnikiem ekonomicznym, który najlepiej prognozuje liczbę wybudowanych mieszkań w przyszłości jest liczba wydanych pozwoleń na budowę, która właśnie pobiła swój rekord z roku 2008. Tylko w trzecim kwartale 2019 r. wydano takich pozwoleń 70 000. Według wykresu i prognoz można więc oczekiwać, że w Polsce budować się będzie około 200 000 nowych domów i mieszkań rocznie.

Zanim spróbujemy dokonać prognoz podaży i popytu na nieruchomości w Polsce należy zanotować kilka ważnych faktów:

  • W roku 2018 na 1 000 mieszkańców Polski przypadało około 376 mieszkań. Oznacza to, że średnio w każdym mieszkaniu/domu mieszka 2,66 osoby
  • W tym samym roku ten współczynnik w UE wynosił około 2 osób na mieszkanie. Uznajmy, że Polska też dąży do stanu, gdzie każde mieszkanie będą zamieszkiwać średnio 2 osoby
  • W ciągu 30 lat liczba Polaków spadnie o 4,5 milionów
  • Mieszkania budują się w tempie ok. 200 000 rocznie, zaś burzone jest około 3 000 domów i mieszkań rocznie (dane: GUS).

Jak zmieni się podaż i popyt na mieszkania do 2050 roku?

Uwzględniając wszystkie powyższe założenia wykonałem prognozę zmian popytu i podaży domów i mieszkań w naszym kraju. Wygląda ona następująco, ale zanim na nią spojrzysz ostrzegam, że jeśli kupiłeś dom lub mieszkanie w ciągu ostatnich 2 lat możesz się trochę przejąć:

bańka mieszkaniowa 2 - popyt mieszkaniowy 2020-2050 Polska

Zakładając silny spadek liczby ludności i szybką budowę nowych mieszkań, średni unijny poziom dwóch osób na mieszkanie (Źródło:UE: 2 osoby/mieszkanie) uzyskamy w roku 2033, czyli za 13 lat. Nie oznacza to oczywiście, że będzie to moment, w którym ceny mieszkań magicznie zaczną spadać, zaś podkreśla to jak z roku na rok popyt mieszkaniowy w Polsce będzie malał.

Co musiałoby się stać, by do takiego scenariusza nie doszło?

  • Polacy musieliby oszukać siłę demografii i nagle zacząć rozmnażać się w “tempie” ponad 2 dzieci na każdą kobietę. Powodzenia z tym, zwłaszcza, że program 500+ miał krótkotrwały i znacznie mniejszy efekt niż spodziewany.
  • Migracja do Polski musiałaby się zwiększać przez wszystkie lata symulacji.
  • Należałoby wybudować kilka lotnisk lub rozszerzyć możliwości obecnych oraz polepszyć infrastrukturę drogową kraju, by zachęcić większą liczbę turystów do odwiedzenia Polski.
  • Wszyscy wynajmujący (choć i tak jest ich niewielu) musieliby (mimo wysokich cen, więc wbrew logice) podjąć teraz decyzję o zakupie mieszkania.

Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?

Pora odpowiedzieć na pytanie, na które wszyscy czekali, czyli “kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?”. Zestawiając fakty przedstawione w tym oraz poprzednim wpisie o nieruchomościach drastyczny spadek powinien nastąpić na pewno przed rokiem 2033, gdy naturalny popyt spowodowany niedoborem mieszkań przestanie istnieć. Kolejne 13 lat to trochę długa perspektywa, więc spróbujmy wspólnie dojść do tego, co może się wydarzyć pomiędzy latami 2020 i 2033.

Bazując na historycznych cenach nieruchomości, a zwłaszcza bańce z lat 2007 – 2008 (tak, to była bańka, bo nieruchomości najpierw zdrożały o 40% w ciągu 2 lat, a później w ciągu roku ich ceny spadły o prawie 35%) szczyt cen nieruchomości powinien wystąpić w tym lub przyszłym roku, czyli na przełomie lat 2020 i 2021. Będzie to raczej lekkie ochłodzenie, czyli powrót w rejony bliższe cenom z 2018 roku, a na wyraźniejsze spadki trzeba będzie poczekać do wzrostu stóp procentowych i znacznego spadku liczby ludności (lata 2024-2025).

Co to znaczy dla Ciebie, drogi czytelniku? Jeżeli intuicja podpowiada Ci, że nierozsądnie jest płacić 10 000 zł za coś, co kosztowało 6 500 zł jeszcze 3 lata temu to znaczy, że może powinieneś jej posłuchać. Owszem, jeśli wrócisz do wpisu “Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” to przypomnisz, że sam przyznałem, że warszawskie wyceny na rynku wtórnym są całkiem okazyjne. Faktycznie, ale przypomnę Tobie, że to wartości średnie i niektóre mieszkania w centrum Warszawy i Gdańska osiągają ceny nawet powyżej 20 000 zł za metr kwadratowy, co nie wydaje się rozsądnym poziomem cen, zwłaszcza z inwestycyjnego punktu widzenia.

Nie dajmy się zwariować. W kraju, w którym ubywa ludności, 84% obywateli mieszka we własnych mieszkaniach (wliczając tych pod hipotekę), a turystyka rośnie dosyć powoli nie widzę powodów, by inwestorzy mieli akceptować stopy zwrotu z wynajmu poniżej 5% brutto w skali roku. Z tego powodu jestem przekonany, że ceny nieruchomości znów zbliżą się do “osi naturalnego wzrostu liczonego wzrostem średniego wynagrodzenia”, czyli do tych z lat 2017-2018, czyli niewiele niższych od obecnych.

Podsumowanie

Dzięki za wytrwanie ze mną do końca i przeczytanie całego artykułu. Był on zdecydowanie najtrudniejszy do napisania ze wszystkich wpisów w dotychczasowej historii bloga. Nie dość, że ciężko było odkopać tyle danych z różnych źródeł to pisząc go musiałem być bardzo ostrożny, bo dla wielu z Was może to być temat bardzo emocjonalny. Niemniej z danymi ciężko się kłócić, a – tak jak obiecałem – nie zrobiłem wiele więcej niż przedstawienie i opis wielu danych z szerokiego spektrum źródeł.

Teraz, gdy wiesz już kiedy ceny polskich mieszkań mogą zacząć spadać, możesz zaplanować sprzedaż lub kupno swojego w sposób bardziej poinformowany. Daj znać w komentarzu jeśli popełniłem jakąś gafę lub błąd, a chętnie to przedyskutuję i skoryguje, a póki co zapraszam do czytania innych wpisów na moim blogu, by poznać sposoby na lokowanie pieniędzy bardziej dochodowe niż obecnie inwestowanie w nieruchomości na wynajem.

Bądź na bieżąco. Zero spamu, maksimum treści:

5 2 głosy
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
20 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze