Czy REIT Może Konkurować z Mieszkaniem Na Wynajem

Inwestycja w mieszkanie na wynajem bez potrzeby kupowania mieszkania.

Na jaką drogę inwestycyjną się zdecydować: fundusze REIT czy może inwestowanie w nieruchomości na wynajem? Z tym pytaniem mierzy się wiele osób pragnących skorzystać z możliwości inwestycyjnych związanych z nieruchomościami. Sam uważam tę kwestię za bardzo ciekawą, dlatego postanowiłem poświęcić jej niniejszy artykuł. Kieruję go nie tylko do fanów i praktyków inwestowania w nieruchomości na wynajem, ale też wszystkim do inwestorów, których choć trochę przekonałem poprzednimi czterema częściami do zainteresowania się funduszami REIT. Jako że porównywanie funduszy REIT do rozwiązania, jakim jest inwestycja w mieszkania na wynajem, to w pewnym sensie porównywanie gruszek z jabłkami, zdecydowałem, że w celu rozwiania wątpliwości już w pierwszym rozdziale tego wpisu wyjaśnię najistotniejsze różnice pomiędzy tymi formami inwestowania. Aby dokonać oceny, czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem jako inwestycją, będziemy musieli dokonać kilku ciekawych kalkulacji dotyczących możliwej do osiągnięcia stopy zwrotu z obydwu inwestycji.

Jestem świadom, że osoby, dla których inwestycja w mieszkania na wynajem stanowi preferowane rozwiązanie, mogą uważać giełdę papierów wartościowych za „kasyno” i nie ufać jej w najmniejszym calu. Z drugiej strony fani funduszy REIT, czyli notowanych na giełdzie funduszy najmu nieruchomości, mogą postrzegać bezpośredni wynajem nieruchomości jako kosztowny, problematyczny i niewarty zachodu. Podczas czytania tego artykułu, będącego zwieńczeniem serii o funduszach REIT na moim blogu, sugeruję Ci zachować otwartość umysłu, jednocześnie obiecując bezstronność w moim podejściu do tematu. Choć przez kilka poprzednich miesięcy studiowałem tematykę funduszy REIT, to przygotowując ten wpis inspirowałem się również wiedzą z blogów o wynajmie nieruchomości. Dzięki temu jestem pewien, że znajdziesz tu odpowiedź na pytanie postawione w tytule wpisu, choć ta odpowiedź – jak zawsze – nie będzie jednoznaczna, a raczej zależna od Twojej sytuacji życiowej, preferencji i perspektyw na przyszłość.

Podcast

YouTube

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

Jakie są podstawowe różnice między inwestowaniem w REIT-y, a mieszkania na wynajem.
Ile w 2020 roku zarobisz na inwestycji w mieszkanie na wynajem, a ile kupując REIT lub ETF na REIT-y.
Jak historycznie zmieniały się ceny i rentowność wynajmu mieszkań w Polsce.
Jak historycznie zmieniały się ceny ETF-ów na REIT-y i ich stopy dywidend.
Czy REIT może w ogóle konkurować z mieszkaniem na wynajem.
Jaki rodzaj inwestora powinien wybrać REIT-y i dlaczego.

Powiązane wpisy

Inwestycja w REIT a inwestycja w mieszkanie na wynajem – podstawowe różnice

Od czego warto rozpocząć nasze rozważania dotyczące kluczowych cech, które sprawiają, że zakup mieszkania jako inwestycja pod wynajem oraz inwestycja w fundusz REIT się od siebie istotnie różnią? Zacznijmy od tego, że akcje funduszu REIT są papierem wartościowym identycznym do akcji jakiejkolwiek innej spółki. Są one zatem w ogólnym rozumowaniu „wirtualnym kwitkiem” uprawniającym posiadacza do posiadania części spółki oraz dającym mu prawo do udziału w zysku, który ta wypracuje. Samodzielna inwestycja w nieruchomość mieszkalną daje w kontraście poczucie „posiadania czegoś namacalnego” i „ulokowania finansowych owoców pochodzących z pracy i regularnego oszczędzania w czymś fizycznym”. Należy jednak zauważyć, że takim przedmiotem trzeba zarządzać o wiele bardziej aktywnie niż inwestycją w fundusze notowane na giełdzie, a więc wspomniany „wirtualny kwitek”, jakim jest akcja funduszu REIT. W poniższej tabeli zamieściłem główne różnice pomiędzy tymi dwoma typami inwestowania, o których według mnie warto wspomnieć przed dokonaniem jakichkolwiek obliczeń.

Kryterium	Mieszkanie na wynajem	REIT
Bariera wejścia	Musisz posiadać 20% wartości mieszkania na poczet wkładu własnego. Oznacza to minimalnie jakieś 60 000 złotych, by w 2020 roku kupić jakiekolwiek mieszkanie na wynajem w Polsce.	W teorii można inwestować już od kilkudziesięciu złotych. W praktyce u większości maklerów i brokerów inwestycja w zagraniczny REIT bez przepłacania prowizji oznacza wydanie minimum 6000 zł. Dziesięć razy mniej niż w przypadku mieszkania na wynajem.
Płynność	Nawet na najbardziej "rozgrzanym" rynku nieruchomości sprzedaż mieszkania zajmuje kilka tygodni + czas na formalności.	Akcje REIT-ów są jak akcje innych spółek giełdowych. Notowane na giełdzie zapewniają maksymalną możliwą dla inwestora płynność.
Zmienność cen	Choć ostatnimi laty polskie nieruchomości przeżywają prawdziwy renesans i nikogo już dziś chyba nie dziwi ich wzrost cen w granicach 5-10% rocznie to zdarzały się już na tym rynku roczne spadki w podobnym zakresie (2009).	Poszczególne REIT-y potrafią być bardzo zmiennymi aktywami. Inwestując w REIT-y, podobnie jak i w inne akcje, możesz spodziewać się zmian cen nawet o 30-40% w ciągu roku w obydwie strony. Zakup funduszu ETF pozwala "kupić" dziesiątki lub setki REIT-ów, znacząco zmniejszając zmienność inwestycji.
Potrzebny czas	Kilkadziesiąt lub kilkaset godzin na znalezienie nieruchomości i otrzymanie kredytu. Zarządzanie: kilkanaście/kilkadziesiąt godzin w ciągu roku.	Kilka godzin na analizę (inwestycja bezpośrednia w REIT). Prawie wcale (Inwestycja w ETF na REIT) Zarządzanie: brak/pasywne.
Stopa zwrotu z inwestycji	Czynsz najmu: 4-7% brutto rocznie Wzrost wartości: ok. 5% rocznie (2006-2020, dane NBP dla 10 dużych, ale nie największych miast w Polsce)	Dywidendy: 2-9% brutto rocznie Wzrost wartości: ok. 5,8% rocznie (2006-2020, dane NAREIT dla All Equity REITs Index)
Możliwość inwestycji z dźwignią (lewarem)	Tak, aż do zdolności kredytowej inwestora. W zależności od wysokości zarobków zwykle między 1, a 3 nieruchomości do 80% wartości każdej z nich. Kredyt hipoteczny to dosyć tani kredyt.	Tak, ale kredyt maklerski bywa drogi. Aktualnie w mBanku "kredyt maklerski odnawialny" to RRSO ~5,5% rocznie, maksymalna kwota: dwukrotność posiadanych aktywów.

Największym podobieństwem między inwestycją w fundusz REIT a inwestycją w przeznaczone pod wynajem mieszkanie jest średnioroczna stopa zwrotu z ostatnich lat. Zarówno w przypadku inwestycji w nieruchomość mieszkalną w Polsce, jak i w przypadku zakupu średniego amerykańskiego funduszu REIT inwestor mógł spodziewać się około 5% brutto rocznie w postaci dywidendy lub czynszu z najmu. Dodatkowo, w obydwu przypadkach wzrost wartości nieruchomości powodował kolejne około 5% zysku „na papierze” z tego tytułu. Aby zrealizować tę drugą część, inwestor musiałby oczywiście sprzedać swoją nieruchomość albo posiadane papiery wartościowe. W dużym uśrednieniu i uproszczeniu historyczne stopy zwrotu z inwestycji obydwu aktywów wydają się dosyć podobne. Tym niemniej według mnie między obydwoma sposobami na inwestowanie znajdziemy znacznie więcej różnic niż podobieństw.

Choć tej różnicy nie widać gołym okiem, to jest ona moim zdaniem niezwykle istotna w przypadku porównywania tych dwóch rodzajów inwestowania. Chodzi o możliwość inwestycji z dźwignią (lewarem), która pozwala posiadaczowi 60 tysięcy złotych kupić w Polsce nieruchomość o wartości 300 tysięcy złotych. Oczywiście wiąże się to z koniecznością wzięcia kredytu i jego wieloletniego spłacania, ale z uwagi na względnie tani kredyt hipoteczny stopa zwrotu z takiej inwestycji celem wynajmu mieszkania potrafi być niezwykle atrakcyjna. W przypadku funduszy REIT wzięcie korzystnej pożyczki na akcje jest niemal niemożliwe. Obecne warunki kredytu maklerskiego „zjadałyby” większość ewentualnego zysku z inwestycji, a jej spadek wartości sprawiałby, że inwestor „wyzerowałby” swoje konto. Co jeszcze odróżnia dwie formy inwestowania, jakimi są inwestycja w mieszkanie na wynajem oraz w fundusze REIT, a także dlaczego może się wydawać, że porównujemy w tym wpisie gruszki z jabłkami?

Czy nie porównuję gruszek z jabłkami?

Jest jedna różnica między tymi sposobami inwestowania, której celowo nie zamieściłem w tabeli z wcześniejszego rozdziału. Chodzi o to, że nie istnieją obecnie żadne polskie fundusze REIT i nie wygląda na to, by polskie REIT-y miałyby niedługo zacząć powstawać, bo kompletnie brakuje ustawodawstwa w dziedzinie. Sprawia to, że porównanie, którego zaraz dokonam, jest porównaniem aktywów notowanych/wycenianych w różnych walutach, a więc dotkniętych różną wartością inflacji oraz różnymi stopami procentowymi. Słuszne więc byłoby oskarżenie mnie o porównywanie gruszek z jabłkami, gdyż zainwestowanie jednego złotego w zagraniczny REIT byłoby zaburzone zmianami kursów walutowych w okresie inwestycji. Jednocześnie zakup nieruchomości w złotych i jej wynajem za złote powoduje oczywistą prostotę obliczania stopy zwrotu z inwestycji.

Czy zatem w ogóle powinno się porównywać inwestycję w zlokalizowane w Polsce mieszkanie na wynajem z zagranicznym funduszem REIT? Uważam, że tak, a argumentem ku temu będzie to, co zawsze piszę i mówię o wpływie ryzyka walutowego na inwestycję, czyli jego malejący wpływ wraz z wydłużającym się horyzontem inwestycyjnym. Zarówno inwestowanie w fundusze REIT, jak i zakup mieszkania na wynajem jako inwestycja powinny być rozpatrywane w horyzoncie przynajmniej 15-letnim, a więc ryzyko zmienności kursu walutowego jest tu mocno zredukowane. O ile wpływ drogiego (w danym momencie) dolara na inwestycję krótkoterminową (np. 3-letnią) w amerykański REIT mógłby mieć decydujący (i miażdżący) wpływ na stopę zwrotu z inwestycji w takie aktywa, to w długim terminie prawie na pewno zdarzy się niejedna okazja do opłacalnego powrotu do naszej waluty, czyli złotego. W czym według mnie lepsza będzie inwestycja w fundusz REIT?

W czym lepsza jest inwestycja w REIT?

Oto cztery kwestie, w których według mnie inwestycja w REIT zdecydowanie wygrywa z bezpośrednią inwestycją w mieszkanie na wynajem.

Brak bariery wejścia – jednostki funduszy REIT można nabyć za praktycznie każdą kwotę.
Bardzo wysoka płynność, która sprawia, że łatwo jest rozpocząć i zakończyć inwestycję.
Pasywność inwestycji – kupując REIT, nie musisz niczym aktywnie zarządzać.
Możliwość pośredniego zakupu nieruchomości na rynkach zagranicznych.

Tutaj, póki co kończy się lista, bo przeważyć na jedną lub drugą stronę mają obliczenia, których dokonamy w trzech kolejnych rozdziałach tego wpisu wzbogacającego mój blog o oszczędzaniu i inwestowaniu. Jakie wobec są wobec tego przewagi, jakie ma wynajem mieszkania nad inwestycją w REIT?

W czym wygrywa mieszkanie na wynajem?

Choć wydawać by się mogło, że mocne strony funduszu REIT są przekonujące, to pełen obrazek będziesz miał po przeczytaniu kryteriów, w których według mnie wygrywa inwestycja w mieszkanie na wynajem.

Możliwość zaciągnięcia taniego kredytu hipotecznego (lub kilku), który znacząco zwiększa stopę zwrotu z inwestycji. Podobna dźwignia jest trudna do osiągnięcia w przypadku inwestycji w fundusz REIT.
Ryzyko inwestycyjne jest tutaj w oczywisty sposób niższe, gdyż cena funduszu REIT zależy od nastrojów na giełdzie oraz od sytuacji na rynku nieruchomości, a wycena mieszkania jedynie od tego drugiego.
Poczucie kontroli w przypadku inwestycji we własny lokal na wynajem jest nieporównywalnie większe od zakupu jakiegokolwiek papieru wartościowego. Choć dla mnie ten argument ma bardzo małą wagę (ponieważ wszystkie środki od zawsze trzymam na giełdzie) to dla wielu może być przeważający.

Jak widzisz obydwie „strony konfliktu” mają zarówno wady jak i zalety, a więc kwestia wyłonienia zwycięzcy nie będzie trywialna. W kolejnych dwóch rozdziałach poszukamy wspólnie odpowiedzi na pytanie, jak prezentuje się obecnie zarabianie na inwestycji w mieszkanie na wynajem oraz na inwestycji w REIT, również przez fundusze ETF. Spróbujemy w tej części artykułu ustalić, ile można aktualnie zarobić na pierwszym i drugim rodzaju inwestycji.

Polub moją stronę na Facebooku!

Znajdziesz tam mnóstwo przydatnych informacji o finansach i inwestowaniu

Inwestomat.eu

Ile w 2020 roku zarobisz na najmie mieszkania?

Zaczynamy dwa kłopotliwe rozdziały, w których będę starał się przewidzieć przyszłość, podczas gdy obecna sytuacja na rynku najmu nieruchomości jest tak niestabilna, że mało kto potrafi wysnuć jakiekolwiek konstruktywne wnioski dotyczące przyszłego kwartału lub dwóch, nie mówiąc o wielu latach w przód. Konsensus brzmi mniej więcej tak: ze względu na pandemię COVID-19 wynajem, szczególnie powierzchni sklepowych i hotelarskich znajduję się w tarapatach. Jego negatywny wpływ na rynek nieruchomości mieszkalnych również powoli „wychodzi na jaw”, zaś nieruchomości biurowe „oberwą” dopiero za kilka lub kilkanaście miesięcy, gdyż umowy o ich wynajem bywają wiążące na dłużej niż umowy o najem innego rodzaju. Dodatkowo, ze względu na popularyzację pracy zdalnej w długim terminie popyt na lokale biurowe może zacząć drastycznie spadać.

No dobra, co powyższe właściwie oznacza dla inwestora w mieszkania na wynajem, który chce to robić w Polsce? Według raportu cen nieruchomości Narodowego Banku Polskiego, który zacytuję w tym rozdziale wielokrotnie w największych polskich aglomeracjach ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich 5 lat o pomiędzy 25, a 50%. Jeśli myślisz, że za tym wzrostem cen podążał jednakowy wzrost stawek najmu długoterminowego, to niestety jesteś w błędzie. Choć zakup mieszkania na wynajem (zwłaszcza na kredyt, a więc przy dużej dźwigni) jest stale opłacalny, to jego rentowność w ostatnich kilku kwartałach sukcesywnie spada. Zaczniemy właśnie od omówienia tego spadku rentowności wynajmu mieszkań w większości miast Polski.

Spadek rentowności wynajmu mieszkań

Z powodów, o których wspomniałem w poprzednim paragrafie, oczywiste jest, że wynajem mieszkania, zakładając jego zakup i stawkę najmu jako średnią rynkową staje się w Polsce coraz mniej rentowny. Oczywiście nie oznacza to, że jeśli inwestorowi uda się kupić nieruchomość okazyjnie to nie „wykręci” on na niej nawet 8-10% rocznie, ale to inna historia. We wpisach tego rodzaju muszę na czymś bazować, a odpowiednią podstawą obliczeń będzie średnia rynkowa cena transakcyjna wg NBP wraz ze średnią rynkową stawką za najem metra kwadratowego. Wszystkie dane z tego i kolejnego paragrafu pochodzą z raportu cen nieruchomości, który co kwartał publikuje Narodowy Bank Polski. W tym przypadku ostatnim dostępnym był ten z II kwartału 2020 roku, więc liczb z niego będę używał w tym rozdziale wpisu. Interesować nas powinny głównie przerywane linie z wykresu poniżej oraz prawa oś y, gdyż to one wyznaczają szacowaną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem dla Warszawy, 6 największych miast oraz 10 dużych, ale nie należących do największych miast Polski:

Z powyższego wykresu wynikają następujące rzeczy:

Średnia stawka za wynajem metra kwadratowego mieszkania wzrosła w latach 2015-2020:
- O około 16% dla Warszawy.
- Średnio o prawie 60% dla sześciu największych miast w Polsce.
- Średnio o niemal 32% dla dziesięciu dużych, ale nie największych miast w Polsce.

Dla rzadko którego miasta ceny najmu nadążały zatem za znacznym wzrostem cen nieruchomości, który omówię już za chwilę. Mimo spadającej rentowności, według NBP zakup mieszkania na wynajem stale jest znacznie bardziej opłacalny niż np. zakup obligacji 10-letnich skarbu państwa:

Powyższy wykres udowadnia, że inwestycja w mieszkanie na wynajem nawet po dzisiejszych, zdawać by się mogło, wygórowanych cenach, przynosi o ok. 3 pp. procentowe wyższą roczną stopę zwrotu od obligacji skarbowych 10-letnich. Mowa tu o obligacjach hurtowych, których rentowność sprawdzisz przykładowo tutaj, więc nie myl ich z 10-letnimi detalicznymi antyinflacyjnymi, bo to zupełnie inne instrumenty finansowe. Skoro wiemy już, że inwestycja w mieszkanie, choć zwykle daleka od pasywnej z uwagi na konieczność ich wynajmu, płacenia podatków i remontów co kilka lat, przebija większość innych prostych metod na pasywne inwestowanie, to zbadajmy zmianę jej rentowności w czasie wg raportu NBP.

