Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy na giełdzie

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy?

Szybciej na swoim czy więcej na giełdę?

W poprzednim wpisie zatytułowanym „Zakup nieruchomości na kredyt czy wynajem i inwestowanie” porównywałem ścieżkę zakupu mieszkania ze ścieżką wynajmu i inwestowania, zakładając, że decyzja o kupnie jest jeszcze przed nami. Zeszłotygodniowy artykuł opierał się na danych historycznych, dzięki czemu był on prostszy do napisania, ale nie powiedziałbym, że ciekawszy od dzisiejszego, w którym pierwszą decyzję będziemy mieli już za sobą, ponieważ wcielimy się w osoby, które zakup mieszkania mają już za sobą. Opowiem dziś o gospodarstwie domowym, które od kilku lat ma aktywny kredyt hipoteczny, ale udaje mu się zarobić nieplanowane nadwyżki, które mogłoby przeznaczyć na przyspieszenie spłacania kredytu, czyli jego nadpłatę. Widząc sowite stopy zwrotu z rynków akcji ostatnich lat, rodzina stoi jednak przed dylematem: czy lepiej wyjdzie im nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy na giełdzie? Właśnie na to pytanie spróbujemy dziś odpowiedzieć, korzystając z kilku ciekawych symulacji, które specjalnie w tym celu przygotowałem.

Paradoksalnie, fakt, że rodzina już zdecydowała i od kilku lat spłaca zaciągnięty kredyt hipoteczny na swoje mieszkanie, wcale nie ułatwi zadania, bo decyzja, przed którą teraz stanie będzie nie mniej trywialna od tej poprzedniej. Sama liczba pytań na ten temat, które otrzymuję w mailach i tych, które pojawiają się na naszej grupie na Facebooku, świadczy o tym, że kwestia obliczenia opłacalności nadpłaty kredytu hipotecznego jest palącym zagadnieniem, nad którym warto pochylić się w ramach osobnego wpisu na blogu, co zamierzam dzisiaj zrobić. Opisywana w tym tekście decyzja zależeć będzie od wielu zmiennych, przy czym przyszłe wartości większości z nich są obecnie niewiadomą, co w osobach rozpatrujących nadpłatę kredytu może budzić i często budzi prawdziwy „decyzyjny paraliż”. Dokładnie z tego powodu pobawimy się nieco, prezentując kilka różnych od siebie symulacji, z których każda pokaże zupełnie inny rozwój sytuacji związany z gospodarką i rynkami finansowymi. Takie podejście będzie wspierać naukę sposobu podejmowania decyzji, co da odbiorcy o wiele więcej wartości, niż przynoszenie na tacy odpowiedzi na pytanie postawione w tytule wpisu, która nie istnieje w formie jedynej i słusznej (zresztą jak zwykle w życiu). Miłej lektury i do zobaczenia w komentarzach pod wpisem!

Podcast

YouTube

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jakie czynniki warto rozpatrzeć przed decyzją o nadpłacie kredytu hipotecznego.
  • Kiedy lepiej jest zainwestować pieniądze, którymi można nadpłacić kredyt i dlaczego.
  • Jak w kilku przygotowanych przeze mnie symulacjach skończyłaby się nadpłata kredytu, a jak inwestowanie nadwyżek na giełdzie.

Nadpłata kredytu kontra inwestowanie

W dzisiejszym wpisie staniemy przed zupełnie inną decyzją, niż stawaliśmy w poprzednim, bo założymy tu, że nie tak dawno temu zaciągnęliśmy zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego, a dziś okazuje się, że mamy potencjał do nadpłaty kredytu w celu obniżenia wysokości pozostałych rat. Pierwszym założeniem będzie więc to, że nie skracamy sobie cyklu życia kredytu, zamiast tego nadpłacając, by obniżyć sobie jego miesięczną ratę. Dzięki takiemu działaniu obniżymy swoje koszty życia, w konsekwencji zwiększając swoją zdolność do oszczędzania pieniędzy. Zanim opiszę symulacje, które dziś przeprowadzimy, chciałbym wspomnieć trochę o kryteriach, jakie brałbym pod uwagę, stojąc przed podobną decyzją oraz o plusach i minusach każdej z alternatyw.

Skoro już przy nich jesteśmy, to pierwsza, ta bardziej oczywista i intuicyjnie bezpieczniejsza z dwóch, to nadpłata kredytu, która zredukuje koszty naszego życia. Druga, ta bardziej skomplikowana wiązać się będzie ze świadomym pozostawieniem kredytu takim, jaki jest i inwestowaniem nadwyżek na giełdzie, np. w ETF na globalne akcje. Jedyny szkopuł w tym, że nie znamy obecnie przyszłości, więc decyzja będzie raczej zgadywanką, niż zagadnieniem świadomej optymalizacji, a w samych symulacjach będziemy musieli dokonać mnóstwa założeń, sprawiając, że część czytających może nie czuć się z nimi komfortowo. Pamiętaj jednak, że lepiej jest opisać problem na praktycznych, ale w dużej mierze wymyślonych przykładach, niż zrezygnować z wpisu w ogóle, wiedząc o tym, jak wiele osób szuka odpowiedzi na dylemat brzmiący „czy lepsza jest nadpłata kredytu hipotecznego, czy inwestowanie pieniędzy?”. Czas na kilka pytań, które powinien zadać sobie każdy stojący przed podobną decyzją.

Kluczowe pytania w decyzji o nadpłacie

Zauważyłem, że pytający o nadpłatę kredytu często są dość pogubieni i nie wiedzą na co zwrócić uwagę w podejmowaniu podobnej decyzji. Jak zwykle powinniśmy adresować zarówno kwestie psychiczne, takie jak dobre samopoczucie i poziom stresu, jak i kwestie czysto arytmetyczne, takie jak prawdopodobieństwo „przebicia” odsetek kredytu w inwestowaniu na giełdzie. Podchodząc do decyzji dotyczącej ewentualnej nadpłaty kredytu hipotecznego, sugerowałbym Ci zapytać siebie samego o następujące rzeczy:

  • Jak wysokie (procentowo) są odsetki Twojego kredytu hipotecznego? Jako że w Polsce około 90% z nich to kredyty o zmiennym oprocentowaniu, to pytanie sprowadza się do „jak wysoka jest marża (część stała) oprocentowania Twojego kredytu?”. Ważna informacja: w ostatnich kilkunastu latach marże kredytów hipotecznych w Polsce wahały się między 0,5% a 3% i więcej, więc ten parametr jest nie do pominięcia w ocenie pilności i krytyczności nadpłaty swojego kredytu.
  • Jak wysoka (nominalnie) jest obecnie rata Twojego kredytu hipotecznego i czy Twoje gospodarstwo domowe poradziłoby sobie z nią, nawet gdyby stopy procentowe wzrosły o 5 pp. wobec obecnych? Pytanie istotne zwłaszcza w obecnej sytuacji, w której prawdopodobieństwo wzrostu stóp procentowych jest dosyć wysokie. Oczywiście skoro Twoja rodzina ma nadwyżki i rozważa nadpłatę, to podejrzewam, że ma wolne środki na opłacenie wyższej raty kredytu, ale część osób dostanie środki np. w ramach darowizny, więc pytanie jest dalej zasadne.

Poza kwestiami kredytowymi są jeszcze sprawy związane z inwestowaniem, których audyt należy u siebie przeprowadzić. Sugeruję więc zadać sobie samemu także następujące pytania:

  • Jak blisko wieku emerytalnego jesteś i jak wiele środków masz zainwestowanych na giełdzie? Im bliżej emerytury, tym szybciej sugerowałbym nadpłacać kredyt hipoteczny. Zwłaszcza jeśli Twój portfel inwestycyjny już jest sporych rozmiarów i wpływy z dywidend i odsetek (gdybyś prowadził portfel dywidendowy) mogłyby pokryć np. 50% miesięcznych kosztów życia Twojego gospodarstwa domowego. Oczywiście nie w każdym otoczeniu inflacyjno-makroekonomicznym, ale do tego dojdziemy w dalszej części wpisu.
  • Czy oceniając Twoje przeszłe wyniki inwestycyjne (najlepiej z 10 lub więcej lat) sądzisz, że byłbyś w stanie zyskać na inwestycjach więcej, niż będzie wynosiło w kolejnym roku oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego? Wokół tego pytania będzie kręciła się symulacyjna część wpisu, więc zaraz pomogę Ci sobie na nie odpowiedzieć. Trik polega na tym, że nikt nie przewidzi ani przyszłego oprocentowania kredytu, ani swoich wyników inwestycyjnych, ale w ten tryb myślenia musimy się uzbroić, by zrozumieć dalszą część wpisu.

Na decyzję wpływ powinna mieć również inflacja, która w pewnym sensie „zjada” wartość trwającego kredytu, jednocześnie sprawiając, że stopy procentowe prawdopodobnie wzrosną (by zachęcić ludzi do oszczędzania, zbijając jej dynamikę). Możliwy wzrost stóp procentowych, w kraju, w którym prawie wszystkie kredyty hipoteczne zaciągane są na zmiennym oprocentowaniu, sprawi, że zwiększą się ich koszty odsetkowe, co z kolei zneutralizuje wpływ inflacji na pożyczone środki. Nikt nie mówił, że będzie łatwo, prawda? Dokładnie z tego powodu chciałbym przedstawić za i przeciw każdej z opcji, które dodadzą dalszym symulacjom trochę kontekstu.

Polub moją stronę na Facebooku!

Znajdziesz tam mnóstwo przydatnych informacji o finansach i inwestowaniu

Za i przeciw nadpłacania kredytu hipotecznego

W nadpłacaniu kredytu hipotecznego można upatrywać się przede wszystkim czynników łagodzących ból związany z posiadaniem aktywnego zobowiązania wobec banku, a więc to głównie wokół czynników stabilizujących będą kręcić się zalety tego rozwiązania. Jest ich sporo, ale zacznę od moim zdaniem najważniejszej z nich, czyli:

  • Nadpłata kredytu daje realną, niepodważalną i przede wszystkim pewną oszczędność na przyszłych odsetkach od kredytu. Efekt ten występuje zwłaszcza w czasach, gdy stopy procentowe są wysokie, lub gdy spodziewamy się ich podwyżek, ale – w przeciwieństwie do inwestowania na giełdzie – tutaj mamy gwarancję oszczędności.
  • Dzięki nadpłacie kredytu uspokajamy naszą sytuację finansową, skracając okres kredytowania, lub (jak zrobimy to w tym wpisie) obniżając przyszłe raty kredytu, stając się „coraz bardziej” właścicielami mieszkania, w którym mieszkamy. To aspekt psychologiczny, którego nie powinniśmy pomijać w podejmowaniu decyzji o tym, czy lepsza będzie dla nas nadpłata kredytu hipotecznego, czy inwestowanie pieniędzy na giełdzie.
  • Nadpłacając kredyt, obniżamy swoje miesięczne koszty, „zwalniając” środki na przyjemności, projekty biznesowe lub inwestycje. Dobrym kontrargumentem jest to, że nie nadpłacając mamy wcześniej więcej środków na inwestowanie, ale do tego jeszcze dojdziemy.

Przyspieszanie spłaty kredytu hipotecznego przy wykorzystaniu nadwyżek finansowych ma jednak kilka zasadniczych wad, bez których opisu ten wpis byłby niepełny:

  • Wybierając nadpłatę i nie inwestując, pozbawiasz sobie możliwości skorzystania z przyszłych preferencji podatkowych przy wykorzystaniu maklerskich kont IKE i IKZE. Argument ten nie dotyczy osób, które nadpłacają i dokonują pełnych rocznych wpłat na te konta.
  • Nadpłata to inwestycja we własną nieruchomość, a więc postawienie na mniej płynny rodzaj aktywów, którego w razie potrzeby nie sprzedasz „tu i teraz”. Argument dotyczy głównie osób bez żadnych innych oszczędności i inwestycji, ale warto myśleć także w tym kontekście.
  • Wybór nadpłaty kredytu ponad inwestowaniem nadwyżek w większości okresów historycznych kończyłby się gorzej od zainwestowania tych środków w pasywny i globalny sposób. Sprawdzisz to bardzo szybko, porównując średnie koszty kredytu hipotecznego do stóp zwrotu z inwestycji w globalny indeks giełdowy taki jak MSCI ACWI lub FTSE All-World.

Wygląda na to, że mamy tu zagadnienie optymalizacji, w którym czysta algebra podpowie jedno, a emocje i psychika drugie. Tym trudniej będzie dokonać w późniejszej części obiektywnego osądu, wybierając tę lepszą spośród opisywanych tu alternatyw.

Za i przeciw inwestowania nadwyżek

Jako że jest to wpis na blogu poświęconym głównie inwestowaniu na giełdzie, to wielu czytających ten wpis może doszukiwać się u mnie preferencji w stronę tego wariantu. Postaram się jednak zachować bezstronność, prezentując zalety i wady tego rozwiązania, począwszy od pozytywów, do których należą:

  • Większy długoterminowy potencjał wzrostu w porównaniu z nadpłacaniem kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli inwestujesz przez konta maklerskie IKE i IKZE. Ten argument nie zawsze będzie „działał” i dużo zależy od otoczenia gospodarczego, co postaram się prosto wyjaśnić na praktycznych przykładach w części liczbowej wpisu.
  • Fakt, że nadwyżki finansowe idą na giełdę, a nie na nadpłatę kredytu nie sprawia, że nie zbliżasz się do jego spłacenia (w końcu dalej to robisz, po prostu wolniej). Nie mówiąc o tym, że niezależnie od sytuacji na giełdzie zawsze możesz część z nich upłynnić i wykorzystać do nadpłacenia kredytu.
  • Akcje, obligacje i inne instrumenty finansowe można zazwyczaj sprzedać natychmiast, odzyskując zainwestowane w nie środki w ciągu maksymalnie tygodnia. Tego samego nie można powiedzieć o mało płynnych nieruchomościach, których sprzedaż zwykle zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Inwestowanie jest jednak czynnością ryzykowną i osobom, które są do niego kiepsko przygotowane, lub nieprzygotowane wcale może sprawić więcej problemów, niż pożytku. Do wad inwestowania nadwyżek finansowych należą przede wszystkim:

  • Inwestowanie nadwyżek na giełdzie wiąże się z o wiele większym ryzykiem, niż prosta i bezpieczna nadpłata kredytu. W tym przypadku możesz nie tylko nie zyskać, ale i stracić swoje ciężko zarobione pieniądze i to pomimo tego, że długoterminowe i pasywne inwestowanie w światowe indeksy akcji ma dużą szansę powodzenia. Jedyny problem w tym, że psychika inwestora może płatać mu niezłe figle (patrz: wpis „Psychologia inwestowania, czyli jak inwestować, by nie zwariować„), sprawiając, że inwestowanie nadwyżek skończy się dla niego znacznie gorzej od bezpiecznego nadpłacania kredytu.
  • Jeśli zainwestujesz nadwyżki na giełdzie, to rata kredytu nie zmniejsza się (zakładając brak zmian stóp procentowych). Ciężar zobowiązania pozostaje więc na tym samym poziomie, choć dobrym kontrargumentem jest, że z dobrego portfela spółek dywidendowych o podobnej wielkości do naszego zadłużenia z samych wypłat/cashflowów można pozyskiwać więcej, niż wynoszą miesięczne odsetki naszego kredytu hipotecznego.

Jestem świadomy, że każdy znajdzie też dodatkowe, swoje własne wady i zalety powyższych rozwiązań, prawdopodobnie wnosząc do tego materiału także swoje obserwacje (za co z góry serdecznie dziękuję!). Przed rozpoczęciem symulacji brakuje nam tylko opisu czynników wpływających na dzisiejszy dylemat oraz ustalenia pewnych założeń do przeprowadzanej tu analizy.

Jak porównać nadpłatę z inwestowaniem?

Porównanie wariantu nadpłaty kredytu z wariantem inwestowania nadwyżek finansowych odbędzie się tylko na jednej płaszczyźnie i ciężko się temu dziwić, bo w tym przypadku ważniejsze są raczej założenia do symulacji niż kryteria jej oceny. Tą płaszczyzną będą oczywiście miesięczne „stopy zwrotu” z nadpłaty oraz z inwestowania, a cudzysłowu użyłem, ponieważ nadpłata da nam przyszłą oszczędność, czyli „mniejsze negatywne przepływy”, które na nasze rodzinne finanse wpłyną przecież analogicznie do dodatniego zwrotu z inwestycji, co pozwoli nam je porównać do siebie 1:1. Wyniki analiz przedstawimy na dwa sposoby:

  • Miesięczną skalę oszczędności na racie kredytu przyrównamy do miesięcznych zysków (lub strat) z inwestycji. Tutaj chyba nie trzeba niczego tłumaczyć.
  • Powyższe „inwestycje” (znowu – nadpłata jest raczej oszczędnością, stąd zastosowałem tutaj cudzysłów) pokażę też w sposób skumulowany w dłuższym okresie. Poprawi to czytelność analiz i pozwoli zaprezentować ich wyniki w jeszcze prostszy sposób.

Na razie wszystko brzmi prosto, ale czy na pewno takie jest? Niestety nie, bo w przeciwieństwie do symulacji historycznych, których dokonaliśmy w poprzednim wpisie, tutaj analizę wykonamy z perspektywy pierwszego kwartału 2022 roku, nie mając pojęcia o tym, co przyniesie przyszłość. Na stopę oszczędności z nadpłaty kredytu i na stopę zwrotu z inwestycji giełdowych wpłynie multum czynników, których przyszłe przebiegi zmian będziemy musieli zwyczajnie założyć. Na dobry start przedstawię same parametry obliczeń, które opisałem w tabeli poniżej:

Parametr/zmienna

objaśnienie

(Podana, stała) marża kredytu hipotecznego.

Będzie to jedna z nielicznych stałych i "pewnych" wartości, bo wynika ona z historycznych średnich dla hipotek.

(Symulowana, zmienna) przyszła stopa procentowa WIBOR 3M.

Użyjemy jej do policzenia zmian oprocentowania kredytu w czasie.

(Symulowana, zmienna) wysokość miesięcznej raty kredytu hipotecznego, biorąc pod uwagę średnie oprocentowanie kredytu w kwartale.

Policzymy ją przy pomocy marży i zmiennych w czasie stóp procentowych, więc będzie się ona różnić dla każdej symulacji.

(Symulowana, zmienna) przyszła stopa zwrotu z indeksu światowych akcji.

Użyjemy jej, by pokazać to, jak zmieniałaby się wartość zainwestowanych w akcje środków, które w drugim i trzecim wariancie poszłyby na nadpłatę kredytu. Bardzo ważne jest to, że "oszczędzone" na nadpłacie środki (różnica w wysokości rat kredytu) będzie przez nadpłacających kredyt inwestowana na giełdzie, a więc także oni będą budować swoje portfele inwestycyjne.

(Symulowana, zmienna) dynamika inflacji konsumpcyjnej CPI.

Bardziej jako ciekawostkę podam też inflację CPI, by pokazać o ile zdewaluowałby się aktywny kredyt hipoteczny.

Mamy więc jedną stałą i cztery zmienne, przy czym wszystkie z nich będę „wymyślał” dla każdej symulacji. Czy to naprawdę konieczne? Myślę, że tak, bo o ile w artykule „Zakup nieruchomości na kredyt czy wynajem i inwestowanie” miałem komfort korzystania z przeszłych danych giełdowych i dotyczących rynku nieruchomości, to w tym przypadku walor edukacyjny zwiększy jedynie wymyślenie trzech różnych od siebie wariantach rozwoju wydarzeń. Pocieszę Cię tylko tym, że wszystkie trzy warianty będą miały wspólny mianownik w postaci tego samego gospodarstwa domowego z takim samym, bardzo przeciętnym kredytem hipotecznym.

Treści się przydają? Postaw mi kawę 🙂

PK BTN WPIS

Założenia do analizy

W tym akapicie opiszę założenia, których trzymać będziemy się w łącznie 5 symulacjach przyszłego rozwoju sytuacji inflacyjno-giełdowej. W symulacjach trzymać się będziemy następujących założeń:

  • Przedmiotem analizy będą trzy gospodarstwa domowe o identycznej sytuacji finansowej, które na początku 2021 roku kupiły mieszkania 50 m² w Warszawie na własny użytek, płacąc za nie średnią rynkową z tamtego okresu (512 tysięcy złotych), finansując je w 80% kredytem. Część kapitałowa kredytu będzie zatem wynosić około 410 tysięcy złotych i będzie to kredyt o stałej racie brany na 30 lat. Marża kredytu wyniesie 2,1%, czyli taki „bankowy standard” w styczniu 2021 roku.
  • Będą one miały do dyspozycji identyczne kwoty nadwyżek, wynoszące 1000 lub 2000 złotych miesięcznie, które wykorzystają w trzech różnych celach:
    • Wariant 1 – nadpłaty kredytu hipotecznego.
    • Wariant 2 – miks nadpłacania kredytu i inwestowania (patrz poniżej) w proporcji 50/50.
    • Wariant 3 – zainwestowania środków w akcje spółek z całego świata za pomocą funduszu ETF. Dla każdej symulacji założymy tu pewną średnią roczną stopę zwrotu z inwestycji i jej rozkład w poszczególnych miesiącach, by „naśladować” indeks giełdowy.
  • Powyższe 3 warianty powielimy w pięciu symulacjach, wykorzystując do tego dwa 15-letnie scenariusze rozwoju inflacji i stóp procentowych (lat 2021 – 2036). Będą one polegać na:
    • W pierwszym (symulacja 1 i 1.1) założymy inflacyjny powrót do normy, w którym zarówno inflacja, jak i stopy procentowe rosną przez kolejne kilka miesięcy, a później wracają do długoterminowej średniej.
    • W drugim (symulacja 2, 2.1 i 2.2) walka z inflacją się przedłuży, a wysokie stopy procentowe będą trwały jeszcze dobre kilka lat.
  • Miesięczne opłaty za mieszkanie będą tu zupełnie nieistotne, ponieważ będziemy porównywać różnice w przepływach pieniężnych między gospodarstwami, a wszystkie 3 będą płacić takie same opłaty w czasie (w końcu to identyczne mieszkania).

Resztę szczegółów opiszę w rozdziałach dotyczących poszczególnych symulacji, z których pierwszy będzie tym umiarkowanym, a drugi naprawdę ekstremalnym. Część liczbowa wpisu powinna zatem nie tylko zaciekawić, ale wciągnąć i nauczyć pewnego sposobu myślenia o kredytach i inwestowaniu. Zwłaszcza że jej wyniki niekoniecznie pokryją się z tym, czego się spodziewałeś, rozpoczynając czytanie. Pora na krótki opis tego, jak zasymulowałem przyszłe stopy zwrotu ze światowej giełdy, po którym zostanie nam już najciekawsze, czyli wyniki symulacji i – co najważniejsze – wnioski pozwalające odpowiedzieć na pytanie „kiedy nadpłacać kredyt, a kiedy inwestować nadwyżki?”.

Symulowane stopy zwrotu z giełdy

Długo myślałem nad tym w jaki sposób dokonać symulacji przyszłych stóp zwrotu z inwestycji w światowe rynki akcji, dochodząc do wniosku, że skoro omawiam tu przyszłość i zmiany inflacji oraz stóp procentowych będą tu w pełni zmyślone, to równie dobrze mógłbym zrobić to samo z giełdami. W poprzedniej części, czyli we wpisie „Zakup nieruchomości na kredyt czy wynajem i inwestowanie” wykorzystałem dane historyczne dotyczące rynku nieruchomości oraz światowych rynków akcji, analizując minione już 15 lat, dziś „wykreujemy” sobie 15-letni okres na rynkach finansowych. W tym procesie zaczniemy od danych za rok 2021, kolejno przechodząc do wykreowanych przeze mnie lat 2022 – 2035 w taki sposób, aby CAGR, czyli średnia roczna stopa zwrotu brutto z inwestycji wyniosła dokładnie 8%. Panie i Panowie, poniżej wymyślone na potrzeby wpisu roczne stopy zwrotu z akcji dla okresu lat 2022 – 2035:

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy - symulacja giełdy

Jakikolwiek nie byłby to indeks, to wyrażamy stopy zwrotu w polskim złotym, aby porównanie z nadpłacaniem kredytu było wystarczająco łatwe. Średnią roczną stopę zwrotu na poziomie 8% obieram tak, aby nikt nie posądził mnie ani o zbytni pesymizm, ani o nadmierny optymizm. Zupełnie jak w przypadku prawdziwych indeksów akcji, jest on dosyć kapryśny i w jednym roku daje inwestorowi 40% na plusie, a w innym nawet koło 20% na minusie, nie mówiąc o tym, że dosyć często kończy on lata ze stratą. Warto wspomnieć, że to właśnie inwestowanie w ten wirtualny indeks światowych akcji konkurować będzie z albo umiarkowaną, albo kompletnie wyrwaną spod kontroli inflacją, a zatem też ze stopami procentowymi, które wpłyną na ratę kredytu.

To bardzo dobry moment, aby wyjaśnić co właściwie będziemy we wpisie porównywać. Otóż sprawa jest dosyć prosta:

  • Pierwsze gospodarstwo domowe będzie wykorzystywać swoje nadwyżki finansowe w celu nadpłaty części kapitałowej kredytu. Pamiętajmy jednak, że przyszła oszczędność na jego ratach będzie tak jakby „zarobkiem” rodziny, a oszczędzone tak środki (wobec gospodarstwa domowego, które nie nadpłaca w ogóle) zostaną w każdym miesiącu zainwestowane na giełdzie. Rodzina pierwsza będzie zatem też inwestować, ale tylko tyle, ile oszczędzi na przyszłych ratach kredytu.
  • Drugie gospodarstwo domowe będzie połączeniem obydwu skrajnych, więc czytaj dalej, aby zrozumieć to, jak działać będzie to trzecie.
  • Trzecie gospodarstwo domowe będzie swoje nadwyżki finansowe przeznaczać na inwestycje w akcje giełdowe, nie nadpłacając kredytu hipotecznego wcale.