Rentowność wynajmu mieszkań wg NBP

Zacznę od tego, że dane, które Ci zaraz przedstawię to uśrednione dane zgromadzone przez NBP i jeśli komuś udaje się w dzisiejszych czasach kupić i wynająć mieszkanie z wyższą rentownością to po prostu przebija średnią. Dane z tabeli pochodzą w stu procentach z raportu NBP, które niestety nie tłumaczy metodologii liczenia wystarczająco dobrze, bym mógł Ci ją tutaj wyjaśnić. Oto ile brutto oraz netto zarobił i zarabia wg NBP średni inwestor w mieszkania na wynajem w Warszawie:

Najważniejsze obserwacje na podstawie danych z tabeli to fakt, że rentowność najmu brutto przy finansowaniu 100% własnymi środkami spadła w 4 lata z 5,7% do 4,5%. To właśnie ta wartość świadczy o tym, że stawki najmu nie idą ramię w ramię ze wzrastającymi cenami nieruchomości mieszkalnych w Polsce. Nie zmienia to faktu, że wynajem mieszkań zdaje się dalej inwestycją dosyć rentowną, obecnie przebijając oprocentowanie najkorzystniejszych obligacji detalicznych, czyli antyinflacyjnych 4- i 10-latek Skarbu Państwa RP. Rzućmy jeszcze okiem na średnią rentowność najmu dla 10 dużych, ale nie największych aglomeracji w Polsce, do których należą Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra:

Wygląda na to, że rentowność w niektórych miastach wyprzedziła Warszawę, bo średnia stopa zwrotu brutto z wynajmu dla 10 największych miast to 4,7% wobec warszawskiego 4,5%. Spadek rentowności między latami 2016, a 2020 jest również nieco płytszy, a wynosi tylko 0,6 pp. (z 5,3% do 4,7% brutto). Nie zmienia to faktu, że spadkowa tendencja opłacalności wynajmu mieszkania jest dość prosta do zaobserwowania również dla 10 dużych, ale nie największych aglomeracji w naszym kraju, a z każdym kolejnym miesiącem pandemii może być jeszcze gorzej. Mimo coraz mniej przychylnych warunków niektórym udaje się wynająć mieszkanie na bardziej opłacalnych warunkach. Pozwolę sobie omówić case, w którym autor bloga Jak Oszczędzać Pieniądze – Michał Szafrański – opisuje rentowność najmu jednego ze swoich mieszkań.

Rentowność najmu przy okazyjnej cenie nieruchomości

Nieruchomość, której dotyczą poniższe tabele, Michał zakupił w roku 2016 po dość okazyjnej cenie. Świadczą o tym stopy zwrotu brutto z jego wynajmu praktycznie w każdym z poprzednich lat. Jako że osobiście nie inwestuję w nieruchomości, to dużo łatwiej jest mi oprzeć przykład bardziej rentownego wynajmu mieszkania na wpisie z blogu Michała, do którego lektury serdecznie zachęcam zainteresowanych większym poziomem szczegółowości opisu procesu wynajmu nieruchomości w Polsce. Tymczasem wklejam tabelę z podsumowaniem tej inwestycji, którą Michał opublikował w ramach wspomnianego wpisu:

Źródło: jakoszczędzacpieniadze.pl

Ten rozdział ma służyć temu, by udowodnić, że pomimo obliczonej średniej stopie zwrotu z wynajmu nieruchomości w Warszawie na poziomie ok. 6% brutto w roku 2016 r., rozeznany w rynku inwestor mógł wtedy osiągnąć spokojne 9-10% rocznie brutto. W dalszej części wpisu zobaczysz, że z REIT-ami jest trochę podobnie i te kupione okazyjnie, czyli w giełdowym „dołku” mogą zapewnić bardzo wysokie dywidendy przez całe lata. Nie mówiąc już o wzroście wartości rynkowej nieruchomości, który również dotyczy wspomnianego wyżej mieszkania Michała.

Tym paragrafem chciałbym przede wszystkim zwrócić Twoją uwagę na różnicę pomiędzy „średnią” a „okazyjną” inwestycją. Założę się, że artykuł, który właśnie czytasz, wywoła wiele komentarzy pochodzących zarówno od fanów inwestowania w nieruchomości mieszkalne, jak i od zwolenników inwestowania w REIT-y. Przewiduję, że obydwie grupy będą próbowały przekonać siebie nawzajem, że inwestowanie w preferowaną przez nich klasę aktywów jest bardziej rentowne, gdyż „im udaje się wykręcić wyższą stopę zwrotu” niż te, opisane w artykule. Problem z tym podejściem jest taki, że wyjątki będą zawsze, a wysoka, bo obecnie prawie 10% stopa zwrotu brutto z inwestycji w mieszkanie Michała jest raczej wyjątkiem, a nie regułą jeśli o najem nieruchomości w Polsce chodzi. Pamiętajmy, że inwestor może zarobić nie tylko na czynszu z najmu swojego mieszkania, ale też na wzroście cen nieruchomości, który teraz omówimy w ujęciu prawie 15-letnim.

Zmiana cen mieszkań w ostatnich latach

W tym paragrafie chciałbym podkreślić, że dla większości inwestycji, które pasywnie wypłacają nam okresowe kupony (dywidendy, odsetki, czynsz najmu itp.), zarobek z nich jest tylko pierwszą składową. Drugą częścią potencjalnego zarobku jest spekulacyjny wzrost wartości danego aktywa w czasie. Używam słowa „spekulacyjny”, gdyż wartość rynkowa danego aktywa jest zwykle mniej lub bardziej uznaniowa i często oderwana od jego wartości wewnętrznej, lub wartości odtworzeniowej. W przypadku polskiego rynku mieszkaniowego mieliśmy do czynienia ze szczególnie pokaźnymi wzrostami w ciągu ostatnich 5 lat, choć i wcześniej zdarzały im się okresy dynamicznych wzrostów. Zmianę średnich cen za jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej z rynku pierwotnego (czyt. od dewelopera) w największych miastach Polski na bazie raportu cen nieruchomości przygotowanego przez NBP przedstawiam na poniższym wykresie:

Pod względem dynamiki wzrostu zdecydowanie wygrywa Gdańsk, w którym mieszkania zdrożały między rokiem 2015, a 2020 o prawie 40%! Niewiele dalej jest Warszawa, w której metr kwadratowy średniego mieszkania z rynku pierwotnego zanotował prawie 33% wzrostu ceny w ostatnich 5 latach. Prawdę mówiąc, podobną tendencję obserwujemy w pozostałych miastach wojewódzkich, których średni wzrost ceny metra kwadratowego z rynku pierwotnego wynosił w poprzednich 5 latach około 30%. Jeśli wspomniane liczby robią wrażenie, to zapraszam do przyjrzenia się analogicznemu wykresowi dotyczącemu cen mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski:

Nie wchodząc w szczegóły, ceny mieszkań na rynku wtórnym przeszły w ciągu ostatnich kilku lat prawdziwy boom, często osiągając wzrost cen o 50% i więcej. Co ciekawe, każde inne aktywa, których ceny rosną równie dynamicznie można by nazwać spekulacyjnym, ale nieruchomości, ze względu na bycie postrzeganymi jako „bezpieczne” mają pewnego rodzaju immunitet od podobnych ocen. Przypominam zatem, że przyszła dynamika cen zarówno najmu, jak i zakupu mieszkania jest nieprzewidywalna i nie zdziwiłbym się jakby przez COVID-19 zaczęła powoli spadać.

Wspomnianą hipotezę opisałem w artykule „Jak pandemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości?„, który wydałem we wczesnym stadium rozwoju sytuacji i podczas pierwszego lockdownu polskiej gospodarki. Choć do tej pory spełniał się raczej spokojniejszy ze scenariuszy to kto wie co przyniosą kolejne miesiące i fakt, że np. studenci nie wrócili do miast wojewódzkich z uwagi na stale operujące w trybie online uczelnie. Może warto by zatem sprawdzić historyczne wyniki funduszy wynajmu nieruchomości REIT, by mieć jakieś odniesienie w opisywanej tu konkurencji?

Ile zarobisz na inwestycji w REIT-y?

Po raz kolejny, choć może już ostatni w tej serii wpisów przypomnę Ci, że akcje REIT-ów to w rzeczywistości akcje spółek giełdowych. Jedyną różnicą jest to, że REIT-y operują w sektorze wynajmu nieruchomości oraz mają narzuconą wypłatę przynajmniej 90% zysku netto w postaci dywidendy. Poza tym REIT-y to spółki jak każde inne, a więc narażone są na wysoką zmienność związaną z nastrojami inwestorów. Dane, które Ci zaraz przedstawię pochodzą ze strony NAREIT z danymi historycznymi dotyczącymi indeksu FTSE Nareit Equity Resitential, który koncentruje się wyłącznie na spółkach wynajmujących nieruchomości mieszkalne. Jest to celowy zabieg, służący do pokazania Ci jedynie zmian dotyczących rynku REIT-ów mieszkalnych, a oto zmiana wartości indeksu w wersji bez dywidend dla lat 2006-2020:

Już na pierwszy rzut oka spostrzec można, że indeks, którego wartości prezentuję powyżej, jest znacznie bardziej zmienny od cen nieruchomości na naszym rodzimym rynku. Świadczy o tym chociażby fakt, że między rokiem 2015, a 2020 jego wartość wzrosła o niemal 75%, a w pierwszych miesiącach 2020 roku spadła aż o 32%! W tym miejscu powinienem podkreślić dwie zasadnicze różnice. Pierwsza, a zarazem ważniejsza z dwóch to fakt, że wykres dotyczy amerykańskiego rynku nieruchomości, a w poprzednich akapitach oceniałem ten polski. Drugą różnicą jest to, że pokazuję tu płynne aktywa notowane na giełdzie, a w poprzednim akapicie oceniałem mniej płynne aktywa, których sprzedaż potrafi trwać tygodniami lub miesiącami.

Im bardziej płynne są aktywa, tym bardziej są one narażone na „huśtawki nastrojów” wśród inwestorów, a więc na efekt widoczny na wykresie w roku 2020. Przypomnę tu, że niemal wszyscy eksperci polskiego rynku nieruchomości zmienili w ostatnich miesiącach zdanie na jego temat i przewidują lekkie lub mocniejsze osunięcie cen za metr kwadratowy mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Chciałbym rzec „a nie mówiłem”, bo jeszcze przed wybuchem pandemii napisałem na blogu wpisy „Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” oraz „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?„, w których przedstawiam argumenty fundamentalne za nadchodzącym spadkiem cen nieruchomości na polskim rynku. Wróćmy zatem do przedstawienia REIT-ów, a raczej ETF-ów na REIT-y, które wezmą udział w batalii z mieszkaniami na wynajem w ostatnim rozdziale tego wpisu.

Kup cały stóg, czyli ETF na REIT-y z USA

Pytanie, które zadawałem sobie pisząc ten wpis, brzmiało „czy powinienem porównywać z wynajmem mieszkań jeden lub grupę REIT-ów, czy może cały ich zbiór?”. Jako że w przypadku mieszkań na wynajem prezentuję Ci ich średnie ceny za metr kwadratowy oraz średnie stawki za ich wynajem to stwierdziłem, że najbardziej fair będzie porównanie ich do najbardziej uśrednionej inwestycji w REIT, a więc zakupu ETF-a na te fundusze. Strategia jest prosta: pierwszy z REIT-ów, czyli szeroko znany VNQ ze stajni Vanguarda skupia się wyłącznie na REIT-ach amerykańskich. Warto przypomnieć część pierwszą cyklu, w której zwróciłem uwagę na fakt, że samo USA to około 60% światowego rynku REIT-ów notowanych na giełdzie. Drugim z ETF-ów będzie jego dopełnienie, czyli cały świat bez USA, ale o tym za chwilę. Póki co przyjrzyjmy się dynamice zmian ceny ETF-a VNQ w ciągu ostatnich 15 lat:

Warto wspomnieć, że o ile w poprzednim paragrafie omówiłem zmianę wartości indeksu REIT-ów mieszkalnych to VNQ inwestuje w każdy rodzaj funduszy REIT, a te mieszkalne stanowią obecnie około 13% jego portfela. Dlaczego zdecydowałem się na taki krok? Po pierwsze ze względu na dostępność ETF-ów na REIT-y z konkretnego segmentu, a jest ich jedynie garstka i notowane są od raptem kilku lat. Nie mógłbym porównywać ETF-a, który istnieje od trzech lat z polskim rynkiem mieszkaniowym z ostatnich piętnastu, stąd zdecydowałem się na wykorzystanie „całego stogu” w postaci szerokiego rynku REIT-ów, a konkretnej ETF-a na nie. Gołym okiem widać, że ceny ETF-a VNQ zmieniały się bardzo dynamicznie i praktycznie w każdym okresie dynamiką znacznie przewyższały zmienność indeksu polskich cen nieruchomości. Pozwól, że przedstawię Ci jeszcze drugi omawiany ETF na REIT-y, po czym płynnie przejdziemy do rozdziału konkludującego wpis.

A może bardziej egzotyczny ETF na REIT-y?

Być może nie powinienem „bardziej egzotycznym” nazywać ETF-a na REIT-y z całego świata poza Stanami Zjednoczonymi, bo właśnie to charakteryzuje fundusz ETF RWX prowadzony przez SPRD (State Street). Wybrałem RWX, bo popularny VNQI istnieje raptem od dekady, a potrzebowałem nieco dłuższej historii podobnego ETF-a. RWX „zawiera w sobie” głównie REIT-y azjatyckie, ale też sporo tych europejskich, a jego historia jest bardzo burzliwa. Zauważ jak drastyczny był spadek ceny tego funduszu ETF w jego pierwszych latach istnienia, które nałożyły się na słynny kryzys mieszkaniowy roku 2008:

Co gorsza, pechowy inwestor, który kupił ten fundusz w roku 2008, do dziś nie odrobił straty biorąc pod uwagę samą jego cenę zakupu (zakładając jednorazowy zakup w roku 2008). Jak zwykle w przypadku inwestycji na giełdzie liczy się tylko punkt widzenia, więc ten sam inwestor, inwestując np. 100 dolarów miesięcznie w ETF RWX, pomimo początkowej straty bardzo szybko wyszedłby na swojej inwestycji „na plus”. W porównaniu opłacalności inwestycji w mieszkanie na wynajem z ETF-ami na REIT-y RWX będzie reprezentował „resztę świata”, która stanowi ponad 40% globalnego rynku funduszy REIT. Dodam jeszcze, że REIT-y mieszkalne stanowią obecnie jedynie 6,3% portfela RWX, a związane jest to ze spadkiem wartości tego segmentu związanym z lockdownami, które sprawiają, że lokatorzy często wracają do swoich domów rodzinnych, tymczasowo rezygnując z wynajmu mieszkań. Pora na liczbowe porównanie opłacalności obydwu wariantów inwestycji, by w końcu odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule wpisu, a zatem „Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?”.

Szukasz taniego konta maklerskiego do akcji i ETF-ów?

Chcesz założyć IKE/IKZE z bogatą ofertą ETF-ów?

Mój link obniża prowizję na rynkach zagranicznych z 0,29% do 0,24%!

Szukasz zagranicznego konta maklerskiego?

Pełen ranking kont maklerskich do akcji i ETF-ów znajdziesz tutaj. Inwestowanie jest ryzykowne.
Inwestuj odpowiedzialnie.

Porównanie historyczne zakupu funduszu REIT z inwestycją w mieszkanie na wynajem

Rozdział ten będzie miał za zadanie ostatecznie „otworzyć Ci oczy” na to czym są REIT-y i dlaczego porównywanie ich do własnej inwestycji w nieruchomość na wynajem jest niekoniecznie zbyt trafne. Rozdział rozpoczniemy od przedstawienia historycznych zmian cen oraz wpływów z wynajmu mieszkań w Polsce, a następnie przejdziemy do ich porównania, a wreszcie do samej odpowiedzi na pytanie postawione w tytule wpisu. Myślę, że czytając ten rozdział, nie będziesz zawiedziony, bo udało mi się dojść do wielu ciekawych liczb, które prowadzą do jeszcze bardziej interesujących wniosków. Zacznijmy od wpływów z wynajmu mieszkania w różnych miastach w Polsce z ostatnich 13 lat, bo takie dane udało mi się zebrać.

Historyczna zmiana cen mieszkań oraz wpływów z ich wynajmu w Polsce

Poniższe tabele wykonałem również na podstawie danych z raportu NBP, którego nie będę linkował powtórnie, bo w artykule już znajdziesz z 3-4 linki prowadzące do niego. Jak czytać te dane? Wyobraź sobie, że stworzyłem indeks na „średnie mieszkanie na wynajem” w 10 miastach Polski, do których należą: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra. Jest to „niby REIT” na polskie mieszkania, który nie pobiera żadnych opłat, a wypłaca „dywidendę” w wysokości czynszu najmu brutto, którego można było się spodziewać przy zakupie mieszkania w każdym z badanych lat. Oto wyniki, jakie osiągnąłby taki indeks lub REIT:

Zmiany wartości, które widzisz w powyższej tabeli, odpowiadają indeksowi cen mieszkań w 10 miastach, który przedstawiłem w formie wykresu we wcześniejszej części wpisu. Dodałem „czynsz najmu” jako wirtualne dywidendy, które wypłacałby fundusz w każdym roku jego trzymania w portfelu. Szybkie przeskanowanie tabeli pozwoli Ci zauważyć jak defensywne są to wartości roczne i jak równą dywidendę wypłaca ten nieistniejący fundusz. Podobnie będzie w przypadku wirtualnego REIT-a na warszawskie nieruchomości mieszkalne:

Choć roczne zmiany cen „REIT-u warszawskiego” wydają się nieco bardziej chwiejne to dywidendy, które z niego płyną są równie stabilne do tych z „REIT-u na 10 dużych miast w Polsce”. Już zaraz zobaczysz, że podobny REIT, który inwestowałby we same „średnie nieruchomości mieszkalne” w Warszawie jest o niebo mniej zmienny od prawdziwych, notowanych na giełdzie w USA funduszy nieruchomości.

Historyczne zmiany cen i wielkości dywidend z ETF-ów na REIT-y

Tabela, którą Ci zaraz przedstawię powinna otworzyć oczy fanom porównywania REIT-ów do zakupu nieruchomości mieszkalnych na wynajem. Jest ku temu jeden bardzo prosty powód: REIT-y – jak pokazała historia – są aktywami o wiele bardziej zmiennymi od pojedynczych nieruchomości na wynajem i to mimo faktu, że oferują one większą dywersyfikację jeśli o same nieruchomości chodzi. Jako instrumenty finansowe notowane na giełdzie, akcje REIT-ów ulegają spekulacji, a więc ich ceny zmieniają się o wiele szybciej i bardziej dynamicznie od cen mieszkań na wynajem na dowolnym rynku na świecie. Wspominałem o tym już w trzeciej części tej serii, pisząc, że kupując REIT, ryzykujemy niejako podwójnie, gdyż dotyczy nas ryzyko związane zarówno z rynkiem finansowym, jak i z rynkiem nieruchomości. Tę zależność doskonale zobaczysz w poniższej tabeli, w której zawarłem roczną dynamikę cen ETF-ów VNQ i RWX oraz ich wysokość dywidendy wobec ceny w każdym z analizowanych lat:

Wniosek, który po przejrzeniu tabeli nasuwa się jako pierwszy to bardzo wysoka zmienność cen obydwu ETF-ów. Sięga ona miejscami nawet +/- 40% rocznie, co jest kompletnie nie do zaakceptowania dla większości inwestorów defensywnych. Co więcej, wysokości dywidend z funduszy, choć całkiem przewidywalne, też potrafią się różnić o więcej niż 2 pp. na przełomie dekady, a wszystko zależy od ceny, po której uda się taki ETF zakupić. Prowadzi to do wniosku, że podobnie jak okazyjny zakup mieszkania może sprawić, że zamiast 5% rocznie brutto, zarabiać będziemy nawet drugie tyle to okazyjny zakup ETF-a na REIT-y powoduje bardzo podobny efekt. Aby uwypuklić różnice między mieszkaniami na wynajem, a REIT-ami w kolejnym paragrafie zestawimy te same liczby obok siebie w jednej tabeli.

Porównanie historycznych wyników

Dane, które znajdziesz w poniższych tabelach to identyczne informacje, które przedstawiłem wyżej, ale zestawione obok siebie. By dojść do właściwych wniosków, spójrzmy najpierw na zmiany cen ETF-ów na REIT-y oraz mieszkań w Warszawie i 10 dużych miastach wojewódzkich w Polsce:

Dopiero po ujrzeniu powyższej tabeli doszło do mnie z jak różnymi aktywami mamy do czynienia. Z jednej strony ETF-y na REIT-y zawierają w sobie setki funduszy, z których każdy posiada zwykle setki lub tysiące nieruchomości, a więc wydawać by się mogło, że jest odpowiednio zdywersyfikowany. Z drugiej strony fakt bycia notowanymi na giełdzie o tyle REIT-om nie pomaga, że wprowadza kilkukrotnie wyższą zmienność niż ta dotycząca polskich nieruchomości mieszkalnych w perspektywie rok do roku.

Dowodem na to może być fakt, że w przypadku średniej ceny metra nieruchomości mieszkalnej w Warszawie prawdziwie dobrym rokiem był 2013, w którym ich ceny transakcyjne wzrosły o 15%. Ta duża zmiana wydaje się niczym w porównaniu do wzrostu o 30%, który w roku 2014 zaliczył globalny ETF na REIT-y RWX. Stabilizację porównania przyniesie zestawienie dywidend z ETF-ów na REIT-y ze stawkami czynszu, których mógł się spodziewać polski inwestor w mieszkania na wynajem:

Procentowe wartości, które znajdziesz w tabeli to kwoty brutto. Inwestor w REIT-y mógł się spodziewać znacznie mniejszej stopy wypłaty dywidendy niż inwestor w mieszkania na wynajem w Polsce, ale pamiętajmy, że ETF-y podążają za indeksami na REIT-y. Mimo że stowarzyszenie NAREIT podaje, że średnią stopą dywidendy dla REIT-ów amerykańskich jest obecnie 4,25%, to indeksy zawierają więcej (wagowo) większych spółek, które zazwyczaj są relatywnie drogie, a więc wypłacają niższe dywidendy brutto, wynoszące bliżej 2% niż wspomniane przez NAREIT 4%.

Powoduje to, że średnia stopa dywidendy z ETF-a na REIT-y z USA wynosiła na przełomie lat 3,2%, a z ETF-a na globalne fundusze nieruchomości 3,9% brutto. Wartości te znacznie ustępują średniemu zyskowi z wynajmu polskiej nieruchomości mieszkalnej, który na przełomie lat wynosił średnio 5,1% brutto rocznie. Pamiętajmy jednak, że w ten drugi należy włożyć o wiele więcej energii, chyba że oddamy nasze mieszkanie pod zarządzanie firmie zewnętrznej, która obniży rentowność inwestycji o jakieś 1-1,5 pp., co sprawi, że… wypłaty z niej mogą stać się mniejsze od tych, które uzyskamy z funduszy ETF na REIT-y. Pora na konkluzję wpisu, która zaskoczy zwłaszcza moich najwierniejszych czytelników, bo twarde dane wskazują na jednoznaczną odpowiedź.

Werdykt. Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?

Odpowiedź jest prosta: skoro ETF na fundusze REIT, a więc cały ich zbiór, zachowuje się tak odmiennie od indeksu cen nieruchomości mieszkalnych, to nie może konkurować z mieszkaniem na wynajem. REIT-y są zupełnie odmienną klasą aktywów i przypominają one akcje dowolnych innych spółek o wiele bardziej niż bezpośrednią inwestycję w mieszkanie na wynajem. Pokusiłbym się wręcz o stwierdzenie, że jedyną wspólną cechą REIT-ów i własnego zakupu nieruchomości na wynajem jest fakt, że obydwa sposoby inwestowania dotyczą nieruchomości. Dla fanów backtestingu i analizy wstecznej przygotowałem krótki paragraf, który jednoznacznie zobrazuje problem z badaniem historycznych wartości inwestycji w tak niepodobne aktywa w zależności od czasu jej rozpoczęcia. Prostym językiem: w zależności od roku, w którym zainwestowalibyśmy 100 jednostek waluty w mieszkanie lub ETF na REIT obydwie inwestycje przyniosłyby albo bardzo podobną stopę zwrotu, albo REIT-y byłyby wielokrotnie bardziej opłacalne.

Obserwuj mnie na Twitterze:

Follow @Inwestomat_eu

Subskrybuj mój kanał YouTube:

Zmiana wartości inwestycji w REIT w czasie

W tym krótkim akapicie chciałbym podkreślić jak ważny jest moment rozpoczęcia inwestycji dla dwóch nieskorelowanych ze sobą aktywów. W przypadku „przypięcia pinezki startowej” w roku 2006 spekulacyjny zwrot z inwestycji w ETF-y na REIT-y będzie zbliżony do tego, który osiągnęlibyśmy, inwestując w polskie mieszkania na wynajem:

Problem pojawia się, gdy wbijemy pinezkę 2 lata później, czyli w środku kryzysu nieruchomościowego w USA. W tym momencie ETF-y na REIT-y były w swoich historycznych dołkach, a polskie nieruchomości mieszkalne dopiero rozpoczynały wieloletni zjazd w dół:

Co wynika z wykresów? W zależności od momentu startowego można udowodnić zarówno podobieństwo, jak i zupełną odmienność obydwu inwestycji. Z tego powodu, zamiast skupiać się na historycznych przebiegach cen tych dwóch klas aktywów, sugerowałbym skupienie się na ich średniej zmienności w okresie rocznym oraz średnich wysokościach dywidend/wypłat z czynszu. Pomiędzy tymi rodzajami inwestowania różnice występują także w opodatkowaniu, co omówię w kolejnym krótkim akapicie.

Kwestia podatku dochodowego

Wynajmując nieruchomości jako osoba fizyczna, wpływy z tytułu najmu możesz w Polsce rozliczać na jeden z dwóch sposobów:

Na zasadzie ryczałtu, czyli podatku wynoszącego 8,5% zysku z wynajmu.
Na zasadach ogólnych, doliczając wpływy z najmu do innych wpływów, np. tych z pracy.

Różnice między tymi sposobami opodatkowania znajdziesz np. na portalu Infor, a ja chciałbym skupić się na opodatkowaniu REIT-ów, które bardzo kompleksowo opisałem w częściach 2 i 3 cyklu, którego ostatnią część właśnie czytasz. Inwestując w REIT lub ETF na REIT musimy pogodzić się z podatkiem wynoszącym 19% od zysków kapitałowych oraz dywidend z zastrzeżeniem, że ten drugi wynosił będzie łącznie nawet do 40% jeśli będziesz robił to nieumiejętnie.

Wynika z tego dość jednoznacznie, że opodatkowanie wynajmu własnej nieruchomości jest prostsze, bardziej klarowne i zazwyczaj niższe niż opodatkowanie dywidend z REIT-ów lub ETF-ów na nie. Jeśli o sprzedaż nieruchomości chodzi, to obowiązuje to podatek 19% od dochodu ze sprzedaży, czyli identyczny jak podatek Belki z tytułu sprzedaży instrumentu finansowego z zyskiem. Kwestia podatkowa jest zatem kolejną, która odróżnia te dwa rodzaje inwestowania i sprawia, że ciężko jest je do siebie porównywać, nie odnosząc wrażenia, że zestawia się gruszki z jabłkami. Mimo wielu różnic i przewag mieszkań na wynajem nad REIT-ami uważam, że znajdą one dla siebie miejsce w portfelu konkretnego typu inwestora, którego spróbuję scharakteryzować poniżej.

Jaki typ inwestora powinien wybrać REIT-y?

REIT-y mimo swojej zmienności i ogromnego podobieństwa do akcji innych spółek będą świetnym składnikiem inwestora posiadającego następujące cechy:

Cierpliwość to podstawowa cecha, która przyda się dobremu inwestorowi, ale w przypadku REIT-ów jest ona naprawdę niezbędna. Jak podaje NAREIT oraz czego dowiodłem we wpisie „REIT (4/5) – Lepiej kupić REIT bezpośrednio czy poprzez ETF?” choć REIT-y bywają koszmarnie zmienne, a dywidendy z nich czasami zostają przerwane to w długim terminie przy uwzględnieniu re-inwestycji dywidend dorównują one wynikami indeksowi S&P 500.
Chęć zbudowania pasywnego portfela inwestycji, do którego mieszkania na wynajem się zwyczajnie nie nadają z uwagi na aktywność potrzebną do właściwego nimi zarządzania.
Zamiłowanie do cashflowów, bo który inwestor dywidendowy wzgardzi spółkami, które muszą wypłacać dywidendy, gdy notują zysk.
Umiejętność analizy fundamentalnej, gdyż obecnie na rynku notowane jest około 30 REIT-ów, które przy obecnych wycenach rynkowych mogą w przyszłości wypłacać nawet 8% dywidendy brutto każdego roku. Trzeba tylko umieć rozróżnić te od przyszłych bankrutów, ale to już „wyższa szkoła jazdy”.

Nie zapomnij, że 35 dużych REIT-ów jest w indeksie S&P 500, więc inwestując w ten zbiór największych spółek z USA nieświadomie masz już ekspozycję na REIT-y… i to na te największe! Ten fakt powinien uświadomić Ci, że inwestowanie w duże indeksy to zakup całego ekosystemu spółek, a nie tylko wybranych i największych z nich. Posiadając w portfelu zarówno indeks S&P 500, jak i jeden z indeksów NAREIT być może masz większą ekspozycję na REIT-y niż początkowo myślałeś. Pora na podsumowanie całej serii o REIT-ach, która długością i rozmachem (mam nadzieję) przypomina serię o ETF-ach, którą napisałem kilka miesięcy temu. Dziękuję za uwagę i ciekawe komentarze pod wszystkimi wpisami i liczę na kolejne interesujące dyskusje pod kolejnymi!

Podsumowanie całej serii

Przyznam, że pracując nad serią o REIT-ach, czyli funduszach kupujących i wynajmujących nieruchomości nauczyłem się przynajmniej tak wiele jak o ETF-ach, gdy pisałem tę wcześniejszą serię. Podstawową nauką płynącą z tej serii powinno być to, że REIT-ów nie należy kupować bezkrytycznie i że warto nauczyć się je analizować przed dokonaniem zakupu. Drugą sprawą jest ich wysoka zmienność, która praktycznie uniemożliwia ich porównanie z nieruchomościami na wynajem. Według mnie własna nieruchomość na wynajem prawie zawsze (nawet „kupiona na górce”) będzie bezpieczniejsza od inwestycji w REIT z uwagi na mniejszą zmienność jej cen i bliskość i „namacalność” polskiego rynku nieruchomości. Mieszkania posiadają też dodatkową cechę: poza inwestycją mogą służyć również… w celach mieszkaniowych, a więc można znaleźć dla nich alternatywny użytek w wyjątkowej sytuacji.

Dla tych, którzy czują się trochę zawiedzeni tym werdyktem i spodziewali się czegoś bardziej podobnego do arbitralnego orzeczenia, że „REIT-y hongkońskie lub singapurskie są zawsze lepszą inwestycją od mieszkania na wynajem” chciałbym pocieszyć, że sam znacznie preferuję REIT-y z uwagi na ich prawdziwie pasywny styl inwestycji. Ceną, którą inwestując w fundusze REIT płacimy za tę pasywność jest mniejsza kontrola, większa zmienność cen inwestycji oraz mniejsze wypłaty z zysku związane z koniecznością opłacenia zarządzających portfelem nieruchomości. Z drugiej strony REIT-y umożliwiają inwestycję w magazyny, obiekty przemysłowe, centra danych itp., co pozwala nabrać ekspozycji, która byłaby bardzo trudna, a nawet niemożliwa inwestując bezpośrednio paręset tysiącami złotych. Mam nadzieję, że seria się podobała i zapraszam do komentowania pod tym i innymi wpisami z serii oraz – zwyczajowo – do polubienia mojej strony na Facebooku i zapisania się do newslettera. Do następnego!

Zapisz się do mojego newslettera:

Zastrzeżenie

Informacje przedstawione na tej stronie internetowej są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik podejmuje decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność. Autor bloga nie ponosi odpowiedzialności za treść reklam umieszczanych na blogu.