Mamy więc dwa skrajne podejścia i jedno umiarkowane, w którym rodzina będzie 50% nadwyżek wykorzystywać do inwestycji giełdowych, a pozostałe 50% do nadpłacania swojego kredytu hipotecznego. Każda rodzina będzie to robić zgodnie z określonym planem, nie reagując na zmiany inflacji i (zwłaszcza) stóp WIBOR 3M, na których opierała się będzie ich stała rata kredytu, ustalana co 3 miesiące na podstawie marży z 2021 roku, kiedy kredyt był zaciągany i WIBOR-u. Omówmy więc pierwszą symulację, w której inflacja nie wyrwała się spod kontroli, w 2024 roku wracając w ramy dopuszczalnych przez Ministerstwo Finansów norm.

Symulacja 1. inflacyjny powrót do normy

W pierwszej symulacji przedstawię scenariusz inflacyjny, na który prawdopodobnie liczy większość z czytających ten wpis osób. Dlaczego tak sądzę? Otóż jeśli interesuje Cię ten temat, to prawdopodobnie stoisz przed dylematem nadpłacania kredytu kontra inwestowania, lub przynajmniej interesujesz się polskim rynkiem nieruchomości, a jeśli tak jest, to raczej preferujesz niskie stopy procentowe na złotym, dzięki którym przyszłe raty kredytu będą niższe.

Symulacja trwała będzie od stycznia 2021 roku do grudnia 2035 roku, a więc dokładnie 15 lat, podczas których w tandemie z inflacją poruszać się będą stopy procentowe WIBOR 3M, z których bezpośrednio wynikać będzie wysokość rat kredytu każdej z trzech rodzin. Zacznijmy od przedstawienia głównych bohaterów tej symulacji, czyli przyszłego scenariusza inflacyjnego oraz przyszłych stóp procentowych, które oczywiście zmyślimy na potrzeby wpisu.

Inflacja i WIBOR w scenariuszu 1

Pierwszy scenariusz jest tym bardziej przychylnym dla kredytobiorców, a więc mamy tu do czynienia z krótkim, jedynie trzyletnim okresem nieco podwyższonego WIBOR-u, wynoszącego do 2024 roku przeciętnie około 3,5%, a następnie z uspokojeniem się inflacji, za którym idzie ponowna obniżka stóp procentowych do poziomu sprzed wybuchu pandemii COVID-19. Nazwijmy ten scenariusz „bazowym”, ponieważ zakłada on maksimum inflacji CPI na złotym w skali roku na poziomie 10%, a potem rychły jej spadek, czyli dokładnie tak, jak na początku 2022 roku zapowiada to większość ekonomistów <puszczam oczko do czytelnika>. Jako że inflacja jest tu raczej zjawiskiem tymczasowym, to niekonieczne będzie długoterminowe podnoszenie stóp procentowych, które już w 2024 roku wrócą do dzisiejszych poziomów (czyli w okolice 2,5-3%) w sposób, który przedstawiłem na wykresie poniżej:

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy - scenariusz 1 założenia inflacji i stóp

Jak pewnie się domyślasz, scenariusz ten będzie szczególnie pozytywny dla inwestujących, ponieważ zwiększone raty kredytu hipotecznego wystąpią tylko w relatywnie krótkim, bo 3-letnim okresie końca 2021 roku – początku 2025 roku, płynnie powracając do swoich „normalnych już” niskich poziomów, przy których kredyty w PLN były „tak tanie, że omal darmowe”.

Zanim zaprezentuję wynik pierwszej symulacji, chciałbym wspomnieć o jednej bardzo istotnej rzeczy, jaką jest fakt, że w obliczeniach nie będziemy brali pod uwagę wzrostu wartości mieszkania. Uczynimy tak, ponieważ opisywane tu 3 rodziny kupiły „dokładnie to samo mieszkanie”, więc wzrost jego wartości nie będzie z punktu widzenia symulacji istotny. Nieważne będą też miesięczne opłaty, które będą dla każdej z trzech rodzin identyczne, a więc skupimy się jedynie na „pomiarze” tego, co nie jest, czyli na uzysku z nadpłaty kredytu wobec zysku z inwestycji kapitałowych każdej z trzech rodzin.

Nadwyżki 1000 zł przy niskich stopach

Pierwsza symulacja to prawdziwa sielanka, bo każda z trzech rodzin dysponuje tylko 1000 złotych miesięcznie nadwyżek, którymi teraz musi zadysponować. Na każdym z kolejnych kilku wykresów we wpisie zobaczysz sumaryczną wartość majątku biorącą pod uwagę tylko spłaconą część kwoty kapitału kredytu oraz zmienną w czasie wartość inwestycji kapitałowych dla każdej z trzech rodzin. Przypomnę raz jeszcze, że gospodarstwo w wariancie 1 również inwestuje, ale zgodnie z zasadą „co oszczędzę na racie kredytu, to zainwestuję na giełdzie”, więc każdy z trzech przebiegów będzie zmieniał się w dość zbliżony sposób, co widoczne będzie zwłaszcza w latach końcowych tej symulacji.

Jak już wspominałem, w sytuacji relatywnie niskich stóp procentowych i przy marży kredytu wynoszącej 2,1%, rata kredytu hipotecznego, który spłaca każda z rodzin, będzie kosztować maksymalnie 2650 złotych miesięcznie przy stopie procentowej WIBOR 3M na poziomie 4,75%. Będzie to zatem relatywnie niewiele, zwłaszcza w porównaniu do efektów drugiej symulacji, w której stopy procentowe wzrosną znacznie mocniej i na znacznie dłużej, niż tutaj, co w efekcie sprawi, że oszczędność na ratach kredytu gospodarstwa „nadpłacającego” oznaczonego na wykresie kolorem granatowym będzie niewielka, co z kolei wpłynie na ich nikłe kwoty przeznaczane na inwestycje kapitałowe. Z drugiej strony, średnia stopa zwrotu z inwestycji wynosząca 8% brutto rocznie w czasach, gdy odsetki kredytu wynosić będą średnio 4-5% oznacza tyle, że inwestowanie na giełdzie w badanym okresie po prostu opłaci się bardziej od nadpłacania kredytu, czego dowodzi inwestująca rodzina w wariancie 3, której wzrost majątku oznaczyłem poniżej kolorem różowym:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 1 majatek

Jakie obserwacje przychodzą mi na myśl po szybkich oględzinach powyższego wykresu? Oto kilka najważniejszych:

  • W słabych dla giełdy latach 2022 – 2023 zdecydowanie wygrywała rodzina nadpłacająca kredyt, co dowodzi tego, że nadpłata jest pewnym zyskiem, a inwestycje na giełdzie (w krótkim terminie) już niekoniecznie.
  • Gdy tylko giełdy zaliczają kilka dobrych lat, czyli np. w latach 2030 – 2031 lub 2033 – 2035 pokazuje się siła procentu składanego (patrz: archaiczny już wpis na blogu zatytułowany „Jak zostać bogatym? Procent składany w praktyce„).
  • Wystarczy jednak jeden gorszy rok jak np. 2032, aby rodziny inwestujące (różowa i czerwona) zrównały się z rodziną nadpłacającą i inwestującą tylko to, co na nadpłacie oszczędziła.
  • W środowisku niskich stóp procentowych i dość stabilnie rosnących rynków finansowych wygrywa jednak giełda, a wszystkie rodziny kończą z następującym wynikiem finansowym (łączną wartością majątku bez uwzględnienia wzrostu wartości mieszkania):

Symulacja 1 - Umiarkowane stopy procentowe, 1000 zł miesięcznie

przed podatkiem belki

po podatku belki

Wariant 1 (nadpłata 1000 zł i inwestowanie samych oszczędności na ratach kredytu)

520 200 zł

510 800 zł

Wariant 2 (nadpłata 500 zł i inwestowanie 500 zł oraz oszczędności na ratach kredytu)

570 100 zł

547 900 zł

Wariant 3 (bez nadpłaty i inwestowanie 1000 zł miesięcznie)

620 000 zł

585 100 zł

Pierwszy wniosek, który można wyciągnąć z symulacji tego relatywnie stabilnego w świecie finansów 15-letniego okresu, to to, że inwestowanie zwyciężyło, ale dosyć nieznacznie, bo po podatku Belki tylko o 75 000 złotych. Przed uiszczeniem tej daniny, czyli przy założeniu, że rodzina kontynuuje inwestowanie w ten akumulujący dywidendy fundusz ETF (więcej o nich przeczytasz w serii o ETF-ach na moim blogu) różnica między wariantami 1 a 3 wynosiła aż 100 000 zł, co świetnie pokazuje destruktywny wpływ tego podatku na inwestycję.

Jednak wariant nadpłaty, mimo że przegrał z inwestowaniem nadwyżek, wcale nie poradził sobie tak źle i wystarczyłoby, że ostatni rok symulacji (2035) byłby gorszy dla giełd, przynosząc, dajmy na to, 25% stratę, a liczby z trzech wariantów (po podatku Belki) praktycznie zrównałyby się ze sobą. Oczywiście nikt nie mógł przewidzieć tej (symulowanej) przyszłości, więc nie ma co gdybać, ale podkreśla to raz jeszcze truizm, jakim jest fakt, że nadpłata to pewna oszczędność, a inwestowanie na giełdzie nie, co objawia się również w zawartości drugiego wykresu, na którym pokazuję jaka część kapitałowa kredytu pozostała każdemu z gospodarstw do spłaty:

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy - scenariusz 1 pozostały kapitał kredytu 1

Powyższy wykres można interpretować dwojako. Z jednej strony rodzinie nadpłacającej z wariantu pierwszego zostało niewiele ponad 100 tysięcy złotych kapitału kredytu do spłaty, dzięki czemu jej miesięczna rata wynosi teraz (przy oprocentowaniu, czyli marży + WIBOR 3M wynoszącym 2,35% rocznie) 808 złotych miesięcznie wobec 1687 zł miesięcznej raty rodziny „inwestującej” w wariancie 3. Z drugiej strony, jeśli inwestujący uznaliby to za właściwe, to mogliby pod koniec badanego okresu spłacić pozostałe 255 tysięcy złotych kapitału kredytu, zachowując na giełdzie około 100 tysięcy złotych, czyli mniej więcej tyle, ile posiada tam obecnie rodzina, która przez 15 lat nadpłacała kredyt.

Inwestowanie wygrywa więc tutaj ze względu na fakt, że wynoszące 8% średnie roczne stopy zwrotu (CAGR) z inwestycji w akcje opłaciły się w tym okresie bardziej od nadpłaty, która „zyskiwała” w porywach 6,85% w skali roku, bo właśnie tyle maksymalnie wynosiło oprocentowanie omawianego kredytu. Średnio było to 3,51%, więc ponad dwukrotnie mniej od inwestycji w akcje, choć rodzinę z wariantu pierwszego i tak „ratuje” fakt, że osiągnięte dzięki nadpłacie nadwyżki finansowe zaczęła lokować na giełdzie, a nie oszczędzała „w skarpecie”. W kolejnej symulacji, którą oznaczyłem numerem 1.1, przyjrzymy się temu, jak zwiększenie kwoty nadwyżki z 1000 zł do 2000 zł wypadło w porównaniu do wyniku tej pierwszej.

Nadwyżki 2000 zł przy niskich stopach

Dla obeznanych z finansami oczywiste będzie to, że jeśli w korzystnym dla inwestujących scenariuszu zwiększymy stopę oszczędności, to stanie się on dla jej zwycięzców jeszcze korzystniejszy. Bez zbędnego komentarza sprawdźmy zatem jak bardzo na plus wobec pierwszej symulacji wyjdzie na zwiększeniu miesięcznych oszczędności rodzina inwestująca, czyli ta oznaczona różowym kolorem na poniższym wykresie:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 11 majatek

Gospodarstwo domowe, które tylko inwestowało, skończyło tę symulację około 200 tysięcy złotych wyżej od rodziny, która nadpłacała, ale podatek Belki redukuje tę przewagę do około 150 tysięcy złotych, co tylko podkreśla użyteczność kont IKE i IKZE w inwestowaniu (zobacz też: „Rachunki maklerskie IKE i IKZE. Jak założyć. Który wybrać?„). Jednak konta IKE i IKZE nie są w tym wpisie trafną argumentacją „za” inwestowaniem, ponieważ rodzina inwestująca może w dowolnej chwili chcieć zdecydować się na nadpłatę kredytu, a więc tak czy owak, środki z IKE/IKZE wycofać za pomocą procedury zwrotu, która „skasuje” ich preferencje podatkowe. Wartości majątku dla każdego z wariantów symulacji 1.1 załączam poniżej:

Symulacja 1.1 - Umiarkowane stopy procentowe, 2000 zł miesięcznie

przed podatkiem belki

po podatku belki

Wariant 1 (nadpłata 2000 zł i inwestowanie samych oszczędności na ratach kredytu)

785 800 zł

766 800 zł

Wariant 2 (nadpłata 1000 zł i inwestowanie 1000 zł oraz oszczędności na ratach kredytu)

884 000 zł

839 600 zł

Wariant 3 (bez nadpłaty i inwestowanie 2000 zł miesięcznie)

983 700 zł

913 900 zł

Przy kredycie, którego część kapitałowa wynosi około 400 tysięcy złotych, nadpłacająca przez 15 lat 2000 złotych miesięcznie rodzina z wariantu 1 zostaje bez kredytu po koło 14 latach, co pozwala jej w ostatnim roku na inwestowanie nadwyżek podobnie jak robiła to rodzina 3. Jednak w inwestowaniu czas ma znaczenie i inwestowanie 2000 złotych w 2035 roku nie znaczy już tego samego, co znaczyło w roku 2021, co – jak pisałem odnośnie do poprzedniej symulacji – sprawia, że rodzina inwestująca mogłaby w grudniu roku 2035 bezproblemowo spłacić pozostałą część kredytu, pozostając ze znacznie większymi inwestycjami od rodziny „nadpłacającej”. Mimo wszystko warto docenić korzystny efekt psychologiczny, jakim jest brak kredytu po 14, a nie po 30 latach dla gospodarstwa z wariantu pierwszego:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 11 pozostaly kapital kredytu 2

Zależność wysokości regularnych nadpłat do skracającego się cyklu życia kredytu jest „oczywistą oczywistością” i nie wymaga komentarza, ale sugeruję, byś zapamiętał powyższy wykres z innego powodu. W drugiej symulacji, do której opisu zaraz przejdziemy, stopy procentowe będą o wiele wyższe, co – jako że opisujemy tu kredyt o stałej racie – bardzo negatywnie wpłynie na tempo spłaty części kapitałowej. W dalszej części wpisu zobaczysz nawet, że rodzinie nadpłacającej 2000 złotych miesięcznie, czyli ponad dwukrotnie więcej niż wynosiła w roku 2021 umowna rata kredytu przy jeszcze niskim wskaźniku WIBOR 3M, po jego podwyższeniu w drugiej symulacji nie uda się przez 15 lat spłacić całego kredytu.

Tylko nadpłacanie przy niskich stopach procentowych

A gdyby tak zmienić symulację tak, by osoby nadpłacające (oryginalny wariant 1) środki, które oszczędziły na przyszłych ratach kredytu, przeznaczałyby na jeszcze szybsze jego spłacanie? Ten wariant dodaję już po publikacji wpisu jako sugestię czegoś, czego tu brakowało, którą otrzymałem od wielu komentujących. Oto jak działa kolejna, dodatkowa symulacja:

  • Stopy procentowe i inflacja przebiega identycznie jak w scenariuszach 1 i 1.1.
  • Osoby nadpłacające nie inwestują żadnych środków na giełdzie, dopóki nadpłatami nie spłacą szybciej całego kredytu, co w tym scenariuszu dzieje się we wrześniu 2031 roku.
  • Po spłaceniu kredytu przeznaczają całe nadwyżki, czyli 2000 zł miesięcznie + wysokość miesięcznej raty kredytu rodziny inwestującej, na inwestowanie na giełdzie.

Oto jak wygląda wynik takiej symulacji:

Nadplata kredytu hipotecznego samo nadplacanie dopoki nie splacimy kredytu 11

Wnioski, które nasuną się pewnie prawie każdemu to to, że przebieg zmiany kapitału rodziny nadpłacającej jest o wiele stabilniejszy niż w symulacji 1.1, a zmienność dodana jest dopiero gdy rodzina pod koniec 2031 zaczyna lokować nadwyżki na giełdzie. Całościowy wynik wariantu agresywnego nadpłacania (bo chyba tak możemy go nazwać) jest dla rodziny nadpłacającej niewiele gorszy, niż w przypadku oryginalnego wariantu 1.1, w którym rodzina inwestowała oszczędności na racie kredytu od samego początku.

Jaki jest zatem efekt? Kredyt spłacony mamy w całości w roku 2031 zamiast 2035, ale kończymy z kwotą majątku wynosząca 745 tysięcy złotych wobec 766 tysięcy złotych w oryginalnym wariancie nadpłaty scenariusza 1.1. Można było to przewidzieć, biorąc pod uwagę fakt, że w czasach niskich stóp procentowych inwestowanie po prostu musiało się bardziej opłacać.

Obserwuj mnie na Twitterze:

Subskrybuj mój kanał na YouTube:

Symulacja 2. walka z inflacją i bardzo wysokie stopy procentowe

Podkręcamy tempo, puszczamy wodze naszej fantazji i zagłębiamy się w nieco przerysowanym, ale i koszmarnym świecie wysokiej inflacji. W tym scenariuszu dynamika wzrostu cen usług i towarów konsumenckich dojdzie nie do 10% a do 20% i – co gorsza – dla całego okresu 15-letniego wyniesie ona średnio 9,6%, czyli o wiele więcej, niż w pierwszej symulacji, w której było to tylko 3,2% rocznie. W parze z inflacją rosnąć będzie także WIBOR, który w tym okresie uśredni się na przerażającym dla kredytobiorcy poziomie 7,03%. Zobaczmy jak obydwie wartości rozłożą się w czasie.

Inflacja i WIBOR w scenariuszu 2

Startujemy w znanej nam z 2021 roku rzeczywistości, ale tym razem nie ufamy zapewnieniom ekonomistów i uznajemy, że inflacja nie tylko nie skończy się w 2022 roku, ale problem z nią dopiero się zacznie. Ceny usług i produktów konsumpcyjnych będą w tej kompletnie zmyślonej symulacji rosły w tempie 10% w roku 2022, 15% w roku 2023, a w latach 2024-2025 nawet w 20%, co sprawi, że przez kilka lat polski złoty straci ponad połowę swojej pierwotnej wartości. Tak dużej dynamice wzrostu cen Rada Polityki Pieniężnej będzie musiała jakoś przeciwdziałać, m.in. podnosząc stopy procentowe, które sprawią, że dla każdego z trzech gospodarstw rata kredytu stanie się o wiele większym obciążeniem, niż w pierwszym scenariuszu. Przebieg dynamiki CPI i stopy WIBOR 3M w tej symulacji wygląda następująco:

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy - scenariusz 2 założenia inflacji i stóp

Wysoka, bo prawie 10-procentowa średnia dla całego okresu i ponad 7 lat wzrostu wskaźnika cen i usług konsumenckich na poziomie wyższym od wspomnianej średniej to prawdziwy koszmar dla oszczędzających. Dla kredytobiorców, którzy kupili mieszkanie, jest to sytuacja dwuznaczna, ponieważ:

  • Z jednej strony wysoka inflacja sprawia, że ich aktywny kredyt hipoteczny się dewaluuje, bo z inflacją zwykle rosną zarobki, więc kredyt w „przyszłych złotych” łatwiej spłacić, bo będzie miał on wartość zamrożoną w „starych”/”mniej wartych” złotych.
  • Z drugiej jednak strony wysoka inflacja wywołuje wzrost stóp procentowych, co z kolei przekłada się na rosnące raty kredytu zmiennoprocentowego.

W prezentowanych w ramach drugiego scenariusza wariantach poszczególne gospodarstwa domowe będą płacić bardzo zmienne raty kredytu, które czasem wyniosą 1500 złotych miesięcznie, a czasem nawet około 5000 złotych na miesiąc. W symulacjach nie bierzemy jednak pod uwagę całościowego budżetu rodziny, zakładając, że każdą z nich stać na zapłatę dowolnie wysokiej raty kredytu. Ważny jest walor porównawczy, czyli uwzględnienie uzyskanej dzięki nadpłacaniu oszczędności na racie kredytu w przyszłych wpłatach na inwestycje. Zaczynamy od symulacji drugiej, w której rodziny będą miały po 1000 złotych na nadpłacanie lub inwestowanie.

Nadwyżki 1000 zł przy wysokich stopach

O ile w pierwszych symulacjach, w których inflacja i stopy procentowe były utrzymane w ryzach, inwestowanie opłaciło się bardziej od nadpłaty kredytu, to w omawianym tutaj przypadku nadpłacanie będzie przeciętnie oszczędzać rodzinom więcej środków, niż przyniosłoby inwestowanie na giełdzie. Znowu działa tu prosta matematyka i fakt, że koszty kredytu rzędu 15% rocznie ciężko jest pobić zmiennymi stopami zwrotu z giełdy, które dla opisywanych w drugiej symulacji również uśrednią się na 8% rocznie brutto. Brutto, ponieważ pod koniec 2035 roku płacimy podatek Belki, co widać po spadku wartości kapitału na samym końcu symulacji dla każdego z wariantów gospodarstw domowych:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 2 majatek

Oglądając powyższy wykres ciężko oprzeć się wrażeniu, że wszystkie trzy gospodarstwa domowe podjęły różne decyzje, które doprowadziły je do bardzo podobnych efektów. Dzieje się tak głównie dlatego, że nawet nadpłacająca 1000 złotych części kapitałowej kredytu miesięcznie rodzina robi to zwyczajnie zbyt powoli, aby miało to wielkie znaczenie w latach 2023 – 2035, gdy koszty kredytu wynoszą nawet 5000 złotych miesięcznie i więcej. W poniższej tabeli prezentuję też liczby, które zwłaszcza po zapłaceniu podatku Belki wyglądają tak podobnie, że ciężko nie mieć wrażenia, że obrany wariant był tu istotnie bez znaczenia:

Symulacja 2 - WYSOKIE stopy procentowe, 1000 zł miesięcznie

przed podatkiem belki

po podatku belki

Wariant 1 (nadpłata 1000 zł i inwestowanie samych oszczędności na ratach kredytu)

581 100 zł

562 800 zł

Wariant 2 (nadpłata 500 zł i inwestowanie 500 zł oraz oszczędności na ratach kredytu)

572 600 zł

545 900 zł

Wariant 3 (bez nadpłaty i inwestowanie 1000 zł miesięcznie)

564 100 zł

529 200 zł

To dobry moment, by po raz pierwszy zastanowić się nad bardziej aktywną strategią. Czy rodzina inwestująca mogła po kilku latach oszczędzania i inwestowania upłynnić swoje inwestycje i przeznaczyć całość uzyskanej kwoty na nadpłatę tego koszmarnie drogiego kredytu? Mogła, ale zapewne trafiłaby w „dołek” na giełdzie i zapewne nie wyczułaby „górki” stóp procentowych i niekoniecznie wyszłaby na takim aktywnym zagraniu o wiele lepiej, niż w symulacji bazowej.

Polemizowałbym zatem, że w kolejnych dwóch symulacjach, które oznaczyłem numerami 2.1 oraz 2.2, w których rodziny będą miały 2000 zł nadwyżek do zagospodarowania miesięcznie, aktywne zagrania będą miały o wiele większy sens, niż w omawianej symulacji drugiej. Wysokie koszty kredytu wpłynęły też negatywnie na spłaconą część kapitałową kredytu, która w każdym z trzech wariantów spłacana była nieco wolniej niż w symulacjach 1 i 1.1:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 2 pozostaly kapital kredytu 2

Pierwszą z „kryzysowych” symulacji wygrywa więc wariant nadpłacania, który pozwolił pierwszemu gospodarstwu domowemu na pewne oszczędności na ratach kredytu, które te mogło zainwestować na giełdzie, budując część kapitałową swojego majątku. Czujny czytelnik zauważy, że skoro gospodarstwa dysponują tak naprawdę większym budżetem miesięcznym, wszak stać ich na płacenie rat kredytu wynoszących nawet 5700 złotych miesięcznie, bo tyle kosztuje on przy stopach procentowych na poziomie 15%. Zakładamy jednak, że pomimo takich możliwości poza odpowiednio 1000 zł lub 2000 zł miesięcznie po prostu nie mają one środków na nadpłatę, lub inwestowanie. Skoro już o 2000 zł mowa, to przejdźmy do symulacji 2.1, w której rodziny będą mogły nadpłacać i inwestować więcej pieniędzy.

Nadwyżki 2000 zł przy wysokich stopach

Zwiększamy tempo, uznając, że rodziny stać na większe miesięczne oszczędności i zamiast 1000 zł miesięcznie mogą teraz nadpłacać lub inwestować nawet 2000 zł w każdym miesiącu. Jak pewnie się spodziewasz, sprawia to, że gospodarstwo nadpłacające ucieka (nominalnie) temu inwestującemu jeszcze szybciej, niż w poprzedniej symulacji:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 21 majatek

Jakim cudem rodzinie inwestującej udaje się jednak skończyć cały 15-letni okres tylko niewiele niżej niż tej, która – jak widać całkiem rozsądnie – dynamicznie nadpłacała swój kredyt? Odpowiedź ukryta jest w tym jak długo gospodarstwo „inwestujące” w wariancie 3 dokładało swoje środki na giełdę, zanim gospodarstwa 1 i 2 zdążyły oszczędzić na racie kredytu tyle, by je trochę podgonić. Bardzo ważne jest zauważenie, że rodzina w trzecim wariancie w dobrych dla giełdy latach 2025 – 2026 była nawet chwilowo zwycięska, ale koszty kredytu zrobiły swoje, pozwalając nadpłającym w wariantach 1 i 2 rodzinom bardzo szybko zbudować swoje inwestycje kapitałowe. Liczby, które świadczą o skali zwycięstwa rodziny nadpłacającej zamieszczam w tabeli poniżej:

Symulacja 2.1 - WYSOKIE stopy procentowe, 2000 zł miesięcznie

przed podatkiem belki

po podatku belki

Wariant 1 (nadpłata 2000 zł i inwestowanie samych oszczędności na ratach kredytu)

961 900 zł

925 100 zł

Wariant 2 (nadpłata 1000 zł i inwestowanie 1000 zł oraz oszczędności na ratach kredytu)

944 800 zł

891 600 zł

Wariant 3 (bez nadpłaty i inwestowanie 2000 zł miesięcznie)

927 800 zł

858 000 zł

Nie pozostawia wątpliwości fakt, że bardziej dynamiczne nadpłacanie kredytu w czasach wysokich stóp procentowych jest dobrym pomysłem, bo gwarantowany zysk z inwestycji rzędu 10, 13 lub 16 procent jest o wiele lepszą inwestycją, niż chwiejny i niepewny indeks akcji. Oczywiście wiele zależy od obranych założeń i gdybym przyjął wyższą średnią roczną stopę zwrotu (CAGR) dla indeksu akcji lub rozłożyłbym ją w inny sposób, np. podnosząc ją w pierwszych 5 latach, a obniżając w kolejnych (gdy rodziny nadpłacające zdążyły już zbudować pewnej wielkości giełdowe portfele inwestycyjne), to efekt symulacji byłby zupełnie inny od przedstawionego. Dlatego właśnie do symulacji należy podchodzić z pokorą, wyciągając z nich to, co oczywiste i proste do zauważenia, jednocześnie przyznając przed samym sobą, że jesteśmy ograniczeni do reagowania na rozwijającą się sytuację i nie widzimy lewej strony żadnego z pokazanych tu wykresów.

Jeśli o część kapitałową kredytu chodzi, to bardzo wysokie stopy procentowe zrobiły swoje, znacznie spowalniając proces spłacania kredytu u każdego z gospodarstw domowych. Pomimo solidnej nadpłaty w wysokości 2000 złotych miesięcznie, rodzinie w wariancie 1 nie udało się spłacić kredytu do końca symulacji, ale może pocieszyć się tym, że zostało im jeszcze tylko kilka miesięcy nadpłacania i zobowiązanie będą mieli z głowy:

Nadplata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniedzy scenariusz 21 pozostaly kapital kredytu 2

Jak już pisałem: nie wiemy co przyniesie przyszłość i nawet uczestnicy czterech przedstawionych tu symulacji nie mają pojęcia o tym, co nastąpi po roku 2035. Dotychczasowe wykresy i porównanie liczb odkryło jednak pewne prawidła związane z nadpłacaniem kredytu, dzięki którym decyzja w rodzaju „nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy?” powinna być dla czytającego o wiele prostsza niż wcześniej.

Tylko nadpłacanie przy wysokich stopach procentowych

Podobnie jak w scenariuszu 1.1, tak i w scenariuszu 2.1 zmieniamy założenia tak, by osoby nadpłacające (oryginalny wariant 1) środki, które oszczędziły na przyszłych ratach kredytu, przeznaczałyby na jeszcze szybsze jego spłacanie. Oto jak działa kolejna, dodatkowa symulacja, w której w pierwszych latach rodzina nadpłacająca wykorzystuje „każdy oszczędzony na nadpłatach grosz” w celu jeszcze bardziej agresywnego nadpłacania:

  • Stopy procentowe i inflacja przebiega identycznie jak w scenariuszach 2 i 2.1 i 2.2.
  • Osoby nadpłacające nie inwestują żadnych środków na giełdzie, dopóki nadpłatami nie spłacą szybciej całego kredytu, co w tym scenariuszu dzieje się w maju 2029 roku.
  • Po spłaceniu kredytu przeznaczają całe nadwyżki, czyli 2000 zł miesięcznie + wysokość miesięcznej raty kredytu rodziny inwestującej, na inwestowanie na giełdzie.

Oto jak wygląda wynik takiej symulacji:

Nadpłata kredytu hipotecznego - samo nadpłacanie dopóki nie spłacimy kredytu 22

Wnioski, które nasuną się pewnie prawie każdemu to to, że przebieg zmiany kapitału rodziny nadpłacającej jest o wiele stabilniejszy niż w symulacji 2.1, a zmienność pojawia się dopiero gdy rodzina w maju 2029 roku zaczyna lokować swoje nadwyżki na giełdzie. Całościowy wynik wariantu agresywnego nadpłacania jest dla rodziny nadpłacającej znacząco lepszy, niż w przypadku oryginalnego wariantu 2.1, w którym rodzina inwestowała oszczędności na racie kredytu od samego początku.

Okazuje się, że kredyt spłacony mamy w całości już w roku 2029 zamiast 2036 (jak w oryginalnej symulacji 2.1), ale kończymy z kwotą majątku wynosząca 955 tysięcy złotych wobec 925 tysięcy złotych w oryginalnym wariancie nadpłaty scenariusza 2.1. Dowodzi to opłacalności szybkiego, wręcz agresywnego nadpłacania kredytu w czasach bardzo wysokich stóp procentowych, ale na obronę inwestujących napisałbym, że przecież nikt nie wiedział wtedy jakie będą średnie roczne stopy zwrotu z giełdy, prawda?

Zbliżamy się powoli do wniosków, ale zanim jednak do nich przejdziemy, chciałbym przedstawić najważniejszy z nich, czyli (a jakże inaczej) to, że bez inwestowania na rynkach akcji żadna z rodzin nie wyszłaby zwycięsko z tych symulacji.

Najważniejsza rzecz, czyli inwestowanie

Na pewno przeszło Ci przez myśl to, że w kraju, w którym inwestycje giełdowe są tajemnicą dla jakichś 95% społeczeństwa, dziwne jest zakładanie, że każda z trzech rodzin przeznaczy pewną część nadwyżek na fundusz globalnych akcji. Załóżmy więc, że rodzina agresywnie nadpłacająca nie inwestuje na giełdzie, zamiast tego oszczędzając w skarpecie oszczędzone na racie kredytu środki. W takim przypadku skończy ona symulację o wiele niżej od inwestujących, i to pomimo faktu, że nie zapłaci ona na końcu podatku Belki (bo żadnych inwestycji posiadać zwyczajnie nie będzie):

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy - scenariusz 233 majątek

Powyższy wykres udowadnia jak ważne w całym procesie oszczędzania jest także inwestowanie swoich nadwyżek i że niezależnie od podjętej decyzji powinno się zawsze inwestować przynajmniej część nadmiarowej gotówki. Pokazuje to także mądrość rodziny drugiej, która z braku pewności zdecydowała się po prostu przeznaczać 1000 zł na nadpłatę kredytu, a kolejny 1000 zł na inwestowanie w akcje światowych spółek giełdowych, co stanowi naprawdę niezłą dywersyfikację inwestycji. Gdyby rodzina z wariantu 1 po prostu odkładała pieniądze to – nie licząc wpływu inflacji, bo porównujemy majątek nominalny – skończyłaby ponad 100 000 złotych niżej od zwycięskiego w symulacji 2.2 wariantu drugiego:

Symulacja 2.2 - WYSOKIE stopy procentowe, 2000 zł miesięcznie i nieinwestowanie w opcji nadpłaty

przed podatkiem belki

po podatku belki

Wariant 1 (nadpłata 2000 zł i nieinwestowanie oszczędności na ratach kredytu)

780 900 zł

780 900 zł (nie ma zysków kapitałowych)

Wariant 2 (nadpłata 1000 zł i inwestowanie 1000 zł oraz oszczędności na ratach kredytu)

944 800 zł

891 600 zł

Wariant 3 (bez nadpłaty i inwestowanie 2000 zł miesięcznie)

927 800 zł

858 000 zł

Chyba nikogo nie zdziwi, że na moim blogu jednym z wniosków jest to, że warto inwestować na giełdzie, ale ciężko odmówić temu podejściu rozsądku i sensowności. Dociekliwy czytelnik zauważy jednak, że gdyby nadpłacająca rodzina po prostu trzymała środki na lokacie to przy tak wysokich stopach procentowych prawdopodobnie i tak wygrałaby z wariantami „inwestującymi”. Niesie to w sobie pewną mądrość i pozwoli nam wysnuć jeszcze lepsze wnioski na koniec wpisu.

Nadpłata kredytu hipotecznego czy inwestowanie pieniędzy?

Chciałbym napisać, że podjęcie decyzji o nadpłacaniu kredytu stało się teraz dziecinnie proste i że mam dla Ciebie jedyną słuszną receptę, która zawsze przyniesie wymierny efekt, ale byłoby to kłamstwem, więc zamiast tego po prostu przedstawię Ci czynniki wpływające na korzystność obydwu alternatyw. Na razie wypiszę je w tabeli, a w kolejnym akapicie rozwinę to, dla kogo i kiedy moim zdaniem nadpłacanie kredytu opłaci się bardziej od inwestowania nadwyżek na giełdzie.

Czynniki sprzyjające NADPŁACANIU KREDYTU

Czynniki sprzyjające INWESTOWANIU NADWYŻEK FINANSOWYCH

Wysokie stopy procentowe. Nadpłacając kredyt można wtedy więcej "oszczędzić" wobec osób, które nie nadpłacają.

Niskie lub średnie, ale dynamicznie obniżane stopy procentowe. Prawdopodobnie zysk z inwestycji "pobije" wtedy przyszłą oszczędność na ratach kredytu.

Niska inflacja lub deflacja. Co prawda rzadko występuje w tandemie z wysokimi stopami procentowymi, ale nie motywuje ona do nadpłacania kredytu.

Wysoka inflacja sprawia, że aktywny kredyt się dewaluuje, a w przyszłości zapłacimy za niego "tańszym"/"mniej wartym" pieniądzem.

Wysoka marża (Twojego) kredytu. Jeśli masz kredyt o marży 3% w czasach, gdy nowe sprzedawane są "po" 1% lub 1,5% to nadpłata kredytu może być dla Ciebie bardziej atrakcyjna, niż dla innych kredytobiorców.

Niska marża (Twojego) kredytu. Im tańszy kredyt, tym mniej warto go nadpłacać i tym bardziej warto inwestować swoje nadwyżki.

Wysokie wyceny akcji na rynkach finansowych. Przy drogich akcjach (cokolwiek to znaczy, bo nie ma jednoznacznej definicji), ryzyko inwestycyjne może być nieopłacalnie wysokie.

Niskie wyceny akcji na rynkach finansowych. Jeśli rynki akcji są relatywnie (do przeszłości) tanie, to zazwyczaj jest to dobry moment na inwestycję długoterminową.

Potrzeba redukcji stresu, który wynika z posiadania aktywnego kredytu hipotecznego. "Niektórzy wolą spokój od algebry" 😉

Pewna praca w przyszłościowym zawodzie i wiara w swoje możliwości zarobkowe. Dodatkowo: długi horyzont inwestycyjny. Nadpłacałbym agresywniej bliżej emerytury, chcąc za wszelką cenę obniżyć koszty życia (w tym kredytu).

W powyższych 5 wierszach najgorsze jest to, że część z tych znajdujących się w tej samej kolumnie się wzajemnie wyklucza. Dla przykładu: niska inflacja i wysokie stopy procentowe to bardzo rzadki widok, ale warto rozumieć na co zwracać uwagę i w jaki sposób oceniać opłacalność nadpłacania kredytu w danym momencie.

Kiedy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?

Tworzenie treści na tym blogu i uczestniczenie w naszych licznych dyskusjach nauczyło mnie tego, że argumenty emocjonalne bywają silniejsze od tych liczbowych. Zacznę zatem od tego, że jeśli kredyt hipoteczny jest dla Ciebie mentalnym obciążeniem i kulą u nogi to – niezależnie od przedstawionych tu dowodów – powinieneś jak najszybciej się go pozbyć, nadpłacając go tak szybko, jak to tylko możliwe. Jak już mamy argument psychologiczny z głowy to pora przejść do algebry.

  • Czy warto nadpłacać kredyt, jeśli średnia roczna stopa zwrotu z indeksu światowych akcji wyniosła w ostatnich latach np. 12%, więc rynki są raczej drogie, a stopy procentowe dynamicznie rosną? Raczej tak.
  • Czy warto nadpłacać kredyt, jeśli rynki finansowe osiągają od kilku lat gorsze wyniki, a wyceny są niskie, ale stopy procentowe (również) dynamicznie rosną? Być może.
  • Czy warto nadpłacać kredyt, gdy rynki finansowe mają umiarkowane wyceny, a stopy procentowe są bliskie zeru? Prawie na pewno nie.
  • A co jeśli rynki są drogie, a stopy procentowe są bliskie zeru? Można tu pomyśleć nad wariantem drugim, czyli częściowym nadpłacaniem i częściowym inwestowaniem na giełdzie.

I to ostatnie jest najpewniejszym wnioskiem, który potrafię dziś wysnuć. Kredyt hipoteczny nie bez powodu nazywany jest „najtańszą dostępną powszechnie dźwignią finansową” i jeśli jest on darmowy lub prawie darmowy i kosztuje około 2-3% rocznie to nadpłacanie jego prawie nigdy nie będzie miało sensu. Nikt nie zagwarantuje nam, że na giełdzie zarobimy pieniądze, ale spoglądając na 15-letnie symulacje, w których niektóre lata były dla giełd naprawdę fatalne, możemy jasno stwierdzić, że długoterminowe inwestowanie popłaca i że czas na giełdzie faktycznie pobija „wyczuwanie odpowiedniego czasu na inwestycję”. Skoro już jesteśmy przy inwestowaniu, to sprawdźmy kiedy lepiej jest nie nadpłacać rat swojego kredytu.

Kiedy bardziej opłaci się inwestowanie nadwyżek?

Tu będzie nieco prościej, bo zasady wydają mi się bardziej uniwersalne i prostsze w wyjaśnieniu. Pierwsza z nich to:

  • Zawsze warto inwestować przynajmniej część swoich nadwyżek i właśnie z uwagi na niepewność rynków finansowych nie warto wyczuwać momentu, bawiąc się w proroka.

Kolejne wnioski przyjdą trochę trudniej, ale da się je przekazać prostymi słowami:

  • Inwestowanie daje spory potencjał do większego nadpłacenia kredytu, kiedy zajdzie taka potrzeba. W każdej z czterech symulacji gospodarstwo domowe numer 3 mogło spokojnie nadpłacić kredyt w czasach wysokich stóp procentowych, co pozbawiłoby ich jednak dalej sensownych długoterminowych inwestycji giełdowych. Wyobraź sobie jednak, że okres wysokiej inflacji i zwiększania stóp procentowych przypadłby na lata późniejsze, np. na 2033-2035 i zaważysz, że rodzina inwestująca bezproblemowo mogłaby spłacić wtedy pozostałą część kapitałową swojego kredytu.
  • Inwestowanie można „regulować”, dopłacając do swojego portfela więcej w czasach niskich stóp procentowych, a mniej w czasach gdy WIBOR rośnie. Ta swoboda sprawia, że poza kryzysami, w których nie chcemy wyjmować środków „z giełdy” możemy dowolnie manewrować swoim kapitałem, bo przecież nadpłaconego kredytu nie odzyskamy już (bezpośrednio) w formie pieniężnej, a inwestycje giełdowe już tak.

Inwestowanie wymaga jednak sporej dozy dyscypliny, umiejętności i wiedzy, więc jeśli wywodzisz się ze świata nieruchomości albo nie zetknąłeś się jeszcze z giełdą, to serdecznie polecam Ci przejść przez całą ścieżkę nauki przedstawioną przeze mnie na stronie „zacznij tutaj„. Pora na podsumowanie wpisu.

Szukasz taniego konta maklerskiego?

Chcesz założyć IKE/IKZE z szeroką ofertą ETF-ów?

A może wolisz amerykańskie ETF-y?

Oferowane instrumenty finansowe, zwłaszcza z dźwignią, niosą ryzyko strat przekraczających zainwestowany kapitał.

Podsumowanie

Choć jak prawie zawsze wpis wyszedł mi nieco dłuższy niż planowałem, to czuję, że nie wyczerpałem tutaj tematu, pozostawiając aktywne opcje otwartymi do dyskusji. Przykładowo: warto rozpatrzeć też aktywne scenariusze, w których decyzje o nadpłacaniu zależą czysto od poziomu oprocentowania naszego kredytu (czyli zwykle zmian stóp procentowych), lub od oczekiwań co do przyszłych stóp zwrotu z giełdy.

W kontekście symulacyjnym był to jeden z najtrudniejszych do przygotowania wpisów dotychczas i wraz z poprzednim, czyli „Zakup nieruchomości na kredyt czy wynajem i inwestowanie” były one pewnym „brakiem” w treściach na moim blogu, który jest mi niezmiernie miło zapełnić. Jeśli ten i poprzedni wpis się podobały, a przedstawione tu reguły przydadzą Ci się w podejmowaniu decyzji, to koniecznie daj znać w komentarzach pod wpisem, być może sugerując mi kolejne równie ciekawe tematy. Wielkie dzięki i do następnego!

Zapisz się do mojego newslettera:

.
4.2 24 głosy
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest

96 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze