You are currently viewing REIT (5/5) – Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?

REIT (5/5) – Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?

Inwestycja w mieszkanie na wynajem bez potrzeby kupowania mieszkania.

Artykuł, który właśnie czytasz dedykuję nie tylko fanom i praktykom inwestowania w nieruchomości na wynajem, ale też wszystkim inwestorom, których choć trochę przekonałem poprzednimi czterema częściami do zainteresowania się funduszami REIT. Jako, że porównywanie REIT-ów do inwestycji w mieszkania na wynajem jest w pewnym sensie porównywaniem gruszek z jabłkami to w celu rozwiania wątpliwości już w pierwszym rozdziale tego wpisu wyjaśnię najistotniejsze różnice pomiędzy tymi formami inwestowania. W celu dokonania oceny czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem będziemy musieli dokonać kilku ciekawych kalkulacji dotyczących możliwej do osiągnięcia stopy zwrotu z obydwu inwestycji.

Jestem świadom, że zwolennicy inwestowania w mieszkania na wynajem mogą uważać giełdę papierów wartościowych za „kasyno” i nie ufać jej w najmniejszym calu. Z drugiej strony fani REIT-ów, czyli notowanych na giełdzie funduszy najmu nieruchomości mogą postrzegać bezpośredni wynajem nieruchomości jako kosztowny, problematyczny i nie warty zachodu. Podczas czytania tego artykułu, będącego zwieńczeniem serii o REIT-ach na moim blogu, sugeruję Ci zachować otwartość umysłu, jednocześnie obiecując bezstronność w moim podejściu do tematu. Choć kilka poprzednich miesięcy studiowałem tematykę REIT-ów to przygotowując ten wpis inspirowałem się również wiedzą z blogów o wynajmie nieruchomości. Dzięki temu jestem pewien, że znajdziesz tu odpowiedź na pytanie postawione w tytule wpisu, ale odpowiedź – jak zawsze – nie będzie jednoznaczna, a raczej zależna od Twojej sytuacji życiowej, preferencji i perspektyw na przyszłość.

Podcast

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jakie są podstawowe różnice między inwestowaniem w REIT-y, a mieszkania na wynajem.
  • Ile w 2020 roku zarobisz na inwestycji w mieszkanie na wynajem, a ile kupując REIT lub ETF na REIT-y.
  • Jak historycznie zmieniały się ceny i rentowność wynajmu mieszkań w Polsce.
  • Jak historycznie zmieniały się ceny ETF-ów na REIT-y i ich stopy dywidend.
  • Czy REIT może w ogóle konkurować z mieszkaniem na wynajem.
  • Jaki rodzaj inwestora powinien wybrać REIT-y i dlaczego.

Podstawowe różnice między inwestycją w REIT, a zakupem mieszkania na wynajem

Zacznijmy od tego, że akcje funduszu REIT są papierem wartościowym identycznym do akcji jakiejkolwiek innej spółki. Są one zatem w ogólnym rozumowaniu „wirtualnym kwitkiem” uprawniającym posiadacza do posiadania części spółki oraz dającym mu prawo do udziału w zysku, który ta wypracuje. Samodzielna inwestycja w nieruchomość mieszkalną daje w kontraście poczucie „posiadania czegoś namacalnego”, choć takim przedmiotem trzeba zarządzać o wiele bardziej aktywnie niż inwestycją w fundusze notowane na giełdzie, a więc wspomniany „wirtualny kwitek”, jakim jest akcja REIT-u. W poniższej tabeli zamieściłem główne różnice pomiędzy tymi dwoma typami inwestowania, o których według mnie warto wspomnieć przed dokonaniem jakichkolwiek obliczeń:

Kryterium

Mieszkanie na wynajem

REIT

Bariera wejścia

Musisz posiadać 20% wartości mieszkania na poczet wkładu własnego. Oznacza to minimalnie jakieś 60 000 złotych, by w 2020 roku kupić jakiekolwiek mieszkanie na wynajem w Polsce.

W teorii można inwestować już od kilkudziesięciu złotych. W praktyce u większości maklerów i brokerów inwestycja w zagraniczny REIT bez przepłacania prowizji oznacza wydanie minimum 6000 zł. Dziesięć razy mniej niż w przypadku mieszkania na wynajem.

Płynność

Nawet na najbardziej "rozgrzanym" rynku nieruchomości sprzedaż mieszkania zajmuje kilka tygodni + czas na formalności.

Akcje REIT-ów są jak akcje innych spółek giełdowych. Notowane na giełdzie zapewniają maksymalną możliwą dla inwestora płynność.

Zmienność cen

Choć ostatnimi laty polskie nieruchomości przeżywają prawdziwy renesans i nikogo już dziś chyba nie dziwi ich wzrost cen w granicach 5-10% rocznie to zdarzały się już na tym rynku roczne spadki w podobnym zakresie (2009).

Poszczególne REIT-y potrafią być bardzo zmiennymi aktywami. Inwestując w REIT-y, podobnie jak i w inne akcje, możesz spodziewać się zmian cen nawet o 30-40% w ciągu roku w obydwie strony. Zakup funduszu ETF pozwala "kupić" dziesiątki lub setki REIT-ów, znacząco zmniejszając zmienność inwestycji.

Potrzebny czas

Kilkadziesiąt lub kilkaset godzin na znalezienie nieruchomości i otrzymanie kredytu.

Zarządzanie: kilkanaście/kilkadziesiąt godzin w ciągu roku.

Kilka godzin na analizę (inwestycja bezpośrednia w REIT).

Prawie wcale (Inwestycja w ETF na REIT)

Zarządzanie: brak/pasywne.

Stopa zwrotu z inwestycji

Czynsz najmu: 4-7% brutto rocznie

Wzrost wartości: ok. 5% rocznie (2006-2020, dane NBP dla 10 dużych, ale nie największych miast w Polsce)

Dywidendy: 2-9% brutto rocznie

Wzrost wartości: ok. 5,8% rocznie (2006-2020, dane NAREIT dla All Equity REITs Index)

Możliwość inwestycji z dźwignią (lewarem)

Tak, aż do zdolności kredytowej inwestora. W zależności od wysokości zarobków zwykle między 1, a 3 nieruchomości do 80% wartości każdej z nich. Kredyt hipoteczny to dosyć tani kredyt.

Tak, ale kredyt maklerski bywa drogi. Aktualnie w mBanku "kredyt maklerski odnawialny" to RRSO ~5,5% rocznie, maksymalna kwota: dwukrotność posiadanych aktywów.

Największym podobieństwem między inwestycją w REIT, a mieszkanie na wynajem jest średnioroczna stopa zwrotu z ostatnich lat. Zarówno w przypadku inwestycji w nieruchomość mieszkalną w Polsce, jak i zakupie średniego amerykańskiego REIT-u inwestor mógł spodziewać się około 5% brutto rocznie w postaci dywidendy lub czynszu z najmu. Dodatkowo, w obydwu przypadkach wzrost wartości nieruchomości powodował kolejne około 5% zysku „na papierze” z tego tytułu. Aby zrealizować tę drugą część, inwestor musiałby oczywiście sprzedać swoją nieruchomość albo posiadane papiery wartościowe. W dużym uśrednieniu i uproszczeniu historyczne stopy zwrotu z inwestycji obydwu aktywów wydają się dosyć podobne. Tym niemniej według mnie między obydwiema formami inwestowania znajdziemy znacznie więcej różnic, niż podobieństw.

Choć tej różnicy nie widać gołym okiem to jest ona moim zdaniem niezwykle istotna w przypadku porównywania tych dwóch rodzajów inwestowania. Chodzi o możliwość inwestycji z dźwignią (lewarem), która pozwala posiadaczowi 60 tysięcy złotych kupić w Polsce nieruchomość o wartości 300 tysięcy złotych. Oczywiście wiąże się to z koniecznością wzięcia kredytu i wieloletniego jego spłacania, ale ze względu na względnie tani kredyt hipoteczny stopa zwrotu z takiej inwestycji celem wynajmu mieszkania potrafi być niezwykle atrakcyjna. W przypadku REIT-ów wzięcie korzystnej pożyczki na akcje jest niemal niemożliwe, a obecne warunki kredytu maklerskiego „zjadałyby” większość ewentualnego zysku z inwestycji, a jej spadek wartości sprawiałby, że inwestor „wyzerowałby” swoje konto. Co jeszcze odróżnia te dwie formy inwestowania i dlaczego może się wydawać, że porównujemy w tym wpisie gruszki z jabłkami?

Czy nie porównuję gruszek z jabłkami?

Jest jedna różnica między tymi sposobami inwestowania, której celowo nie zamieściłem w tabeli z wcześniejszego rozdziału. Chodzi o to, że nie istnieją obecnie żadne polskie fundusze REIT i nie wygląda na to, by polskie REIT-y miałyby niedługo zacząć powstawać, bo kompletnie brakuje ustawodawstwa w dziedzinie. Sprawia to, że porównanie, którego zaraz dokonam jest porównaniem aktywów notowanych/wycenianych w różnych walutach, a więc dotkniętych różną wartością inflacji oraz różnymi stopami procentowymi. Słusznym więc byłoby oskarżenie mnie o porównywanie gruszek z jabłkami, gdyż zainwestowanie jednej złotówki w zagraniczny REIT byłoby zaburzone zmianami kursów walutowych w okresie inwestycji. Jednocześnie zakup nieruchomości w złotówkach i jej wynajem za złotówki powoduje oczywistą prostotę obliczania stopy zwrotu z inwestycji.

Czy zatem w ogóle powinno się porównywać inwestycję w zlokalizowane w Polsce mieszkanie na wynajem z zagranicznym funduszem REIT? Uważam, że tak, a argumentem ku temu będzie to, co zawsze piszę i mówię o wpływie ryzyka walutowego na inwestycję, czyli jego malejący wpływ wraz z wydłużającym się horyzontem inwestycyjnym. Zarówno inwestowanie w REIT-y, jak w mieszkania na wynajem powinno być rozpatrywane w horyzoncie przynajmniej 15-letnim, a więc ryzyko zmienności kursu walutowego jest tu mocno zredukowane. O ile wpływ drogiego (w danym momencie) dolara na inwestycję krótkoterminową (np. 3-letnią) w amerykański REIT mógłby mieć decydujący (i miażdżący) wpływ na stopę zwrotu z inwestycji w takie aktywo to w długim terminie prawie na pewno zdarzy się niejedna okazja do opłacalnego powrotu do naszej waluty, czyli złotego. W czym według mnie lepsza będzie inwestycja w fundusz REIT?

W czym lepsza jest inwestycja w REIT?

Oto cztery kwestie, w których według mnie inwestycja w REIT zdecydowanie wygrywa z bezpośrednią inwestycją w mieszkanie na wynajem:

  • Brak bariery wejścia. Jednostki funduszy REIT można nabyć za praktycznie każdą kwotę.
  • Bardzo wysoka płynność, która sprawia, że łatwo jest rozpocząć i zakończyć inwestycję.
  • Pasywność inwestycji. Kupując REIT nie musisz niczym aktywnie zarządzać.
  • Możliwość pośredniego zakupu nieruchomości na rynkach zagranicznych.

Tutaj póki co kończy się lista, bo przeważyć na jedną lub drugą stronę mają obliczenia, których dokonamy w trzech kolejnych rozdziałach wpisu. Jakie wobec są wobec tego przewagi wynajmowania mieszkania nad inwestycją w REIT?

W czym wygrywa mieszkanie na wynajem?

Choć wydawać by się mogło, że mocne strony REIT-u są przekonujące to pełen obrazek będziesz miał po przeczytaniu kryteriów, w których według mnie wygrywa inwestycja w mieszkanie na wynajem:

  • Możliwość zaciągnięcia taniego kredytu hipotecznego (lub kilku), który znacząco zwiększa stopę zwrotu z inwestycji. Podobna dźwignia jest trudna do osiągnięcia w przypadku inwestycji w fundusz REIT.
  • Ryzyko inwestycyjne jest tutaj w oczywisty sposób niższe, gdyż cena REIT-u zależy od nastrojów na giełdzie oraz od sytuacji na rynku nieruchomości, a wycena mieszkania jedynie od tego drugiego.
  • Poczucie kontroli w przypadku inwestycji we własny lokal na wynajem jest nieporównywalnie większe od zakupu jakiegokolwiek papieru wartościowego. Choć dla mnie ten argument ma bardzo małą wagę (ponieważ wszystkie środki od zawsze trzymam na giełdzie) to dla wielu może być przeważający.

Jak widzisz obydwie „strony konfliktu” mają zarówno wady i zalety, a więc kwestia wyłonienia zwycięzcy nie będzie trywialna. W kolejnych dwóch rozdziałach poszukamy wspólnie odpowiedzi na pytanie ile można obecnie zarobić na inwestycji w mieszkanie na wynajem oraz inwestycji w REIT, również przez fundusze ETF.

Polub moją stronę na Facebooku!

Znajdziesz tam jeszcze więcej przydatnych informacji o finansach i inwestowaniu!

Ile w 2020 roku zarobisz na najmie mieszkania?

Zaczynamy dwa kłopotliwe rozdziały, w których będę starał się przewidzieć przyszłość, podczas gdy obecna sytuacja na rynku najmu nieruchomości jest tak niestabilna, że mało kto potrafi wysnuć jakiekolwiek konstruktywne wnioski dotyczące przyszłego kwartału lub dwóch, nie mówiąc o wielu latach w przód. Konsensus brzmi mniej więcej tak: ze względu na pandemię COVID-19 wynajem, szczególnie powierzchni sklepowych i hotelarskich znajduję się w tarapatach. Jego negatywny wpływ na rynek nieruchomości mieszkalnych również powoli „wychodzi na jaw”, zaś nieruchomości biurowe „oberwą” dopiero za kilka lub kilkanaście miesięcy, gdyż umowy o ich wynajem bywają wiążące na dłużej niż umowy o najem innego rodzaju. Dodatkowo, ze względu na popularyzację pracy zdalnej w długim terminie popyt na lokale biurowe może zacząć drastycznie spadać.

No dobra, co powyższe właściwie oznacza dla inwestora w mieszkania na wynajem, który chce to robić w Polsce? Według raportu cen nieruchomości Narodowego Banku Polskiego, który zacytuję w tym rozdziale wielokrotnie w największych polskich aglomeracjach ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich 5 lat o pomiędzy 25, a 50%. Jeśli myślisz, że za tym wzrostem cen podążał jednakowy wzrost stawek najmu długoterminowego to niestety jesteś w błędzie. Choć zakup mieszkania na wynajem (zwłaszcza na kredyt, a więc przy dużej dźwigni) jest stale opłacalny, to jego rentowność w ostatnich kilku kwartałach sukcesywnie spada. Zaczniemy właśnie od omówienia tego spadku rentowności wynajmu mieszkań w większości miast Polski.

Spadek rentowności wynajmu mieszkań

Z powodów, o których wspomniałem w poprzednim paragrafie oczywistym jest, że wynajem mieszkania, zakładając jego zakup i stawkę najmu jako średnią rynkową staje się w Polsce coraz mniej rentowny. Oczywiście nie oznacza to, że jeśli inwestorowi uda się kupić nieruchomość okazyjnie to nie „wykręci” on na niej nawet 8-10% rocznie, ale to inna historia. We wpisach tego rodzaju muszę na czymś bazować, a odpowiednią podstawą obliczeń będzie średnia rynkowa cena transakcyjna wg NBP wraz ze średnią rynkową stawką za najem metra kwadratowego. Wszystkie dane z tego i kolejnego paragrafu pochodzą z raportu cen nieruchomości, który co kwartał publikuje Narodowy Bank Polski. W tym przypadku ostatnim dostępnym był ten z II kwartału 2020 roku, więc liczb z niego będę używał w tym rozdziale wpisu. Interesować nas powinny głównie przerywane linie z wykresu poniżej oraz prawa oś y, gdyż to one wyznaczają szacowaną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem dla Warszawy, 6 największych miast oraz 10 dużych, ale nie należących do największych miast Polski:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem Srednie stawki transakcyjne najmu

Z powyższego wykresu wynikają następujące rzeczy:

  • Średnia stawka za wynajem metra kwadratowego mieszkania wzrosła w latach 2015-2020:
    • O około 16% dla Warszawy.
    • Średnio o prawie 60% dla sześciu największych miast w Polsce.
    • Średnio o niemal 32% dla dziesięciu dużych, ale nie największych miast w Polsce.

Dla rzadko którego miasta ceny najmu nadążały zatem za znacznym wzrostem cen nieruchomości, który omówię już za chwilę. Mimo spadającej rentowności, według NBP zakup mieszkania na wynajem stale jest znacznie bardziej opłacalny niż np. zakup obligacji 10-letnich skarbu państwa:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem Oplacalnosc najmu Polska II kwartal 2020

Powyższy wykres udowadnia, że inwestycja w mieszkanie na wynajem nawet po dzisiejszych, zdawać by się mogło wygórowanych cenach przynosi o ok. 3 pp. procentowe wyższą roczną stopę zwrotu od obligacji skarbowych 10-letnich. Mowa tu o obligacjach hurtowych, których rentowność sprawdzisz przykładowo tutaj, więc nie myl ich z 10-letnimi detalicznymi antyinflacyjnymi, bo to zupełnie inne instrumenty finansowe. Skoro wiemy już, że inwestycja w mieszkanie, choć zwykle daleka od pasywnej z uwagi na konieczność ich wynajmu, płacenia podatków i remontów co kilka lat, przebija większość innych prostych metod na pasywne inwestowanie to zbadajmy zmianę jej rentowności w czasie wg raportu NBP.

Rentowność wynajmu mieszkań wg NBP

Zacznę od tego, że dane, które Ci zaraz przedstawię to uśrednione dane zgromadzone przez NBP i jeśli komuś udaje się w dzisiejszych czasach kupić i wynająć mieszkanie z wyższą rentownością to po prostu przebija średnią. Dane z tabeli pochodzą w stu procentach z raportu NBP, które niestety nie tłumaczy metodologii liczenia wystarczająco dobrze, bym mógł Ci ją tutaj wyjaśnić. Oto ile brutto oraz netto zarobił i zarabia wg NBP średni inwestor w mieszkania na wynajem w Warszawie:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - stopa zwrotu Warszawa NBP

Najważniejsze obserwacje na podstawie danych z tabeli to fakt, że rentowność najmu brutto przy finansowaniu 100% własnymi środkami spadła w 4 lata z 5,7% do 4,5%. To właśnie ta wartość świadczy o tym, że stawki najmu nie idą ramię w ramię ze wzrastającymi cenami nieruchomości mieszkalnych w Polsce. Nie zmienia to faktu, że wynajem mieszkań zdaje się dalej inwestycją dosyć rentowną, obecnie przebijając oprocentowanie najkorzystniejszych obligacji detalicznych, czyli antyinflacyjnych 4- i 10-latek Skarbu Państwa RP. Rzućmy jeszcze okiem na średnią rentowność najmu dla 10 dużych, ale nie największych aglomeracji w Polsce, do których należą Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - stopa zwrotu 10 miast w Polsce

Wygląda na to, że rentowność w niektórych miastach wyprzedziła Warszawę, bo średnia stopa zwrotu brutto z wynajmu dla 10 największych miast to 4,7% wobec warszawskiego 4,5%. Spadek rentowności między latami 2016, a 2020 jest również nieco płytszy, a wynosi tylko 0,6 pp. (z 5,3% do 4,7% brutto). Nie zmienia to faktu, że spadkowa tendencja opłacalności wynajmu mieszkania jest dość prosta do zaobserwowania również dla 10 dużych, ale nie największych aglomeracji w naszym kraju, a z każdym kolejnym miesiącem pandemii może być jeszcze gorzej. Mimo coraz mniej przychylnych warunków niektórym udaje się wynająć mieszkanie na bardziej opłacalnych warunkach. Pozwolę sobie omówić case, w którym autor bloga Jak Oszczędzać Pieniądze – Michał Szafrański – opisuje rentowność najmu jednego ze swoich mieszkań. 

Rentowność najmu przy okazyjnej cenie nieruchomości

Nieruchomość, której dotyczą poniższe tabele, Michał zakupił w roku 2016 po dość okazyjnej cenie. Świadczą o tym stopy zwrotu brutto z jego wynajmu praktycznie w każdym z poprzednich lat. Jako, że osobiście nie inwestuję w nieruchomości to dużo łatwiej jest mi oprzeć przykład bardziej rentownego wynajmu mieszkania na wpisie z blogu Michała, do którego lektury serdecznie zachęcam zainteresowanych większym poziomem szczegółowości opisu procesu wynajmu nieruchomości w Polsce. Tymczasem wklejam tabelę z podsumowaniem tej inwestycji, którą Michał opublikował w ramach wspomnianego wpisu:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem stopa zwrotu Michala Szafranskiego

Źródło: jakoszczędzacpieniadze.pl

Ten rozdział ma służyć temu, by udowodnić, że pomimo obliczonej średniej stopie zwrotu z wynajmu nieruchomości w Warszawie na poziomie ok. 6% brutto w roku 2016 r., rozeznany w rynku inwestor mógł wtedy osiągnąć spokojne 9-10% rocznie brutto. W dalszej części wpisu zobaczysz, że z REIT-ami jest trochę podobnie i te kupione okazyjnie, czyli w giełdowym „dołku” mogą zapewnić bardzo wysokie dywidendy przez całe lata. Nie mówiąc już o wzroście wartości rynkowej nieruchomości, który również dotyczy wspomnianego wyżej mieszkania Michała.

Tym paragrafem chciałbym przede wszystkim zwrócić Twoją uwagę na różnicę pomiędzy „średnią”, a „okazyjną” inwestycją. Założę się, że artykuł, który właśnie czytasz wywoła wiele komentarzy pochodzących zarówno od fanów inwestowania w nieruchomości mieszkalne, jak i od zwolenników inwestowania w REIT-y. Przewiduję, że obydwie grupy będą próbowały przekonać siebie nawzajem, że inwestowanie w preferowaną przez nich klasę aktywów jest bardziej rentowne, gdyż „im udaje się wykręcić wyższą stopę zwrotu” niż te, opisane w artykule. Problem z tym podejściem jest taki, że wyjątki będą zawsze, a wysoka, bo obecnie prawie 10% stopa zwrotu brutto z inwestycji w mieszkanie Michała jest raczej wyjątkiem, a nie regułą jeśli o najem nieruchomości w Polsce chodzi. Pamiętajmy, że inwestor może zarobić nie tylko na czynszu z najmu swojego mieszkania, ale też na wzroście cen nieruchomości, który teraz omówimy w ujęciu prawie 15-letnim.

Zmiana cen mieszkań w ostatnich latach

W tym paragrafie chciałbym podkreślić, że dla większości inwestycji, które pasywnie wypłacają nam okresowe kupony (dywidendy, odsetki, czynsz najmu itp.) zarobek z nich jest tylko pierwszą składową. Drugą częścią potencjalnego zarobku jest spekulacyjny wzrost wartości danego aktywa w czasie. Używam słowa „spekulacyjny”, gdyż wartość rynkowa danego aktywa jest zwykle mniej lub bardziej uznaniowa i często oderwana od jego wartości wewnętrznej lub wartości odtworzeniowej. W przypadku polskiego rynku mieszkaniowego mieliśmy do czynienia ze szczególnie pokaźnymi wzrostami w ciągu ostatnich 5 lat, choć i wcześniej zdarzały im się okresy dynamicznych wzrostów. Zmianę średnich cen za jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej z rynku pierwotnego (czyt. od dewelopera) w największych miastach Polski na bazie raportu cen nieruchomości przygotowanego przez NBP przedstawiam na poniższym wykresie:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Pod względem dynamiki wzrostu zdecydowanie wygrywa Gdańsk, w którym mieszkania zdrożały między rokiem 2015, a 2020 o prawie 40%! Niewiele dalej jest Warszawa, w której metr kwadratowy średniego mieszkania z rynku pierwotnego zanotował prawie 33% wzrostu ceny w ostatnich 5 latach. Prawdę mówiąc podobną tendencję obserwujemy w pozostałych miastach wojewódzkich, których średni wzrost ceny metra kwadratowego z rynku pierwotnego wynosił w poprzednich 5 latach około 30%. Jeśli wspomniane liczby robią wrażenie to zapraszam do przyjrzenia się analogicznemu wykresowi dotyczącemu cen mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Nie wchodząc w szczegóły, ceny mieszkań na rynku wtórnym przeszły w ciągu ostatnich kilku lat prawdziwy boom, często osiągając wzrost cen o 50% i więcej. Co ciekawe, każde inne aktywo, które rośnie tak dynamicznie można by nazwać spekulacyjnym, ale nieruchomości, ze względu na bycie postrzeganymi jako „bezpieczne” mają pewnego rodzaju immunitet od podobnych ocen. Przypominam zatem, że przyszła dynamika cen zarówno najmu, jak i zakupu mieszkania jest nieprzewidywalna i nie zdziwiłbym się jakby przez COVID-19 zaczęła powoli spadać. Wspomnianą hipotezę opisałem w artykule „Jak pandemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości?„, który wydałem we wczesnym stadium rozwoju sytuacji i podczas pierwszego lockdownu polskiej gospodarki. Choć do tej pory spełniał się raczej spokojniejszy ze scenariuszy to kto wie co przyniosą kolejne miesiące i fakt, że np. studenci nie wrócili do miast wojewódzkich z uwagi na stale operujące w trybie online uczelnie. Może warto by zatem sprawdzić historyczne wyniki funduszy wynajmu nieruchomości REIT, by mieć jakieś odniesienie w opisywanej tu konkurencji?

Ile zarobisz na inwestycji w REIT-y?

Po raz kolejny, choć może już ostatni w tej serii wpisów przypomnę Ci, że akcje REIT-ów to w rzeczywistości akcje spółek giełdowych. Jedyną różnicą jest to, że REIT-y operują w sektorze wynajmu nieruchomości oraz mają narzuconą wypłatę przynajmniej 90% zysku netto w postaci dywidendy. Poza tym REIT-y to spółki jak każde inne, a więc narażone są na wysoką zmienność związaną z nastrojami inwestorów. Dane, które Ci zaraz przedstawię pochodzą ze strony NAREIT z danymi historycznymi dotyczącymi indeksu FTSE Nareit Equity Resitential, który koncentruje się wyłącznie na spółkach wynajmujących nieruchomości mieszkalne. Jest to celowy zabieg, służący do pokazania Ci jedynie zmian dotyczących rynku REIT-ów mieszkalnych, a oto zmiana wartości indeksu w wersji bez dywidend dla lat 2006-2020:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - Wartość indeksu REIT mieszkaniowych

Już na pierwszy rzut oka spostrzec można, że indeks, którego wartości prezentuję powyżej jest znacznie bardziej zmienny od cen nieruchomości na naszym rodzimym rynku. Świadczy o tym chociażby fakt, że między rokiem 2015, a 2020 jego wartość wzrosła o niemal 75%, a w pierwszych miesiącach 2020 roku spadła aż o 32%! W tym miejscu powinienem podkreślić dwie zasadnicze różnice. Pierwsza, a zarazem ważniejsza z dwóch to fakt, że wykres dotyczy amerykańskiego rynku nieruchomości, a w poprzednich akapitach oceniałem ten polski. Drugą różnicą jest to, że pokazuję tu płynne aktywa notowane na giełdzie, a w poprzednim akapicie oceniałem mniej płynne aktywa, których sprzedaż potrafi trwać tygodniami lub miesiącami.

Im bardziej płynne jest aktywo, tym bardziej jest ono narażone na „huśtawki nastrojów” wśród inwestorów, a więc na efekt widoczny na wykresie w roku 2020. Przypomnę tu, że niemal wszyscy eksperci polskiego rynku nieruchomości zmienili w ostatnich miesiącach zdanie na jego temat i przewidują lekkie lub mocniejsze osunięcie cen za metr kwadratowy mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Chciałbym rzec „a nie mówiłem”, bo jeszcze przed wybuchem pandemii napisałem na blogu wpisy „Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem?” oraz „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?„, w których przedstawiam argumenty fundamentalne za nadchodzącym spadkiem cen nieruchomości na polskim rynku. Wróćmy zatem do przedstawienia REIT-ów, a raczej ETF-ów na REIT-y, które wezmą udział w batalii z mieszkaniami na wynajem w ostatnim rozdziale tego wpisu.

Kup cały stóg, czyli ETF na REIT-y z USA

Pytanie, które zadawałem sobie pisząc ten wpis brzmiało „czy powinienem porównywać z wynajmem mieszkań jeden lub grupę REIT-ów, czy może cały ich zbiór?”. Jako, że w przypadku mieszkań na wynajem prezentuję Ci ich średnie ceny za metr kwadratowy oraz średnie stawki za ich wynajem to stwierdziłem, że najbardziej fair będzie porównanie ich do najbardziej uśrednionej inwestycji w REIT, a więc zakupu ETF-a na te fundusze. Strategia jest prosta: pierwszy z REIT-ów, czyli szeroko znany VNQ ze stajni Vanguard-a skupia się wyłącznie na REIT-ach amerykańskich. Warto przypomnieć część pierwszą cyklu, w której zwróciłem uwagę na fakt, że samo USA to około 60% światowego rynku REIT-ów notowanych na giełdzie. Drugim z ETF-ów będzie jego dopełnienie, czyli cały świat bez USA, ale o tym za chwilę. Póki co przyjrzyjmy się dynamice zmian ceny ETF-a VNQ w ciągu ostatnich 15 lat:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - ETF VNQ - USA

Warto wspomnieć, że o ile w poprzednim paragrafie omówiłem zmianę wartości indeksu REIT-ów mieszkalnych to VNQ inwestuje w każdy rodzaj funduszy REIT, a te mieszkalne stanowią obecnie około 13% jego portfela. Dlaczego zdecydowałem się na taki krok? Po pierwsze ze względu na dostępność ETF-ów na REIT-y z konkretnego segmentu, a jest ich jedynie garstka i notowane są od raptem kilku lat. Nie mógłbym porównywać ETF-a, który istnieje od trzech lat z polskim rynkiem mieszkaniowym z ostatnich piętnastu, stąd zdecydowałem się na wykorzystanie „całego stogu” w postaci szerokiego rynku REIT-ów, a konkretnej ETF-a na nie. Gołym okiem widać, że ceny ETF-a VNQ zmieniały się bardzo dynamicznie i praktycznie w każdym okresie dynamiką znacznie przewyższały zmienność indeksu polskich cen nieruchomości. Pozwól, że przedstawię Ci jeszcze drugi omawiany ETF na REIT-y, po czym płynnie przejdziemy do rozdziału konkludującego wpis.

A może bardziej egzotyczny ETF na REIT-y?

Być może nie powinienem „bardziej egzotycznym” nazywać ETF-a na REIT-y z całego świata poza Stanami Zjednoczonymi, bo właśnie to charakteryzuje fundusz ETF RWX prowadzony przez SPRD (State Street). Wybrałem RWX, bo popularny VNQI istnieje raptem od dekady, a potrzebowałem nieco dłuższej historii podobnego ETF-a. RWX „zawiera w sobie” głównie REIT-y azjatyckie, ale też sporo tych europejskich, a jego historia jest bardzo burzliwa. Zauważ jak drastyczny był spadek ceny tego funduszu ETF w jego pierwszych latach istnienia, które nałożyły się na słynny kryzys mieszkaniowy roku 2008:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - ETF RWX - globalny poza USA

Co gorsza, pechowy inwestor, który kupił ten fundusz w roku 2008 do dziś nie odrobił straty biorąc pod uwagę samą jego cenę zakupu (zakładając jednorazowy zakup w roku 2008). Jak zwykle w przypadku inwestycji na giełdzie liczy się tylko punkt widzenia, więc ten sam inwestor, inwestując np. 100 dolarów miesięcznie w ETF RWX, pomimo początkowej straty bardzo szybko wyszedłby na swojej inwestycji „na plus”. W porównaniu opłacalności inwestycji w mieszkanie na wynajem z ETF-ami na REIT-y RWX będzie reprezentował „resztę świata”, która stanowi ponad 40% globalnego rynku funduszy REIT. Dodam jeszcze, że REIT-y mieszkalne stanowią obecnie jedynie 6,3% portfela RWX, a związane jest to ze spadkiem wartości tego segmentu związanym z lockdownami, które sprawiają, że lokatorzy często wracają do swoich domów rodzinnych, tymczasowo rezygnując z wynajmu mieszkań. Pora na liczbowe porównanie opłacalności obydwu wariantów inwestycji, by w końcu odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule wpisu, a zatem „Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?”.

Potrzebujesz taniego konta maklerskiego?

A może bogatszej oferty ETF-ów na IKE/IKZE?

Szukasz ETF-ów niedostępnych gdzie indziej?

Oferowane instrumenty finansowe, zwłaszcza z dźwignią, niosą ryzyko strat przekraczających zainwestowany kapitał.

Porównanie historyczne zakupu funduszu REIT z inwestycją w mieszkanie na wynajem

Rozdział ten będzie miał za zadanie ostatecznie „otworzyć Ci oczy” na to czym są REIT-y i dlaczego porównywanie ich do własnej inwestycji w nieruchomość na wynajem jest niekoniecznie zbyt trafne. Rozdział rozpoczniemy od przedstawienia historycznych zmian cen oraz wpływów z wynajmu mieszkań w Polsce, a następnie przejdziemy do ich porównania, a wreszcie do samej odpowiedzi na pytanie postawione w tytule wpisu. Myślę, że czytając ten rozdział nie będziesz zawiedziony, bo udało mi się dojść do wielu ciekawych liczb, które prowadzą do jeszcze bardziej interesujących wniosków. Zacznijmy od wpływów z wynajmu mieszkania w różnych miastach w Polsce z ostatnich 13 lat, bo takie dane udało mi się zebrać.

Historyczna zmiana cen mieszkań oraz wpływów z ich wynajmu w Polsce

Poniższe tabele wykonałem również w oparciu o dane z raportu NBP, którego nie będę linkował powtórnie, bo w artykule już znajdziesz z 3-4 linki prowadzące do niego. Jak czytać te dane? Wyobraź sobie, że stworzyłem indeks na „średnie mieszkanie na wynajem” w 10 miastach Polski, do których należą: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra. Jest to „niby REIT” na polskie mieszkania, który nie pobiera żadnych opłat, a wypłaca „dywidendę” w wysokości czynszu najmu brutto, którego można było się spodziewać przy zakupie mieszkania w każdym z badanych lat. Oto wyniki jakie osiągnąłby taki indeks lub REIT:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem zmiana cen mieszkan 10 miast

Zmiany wartości, które widzisz w powyższej tabeli odpowiadają indeksowi cen mieszkań w 10 miastach, który przedstawiłem w formie wykresu we wcześniejszej części wpisu. Dodałem „czynsz najmu” jako wirtualne dywidendy, które wypłacałby fundusz w każdym roku jego trzymania w portfelu. Szybkie przeskanowanie tabeli pozwoli Ci zauważyć jak defensywne są to wartości roczne i jak równą dywidendę wypłaca ten nieistniejący fundusz. Podobnie będzie w przypadku wirtualnego REIT-a na warszawskie nieruchomości mieszkalne:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem zmiana cen mieszkan Warszawa

Choć roczne zmiany cen „REIT-u warszawskiego” wydają się nieco bardziej chwiejne to dywidendy, które z niego płyną są równie stabilne do tych z „REIT-u na 10 dużych miast w Polsce”. Już zaraz zobaczysz, że podobny REIT, który inwestowałby we same „średnie nieruchomości mieszkalne” w Warszawie jest o niebo mniej zmienny od prawdziwych, notowanych na giełdzie w USA funduszy nieruchomości.

Historyczne zmiany cen i wielkości dywidend z ETF-ów na REIT-y

Tabela, którą Ci zaraz przedstawię powinna otworzyć oczy fanom porównywania REIT-ów do zakupu nieruchomości mieszkalnych na wynajem. Jest ku temu jeden bardzo prosty powód: REIT-y – jak pokazała historia – są aktywami o wiele bardziej zmiennymi od pojedynczych nieruchomości na wynajem i to mimo faktu, że oferują one większą dywersyfikację jeśli o same nieruchomości chodzi. Jako instrumenty finansowe notowane na giełdzie, akcje REIT-ów ulegają spekulacji, a więc ich ceny zmieniają się o wiele szybciej i bardziej dynamicznie od cen mieszkań na wynajem na dowolnym rynku na świecie. Wspominałem o tym już w trzeciej części tej serii, pisząc, że kupując REIT, ryzykujemy niejako podwójnie, gdyż dotyczy nas ryzyko związane zarówno z rynkiem finansowym, jak i z rynkiem nieruchomości. Tę zależność doskonale zobaczysz w poniższej tabeli, w której zawarłem roczną dynamikę cen ETF-ów VNQ i RWX oraz ich wysokość dywidendy wobec ceny w każdym z analizowanych lat:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - zmiana cen ETF-ów na REITy

Wniosek, który po przejrzeniu tabeli nasuwa się jako pierwszy to bardzo wysoka zmienność cen obydwu ETF-ów. Sięga ona miejscami nawet +/- 40% rocznie, co jest kompletnie nie do zaakceptowania dla większości inwestorów defensywnych. Co więcej, wysokości dywidend z funduszy, choć całkiem przewidywalne, też potrafią się różnić o więcej niż 2 pp. na przełomie dekady, a wszystko zależy od ceny, po której uda się taki ETF zakupić. Prowadzi to do wniosku, że podobnie jak okazyjny zakup mieszkania może sprawić, że zamiast 5% rocznie brutto zarabiać będziemy nawet drugie tyle to okazyjny zakup ETF-a na REIT-y powoduje bardzo podobny efekt. Aby uwypuklić różnice między mieszkaniami na wynajem, a REIT-ami w kolejnym paragrafie zestawimy te same liczby obok siebie w jednej tabeli.

Porównanie historycznych wyników

Dane, które znajdziesz w poniższych tabelach to identyczne informacje, które przedstawiłem wyżej, ale zestawione obok siebie. By dojść do właściwych wniosków spójrzmy najpierw na zmiany cen ETF-ów na REIT-y oraz mieszkań w Warszawie i 10 dużych miastach wojewódzkich w Polsce:

Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem - wartość inwestycji

Dopiero po ujrzeniu powyższej tabeli doszło do mnie z jak różnymi aktywami mamy do czynienia. Z jednej strony ETF-y na REIT-y zawierają w sobie setki funduszy, z których każdy posiada zwykle setki lub tysiące nieruchomości, a więc wydawać by się mogło, że jest odpowiednio zdywersyfikowany. Z drugiej strony fakt bycia notowanymi na giełdzie o tyle REIT-om nie pomaga, że wprowadza kilkukrotnie wyższą zmienność niż ta dotycząca polskich nieruchomości mieszkalnych w perspektywie rok do roku. Dowodem na to może być fakt,że w przypadku średniej ceny metra nieruchomości mieszkalnej w Warszawie prawdziwie dobrym rokiem był 2013, w którym ich ceny transakcyjne wzrosły o 15%. Ta duża zmiana wydaje się niczym w porównaniu do wzrostu o 30%, który w roku 2014 zaliczył globalny ETF na REIT-y RWX. Stabilizację porównania przyniesie zestawienie dywidend z ETF-ów na REIT-y ze stawkami czynszu, których mógł się spodziewać polski inwestor w mieszkania na wynajem:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem przeplywy pieniezne i czynsz

Procentowe wartości, które znajdziesz w tabeli to kwoty brutto. Inwestor w REIT-y mógł się spodziewać znacznie mniejszej stopy wypłaty dywidendy niż inwestor w mieszkania na wynajem w Polsce, ale pamiętajmy, że ETF-y podążają za indeksami na REIT-y. Mimo, że stowarzyszenie NAREIT podaje, że średnią stopą dywidendy dla REIT-ów amerykańskich jest obecnie 4,25% to indeksy zawierają więcej (wagowo) większych spółek, które zazwyczaj są relatywnie drogie, a więc wypłacają niższe dywidendy brutto, wynoszące bliżej 2% niż wspomniane przez NAREIT 4%. Powoduje to, że średnia stopa dywidendy z ETF-a na REIT-y z USA wynosiła na przełomie lat 3,2%, a z ETF-A na globalne fundusze nieruchomości 3,9% brutto. Wartości te znacznie ustępują średniemu zyskowi z wynajmu polskiej nieruchomości mieszkalnej, który na przełomie lat wynosił średnio 5,1% brutto rocznie. Pamiętajmy jednak, że w ten drugi należy włożyć o wiele więcej energii, chyba, że oddamy nasze mieszkanie pod zarządzanie firmie zewnętrznej, która obniży rentowność inwestycji o jakieś 1-1,5 pp., co sprawi, że… wypłaty z niej mogą stać się mniejsze od tych, które uzyskamy z funduszy ETF na REIT-y. Pora na konkluzję wpisu, która zaskoczy zwłaszcza moich najwierniejszych czytelników, bo twarde dane wskazują na jednoznaczną odpowiedź.

Werdykt. Czy REIT może konkurować z mieszkaniem na wynajem?

Odpowiedź jest prosta: skoro ETF na fundusze REIT, a więc cały ich zbiór, zachowuje się tak odmiennie od indeksu cen nieruchomości mieszkalnych to nie może konkurować z mieszkaniem na wynajem. REIT-y są zupełnie odmienną klasą aktywów i przypominają one akcje dowolnych innych spółek o wiele bardziej niż bezpośrednią inwestycję w mieszkanie na wynajem. Pokusiłbym się wręcz o stwierdzenie, że jedyną wspólną cechą REIT-ów i własnego zakupu nieruchomości na wynajem jest fakt, że obydwa sposoby inwestowania dotyczą nieruchomości. Dla fanów backtestingu i analizy wstecznej przygotowałem krótki paragraf, który jednoznacznie zobrazuje problem z badaniem historycznych wartości inwestycji w tak niepodobne aktywa w zależności od czasu jej rozpoczęcia. Prostym językiem: w zależności od roku, w którym zainwestowalibyśmy 100 jednostek waluty w mieszkanie lub ETF na REIT obydwie inwestycje przyniosłyby albo bardzo podobną stopę zwrotu, albo REIT-y byłyby wielokrotnie bardziej opłacalne.

Zmiana wartości inwestycji w REIT w czasie

W tym krótkim akapicie chciałbym podkreślić jak ważny jest moment rozpoczęcia inwestycji dla dwóch nieskorelowanych ze sobą aktywów. W przypadku „przypięcia pinezki startowej” w roku 2006, spekulacyjny zwrot z inwestycji w ETF-y na REIT-y będzie zbliżony do tego, który osiągnęlibyśmy inwestując w polskie mieszkania na wynajem:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem zmiana cen REIT ETF konkurencja

Problem pojawia się, gdy wbijemy pinezkę 2 lata później, czyli w środku kryzysu nieruchomościowego w USA. W tym momencie ETF-y na REIT-y były w swoich historycznych dołkach, a polskie nieruchomości mieszkalne dopiero rozpoczynały wieloletni zjazd w dół:

Czy REIT moze konkurowac z mieszkaniem na wynajem zmiana cen REIT ETF konkurencja po kryzysie 2008

Co wynika z wykresów? W zależności od momentu startowego można udowodnić zarówno podobieństwo, jak i zupełną odmienność obydwu inwestycji. Z tego powodu zamiast skupiać się na historycznych przebiegach cen tych dwóch klas aktywów, sugerowałbym skupienie się na ich średniej zmienności w okresie rocznym oraz średnich wysokościach dywidend/wypłat z czynszu. Pomiędzy tymi rodzajami inwestowania różnice występują także w opodatkowaniu, co omówię w kolejnym krótkim akapicie.

Kwestia podatku dochodowego

Wynajmując nieruchomości jako osoba fizyczna wpływy z tytułu najmu możesz w Polsce rozliczać na jeden z dwóch sposobów:

  • Na zasadzie ryczałtu, czyli podatku wynoszącego 8,5% zysku z wynajmu.
  • Na zasadach ogólnych, doliczając wpływy z najmu do innych wpływów, np. tych z pracy.

Różnice między tymi sposobami opodatkowania znajdziesz np. na portalu Infor, a ja chciałbym skupić się na opodatkowaniu REIT-ów, które bardzo kompleksowo opisałem w częściach 2 i 3 cyklu, którego ostatnią część właśnie czytasz. Inwestując w REIT lub ETF na REIT musimy pogodzić się z podatkiem wynoszącym 19% od zysków kapitałowych oraz dywidend z zastrzeżeniem, że ten drugi wynosił będzie łącznie nawet do 40% jeśli będziesz robił to nieumiejętnie.

Wynika z tego dość jednoznacznie, że opodatkowanie wynajmu własnej nieruchomości jest prostsze, bardziej klarowne i zazwyczaj niższe niż opodatkowanie dywidend z REIT-ów lub ETF-ów na nie. Jeśli o sprzedaż nieruchomości chodzi to obowiązuje to podatek 19% od dochodu ze sprzedaży, czyli identyczny jak podatek Belki z tytułu sprzedaży instrumentu finansowego z zyskiem. Kwestia podatkowa jest zatem kolejną, która odróżnia te dwa rodzaje inwestowania i sprawia, że ciężko jest je do siebie porównywać, nie odnosząc wrażenia, że zestawia się gruszki z jabłkami. Mimo wielu różnic i przewag mieszkań na wynajem nad REIT-ami uważam, że znajdą one dla siebie miejsce w portfelu konkretnego typu inwestora, którego spróbuję scharakteryzować poniżej.

Jaki typ inwestora powinien wybrać REIT-y?

REIT-y mimo swojej zmienności i ogromnego podobieństwa do akcji innych spółek będą świetnym składnikiem inwestora posiadającego następujące cechy:

  • Cierpliwość to podstawowa cecha, która przyda się dobremu inwestorowi, ale w przypadku REIT-ów jest ona naprawdę niezbędna. Jak podaje NAREIT oraz czego dowiodłem we wpisie „REIT (4/5) – Lepiej kupić REIT bezpośrednio czy poprzez ETF?” choć REIT-y bywają koszmarnie zmienne, a dywidendy z nich czasami zostają przerwane to w długim terminie przy uwzględnieniu re-inwestycji dywidend dorównują one wynikami indeksowi S&P500.
  • Chęć zbudowania pasywnego portfela inwestycji, do którego mieszkania na wynajem się zwyczajnie nie nadają z uwagi na aktywność potrzebną do właściwego nimi zarządzania.
  • Zamiłowanie do cashflowów, bo jaki dywidendowiec wzgardzi spółkami, które muszą wypłacać dywidendy, gdy notują zysk.
  • Umiejętność analizy fundamentalnej, gdyż obecnie na rynku notowane jest około 30 REIT-ów, które przy obecnych wycenach rynkowych mogą w przyszłości wypłacać nawet 8% dywidendy brutto każdego roku. Trzeba tylko umieć rozróżnić te od przyszłych bankrutów, ale to już „wyższa szkoła jazdy”.

Nie zapomnij, że 35 dużych REIT-ów jest w indeksie S&P500, więc inwestując w ten zbiór największych spółek z USA nieświadomie masz już ekspozycję na REIT-y… i to na te największe! Ten fakt powinien uświadomić Ci, że inwestowanie w duże indeksy to zakup całego ekosystemu spółek, a nie tylko wybranych i największych z nich. Posiadając w portfelu zarówno indeks S&P500, jak i jeden z indeksów NAREIT być może masz większą ekspozycję na REIT-y niż początkowo myślałeś. Pora na podsumowanie całej serii o REIT-ach, która długością i rozmachem (mam nadzieję) przypomina serię o ETF-ach, którą napisałem kilka miesięcy temu. Dziękuję za uwagę i ciekawe komentarze pod wszystkimi wpisami i przypominam o możliwości wsparcia mojego bloga poprzez założenia eKonta i eMaklera w mBanku lub konta w XTB z moich linków afiliacyjnych. Serdeczne dzięki!

Podsumowanie całej serii

Przyznam, że pracując nad serią o REIT-ach, czyli funduszach kupujących i wynajmujących nieruchomości nauczyłem się przynajmniej tak wiele jak o ETF-ach, gdy pisałem tę wcześniejszą serię. Podstawową nauką płynącą z tej serii powinno być to, że REIT-ów nie należy kupować bezkrytycznie i że warto nauczyć się je analizować przed dokonaniem zakupu. Drugą sprawą jest ich wysoka zmienność, która praktycznie uniemożliwia ich porównanie z nieruchomościami na wynajem. Według mnie własna nieruchomość na wynajem prawie zawsze (nawet „kupiona na górce”) będzie bezpieczniejsza od inwestycji w REIT z uwagi na mniejszą zmienność jej cen i bliskość i „namacalność” polskiego rynku nieruchomości. Mieszkania posiadają też dodatkową cechę: poza inwestycją mogą służyć również… w celach mieszkaniowych, a więc można znaleźć dla nich alternatywny użytek w wyjątkowej sytuacji.

Dla tych, którzy czują się trochę zawiedzeni tym werdyktem i spodziewali się czegoś bardziej podobnego do arbitralnego orzeczenia, że „REIT-y hongkońskie lub singapurskie są zawsze lepszą inwestycją od mieszkania na wynajem” chciałbym pocieszyć, że sam znacznie preferuję REIT-y z uwagi na ich prawdziwie pasywny styl inwestycji. Ceną, którą inwestując w fundusze REIT płacimy za tę pasywność jest mniejsza kontrola, większa zmienność cen inwestycji oraz mniejsze wypłaty z zysku związane z koniecznością opłacenia zarządzających portfelem nieruchomości. Z drugiej strony REIT-y umożliwiają inwestycję w magazyny, obiekty przemysłowe, centra danych itp., co pozwala nabrać ekspozycji, która byłaby bardzo trudna, a nawet niemożliwa inwestując bezpośrednio paręset tysiącami złotych. Mam nadzieję, że seria się podobała i zapraszam do komentowania pod tym i innymi wpisami z serii oraz – zwyczajowo – do polubienia mojej strony na Facebooku i zapisania się do newslettera. Do następnego!

Zapisz się do mojego newslettera:

.
Zastrzeżenie

Informacje przedstawione na tej stronie internetowej są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik podejmuje decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność. Autor bloga nie ponosi odpowiedzialności za treść reklam umieszczanych na blogu.

4.7 11 głosy
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
47 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze
Andrzej

I znowu kawał dobrej roboty. Mam nadzieję, że myślisz o napisaniu książki.

Andrzej

tak na szybko:
Nowej książki o podstawach finansowania to na razie nie potrzeba (tu super robotę zrobił Marcin Iwuć ze swoją „Finansową Fortecą”) i zniechęciłbyś początkujących ilością danych. Brakuje dalszego etapu, dla osób które chcą więcej wiedzieć jak świadomie inwestować. Niby jest książka „Inteligentny inwestor XXI” wieku, ale nie jest tak analityczna i nie tak poukładana jak Twoje blogi (jest chaotyczna, ma powtórzenia).
Tak, to co masz na blogu: seria ETF, REIT, obligacje, oszczędzanie to gotowe rozdziały.
Masz jeszcze więcej ciekawej treści, takich „wstępniaków” np:
„Co zrobić z pieniędzmi z OFE? IKE czy ZUS?”
„Portfel emerytalny na Twoje IKE lub IKZE.”
„Co to są akcje i jak działają? Wyjaśnienie akcji giełdowych”
„Lepiej zwiększać zarobki czy uczyć się inwestować?”
itp
A patrząc jeszcze na Finansową Fortecę, to super robotę zrobił grafik od tych wszystkich wykresów, obrazków, ogólnej strony wizualnej. Bardzo to poprawiło czytelność i szybkość przeglądania książki.

Andrzej

to „itp” to jeszcze:

  • procent składany
  • jak ochronić oszczędności przed inflacją
  • o spółkach dywidendowych
Piotrek

Cześć,
jako wielki fan pracy Twojej i Marcina Iwucia (i kiedyś wspomnianego w tekście Michała Szafrańskiego) to zgodzę się z Andrzejem. Marcin wykonał świetną pracę dla osób początkujących, ale brakuje tutaj czegoś dla średniozaawansowanych. Osobiście najbardziej bym obstawiał za wydanie serii o ETFach w formie e-booka, uzupełnionej o masę ciekawych rzeczy z komentarzy pod artykułami, może jakieś dodatkowe analizy, komentarze gościnne Artura Wiśniewskiego czy Jacka Lemparta, którzy też sporo robią w kwestii promocji ETFów w Polsce. A może udałoby się też namówić na jakąś rozmowę / komentarz kogoś z mBanku, BOŚa czy Beta Securities. Ale głównie bazowałbym na tym już co jest napisane, uzupełnione o rzeczy z komentarzy.
Zgadzam się, że z książką warto trochę poczekać żeby zbudować odpowiednią bazę potencjalnych czytelników, ale z każdym artykułem robisz w tym kierunku ogromny krok 😉

Wiktor

Świetny wpis, ogólnie tak ostatnio zastanawiałem się, czemu w Polsce był taki BOOM na nieruchomości, każdy kto mógł, brał kredyty i był inwestorem, najemca spłacał kredyt i wszystko hulało. Czy nie lepiej wkład własny w wysokości kilkudziesięciu tysięcy inwestować w akcje (IKE), reity i obligacje. Uważam, że można zrobić lepszy % rocznie niż na mieszkaniu, a do tego nie masz problemu z najemcami i masz spokojną głowę. Nie długo będę stał przed wyborem czy powiększać swój portfel czy może kupić jakieś mieszkanko. Jakie ty Mateusz masz zdanie na ten temat?
Miłego dnia ;))

Ostatnio edytowano 10 miesięcy temu przez Wiktor
galbathorix

bardzo fajna analiza i pomysł na stworzenie 'warszawskiego funduszu mieszkań’ 😉

Co prawda liczyłem na wprost poparcie REITów ale i tak swojego zdania nie zmienię 🙂 czemu? – sam posiadam mieszkanie kupione w 2013, które od 2014 roku ma tych samych najemców – stopa zwrotu netto ok 7.5%, wzrost wartości ok 50%+ ALE jak popsuła się rura, jak były remonty itd to nie bardzo chciałem się tym zajmować osobiście i jest to duży problem jak ma się inne obowiązki w życiu

dlatego też ja szukam już tylko REITów a to jedno mieszkanie jest fajnym dopełnieniem mojego portfela

Dzięki i pozdrawiam

PS podrzucam kolejny pomysł na wpis – stock portfolio tracker z prawdziwego zdarzenia 🙂

galbathorix

pozwój już nam ocenić ten 'skromny’ Excel 😉 myślę, że wszyscy się ze mną zgodzą że Twoje materiały są świetne i taki arkusz będzie kolejnym elementem pomagającym w inwestowaniu długoterminowym

Pozdr

Joanna

Jak zawsze świetny artykuł, który dobrze się czyta.

Tak, zdecydowanie pasywny dochód z wynajmu mieszkań to teoria, zwłaszcza w takim roku, jak ten (pracuję na cały etat plus dom i dzieci do ogarnięcia). Plusem jest natomiast ten cashflow, który co m-c cieszy:). Wynajmuję 4 mieszkania, każde ze stopą zwrotu między 7-8 %, ale przy tych cenach nie zdecyduję się na zakup kolejnego, bo stopa zwrotu będzie dla mnie za mała. Poczekam tak, jak ty na obniżkę cen a w międzyczasie kupię coś innego. Myślisz o kupnie REITów czy ETF na Reity?

Joanna

Wynajmuję od ponad 4 lat, stopa zwrotu już po uwzględnieniu remontów na początku, następne pewnie za ok. 2 lata, chyba, że zdecyduję się na sprzedaż po upływie 5 lat.

Tomek

Kolejny świetny wpis. Mam podobne przemyślenia, z tym że ja rentowność mieszkania obniżam o utracone zyski (od czasu rozpoczęcia szukania nieruchomości do rozpoczęcia pierwszego miesiąca najmu) związane z tym, że przeznaczyłem 96 godzin na szukanie nieruchomości, negocjowanie ceny, zamówienie materiałów do remontu, wybór grupy do remontu itp. bo w tym czasie ani nie zarabiałem w firmie, ani nie odpoczywałem. Do tego koszty paliwa. Łącznie wyszło mi prawie 15.000 zł. Poza tym w raporcie NBP nie są uwzględniane koszty remontu więc zysk z najmu mieszkania z raportu należy pomniejszyć, czym większe miasto tym jest to droższe.

Piszesz, że zamierzasz powiększyć bazę Reit. Chcesz kupić reit czy etf Reit? Jak polski makler to chyba tylko etf.

Ostatnio edytowano 10 miesięcy temu przez Tomek
Dominik

Większość analizy jest ok. Ale można z 10 procentowym wkładem własnym. Wtedy aktywów wartość 300000 mamy za 30000. Dodajmy PCC 2 procent to razem 36000.
Teraz wprowadzam najemcę spłaca kredyt w 30 lat. Wystarczy że spłaca ratę plus odnowę mieszkania. Wystarczy że mieszkanie wzrośnie 2.5 procent rok do roku. W długim czasie nieruchomość rośnie o stopę inflacji. Za 30 lat aktywo będzie warte około 600 tysięcy. Zwrot 10 procent rok do roku. Odanie firmę zarządzającej i problem z głowy. Chyba większość osób i tak woli takie rozwiązanie. Jednak analiza reitu jest trudniejsza oraz mamy kary podatkowe 19 procent od każdej wypłaty. Czy reit może dać 12.5 procent rok do roku. W nieruchomości amortyzacja blokuję nawet na 15 lat podatki. Najszybciej można 10 procent i na 10 lat blokować podatki. Potem jest 8.5 procent jako ryczałt do 100 tysięcy złotych. A sprytnie można sprzedać znajomemu i kupić od niego jego nieruchomość i wtedy mamy koszt PCC i od nowa tarcza podatkowa 😀

Piotrek

Odnośnie niskiego wkładu, to decyduje o tym… uznaniowość banku. Mało, który już oferuje wkład władny na poziomie 10%, ale chyba taki mBank ciągle daje taką możliwość. Czasami wiąże się to z dodatkowym „ubezpieczeniem niskiego wkładu”.
Co do samego wpisu Dominika, to ja bym dodał kilka innych:
1) Wystarczy, że stopy procentowe pójdą w górę a wysoka marża zostanie
2) Wystarczy, że zdarzy się kilka miesięcy w ciągu tych kilku czy kilkunastu lat bez najemcy
3) Albo z problematycznym najemcą..
4) Wystarczy, że będzie konieczna jakaś większa naprawa
5) A co kilka / kilkanaście lat generalny remont
Wtedy rentowność takiej inwestycji gwałtownie spada. Wynajem mieszkań to ciekawy biznes, ale nie można jej przedstawiać jako sielanki i łatwego dochodu pasywnego…

Dominik

1) Wystarczy, że stopy procentowe pójdą w górę a wysoka marża zostanie

No ok. Ale czynszę rosną. Ratę się nadpłaca z nadwyżek.

2) Wystarczy, że zdarzy się kilka miesięcy w ciągu tych kilku czy kilkunastu lat bez najemcy

W większości są najemcy. Można liczyć średnio 11 miesięcy. Firma kasuje nadwyżkę a ty masz stały wpływ. Jak nie chcesz się zajmować.

3) Albo z problematycznym najemcą..

Wynajem na tzw. mikrokawalerki i pokoje. Masz pokój zwykle co możesz wejśc. Pokoje tzw. 4+2 czyli 4 pokoje + 2 łazienki w apartamencie. Nie polecam trików z 7 +1 czy nawet 8+1 jak namawiają na YT – ucieczki po roku najpóźniej, mega rotacja

4) Wystarczy, że będzie konieczna jakaś większa naprawa

Odkładamy z tego co najemnca płaci.

5) A co kilka / kilkanaście lat generalny remont

jw.

Pakiety inwestycyjne spokojnie to 150%-200% raty kredytu z wkładem 10% po zarządzaniu. Rekordy to około 12 procent ROI, ale tutaj wchodzą licytacje komornicze i można się przejechać. Zwykle 8 procent. Nadpłaca się raty żeby były mniejsze na wypadek wzrostu wiboru. Teraz nie, ale mówie co było do zrobienia 3-4 lata temu. Teraz tylko szybki zakup i sprzedaż. Zakup też musi być nietypowy np. w ramach syndyka – wtedy mamy zniżkę np. 20% , pomagamy spłacić komuś długi itd.

Teraz to się ubiera owieczki w nieruchomości Jednie sensownie jest mikrokawalerkę np, 14 metrów ze starego budownictwa jako gotówkowy zakup – wykorzystanie środków od innego inwestora na krótki termin na 10% rocznie ale korzystamy tylko moment potem zaminiamy na kredyt 5 letni lub 10 letni i dajemy 50% wkładu własnego lub alternatywnie 10% i szukamy 2 za gotówkę. Wtedy mamy 2 nieruchomości 1 kredytowa 2 gotówkowa. Oczywiście wcześniej badanie rynku + lokalizacja + poduszka na pół roku rat.

Czy naprawdę można sprzedać i odkupić od kumpla nieruchomość, nie wzbudzając podejrzeń US? Brzmi zbyt dobrze, by było prawdziwie, ale jednak… 

Myk polegał na sprzedaży mieszkania A do osoby B osoba B do osoby C osoba C do osoby A. Osoby nie są spokrewnione. W ten sposób przeszło. Ale tutaj prawnik był wymagany . Muszą być odstępy czasowe ,żeby nie było podejrzeń. Kredyt przenisiony na inną nieruchomośc. Sporo zabawy niestety. I tutaj 2 mieszkania były bez kredytu. Osoba A przenosiła kredyt na swoje mieszkanie bez kredytu o większej wartości. Do ogarnięcia ,ale nie polecam dla początkujących. Trzeba specyficznej sytuacji. A czemu nie było problemu ? Bo to gotowce inwestycyjne, wieć z grubsza takie same mieszkania 😉 Czy to moralne, to każdy sam oceni, kreatywne napewno 🙂

Ja w swoim inwestowaniu np. posiadając akcje kilku spółek z C/Z wyższym od 30 jako 20% mojego portfela (to nie sytuacja obecna, żeby nie było) świadom jestem, że w dowolnym momencie mogę stracić nawet do 50-60% 1/5 swoich środków.

FAANG + Tesla 🙂 można trzymać spekulacyjnie. Jako 20% portfela ze stoplosem na 20-30% ryzykując 4-6% kapitału. Czasem wywali ale to mówi się trudno. Ale generalnie jak się wejdzie i przestawia stop loss to były ładne zyski. Ulica podbija notowania. Trzeba analizować technicznie więc trudniej. Pewnie zyski dalej będą. To takie małe kasyno powiedziałbym. Ale zyski na poziomie kilkudziesiętu procent. Wolę taką zabawę niż szukanie mega super spółek.

Podobnie (wracając do rynku nieruchomości) nie mógłym raczej mieć 10 mieszkań na aktywne kredyty hipoteczne, każde kolejne biorąc w oparciu o dochody z najmu poprzednich. Masz rację z punktem 1), że każda delikatna zmiana stóp procentowych i cała inwestycja mogłaby stać się nawet nierentowna.

Można mieć . Tylko wymaga to zabezpieczenia i brania kredytów na spółki i zabezpieczeniu własnego majątku np. rozdzielności majątkowej, akumulacji majątku w innej spółce itd. Nie wiem niestety w pratyce jak to ogarniają osoby, ale znajomy wprowadzający w świat nieruchomości mówił ,że jest to możliwe ale to jeszcze wyższy level. Osoby co brały na maxa nawet 7 na osobę fizyczną tutaj jest powoli masakra jak mówią.

Ale 1 czy 2 jako dywerysfikacja portfela to bym powiedział że warto 🙂

Ostatnio edytowano 10 miesięcy temu przez Inwestomat
Dominik

Można zawsze ale na szybkie deale. Trzeba szukać osób zadłużonych, stosować techniki np. karteczki kupię mieszkanie (tak nudne ale nadal opłacalne wrzucamy 5 nawet 10 tysięcy razem i mamy deal na 30-40 tysięcy mi pasuje) inne nietypowe metody np. plan zagospodarowania w mieście ,czasami są ciekawe informacje co będzie się budować i wartość mieszkań wzrasta, a osoba co sprzedaje nie wiem o tym ,bo zwykły Kowalski tego nie sprawdzi na 99% 🙂

Najczęscie są takie metody:
Zakup, odświeżenie, sprzedaż. Zakup , remont, sprzedaż. Zakup wpłata kaucji, cesja na inną osobę – zostajemy takim pośrednikiem, każdy może nim być.

Poprzez ubieranie rozumiem ,że jest wiele innych aktywów ,te są po mega wzrostach, zabita jest rentowność poprzez magików z YT, łatwo widać jaki jest problem skoro powstają kreatorzy najmu, jest coraz większa zabawa w home staging. Teraz to zakup i przygotowanie dla konkretnego klienta np. rodziny.

To tyle z grubsza. Jak już koniecznie chcesz mieć mieszkanie teraz to poczytaj ustawę dla lokatorów, zastanów się czemu ma być brane twoje mieszkanie zamiast innych.

Daniel

Witam,

A czemu akurat w ciągu 18 miesięcy ?
Liczysz na to że ceny zaczną spadać czy gotówką aktualnie pracuje i będzie dostępna dopiero za jakiś czas ?
Możesz polecić jakąś wiarygodna stronę do obserwacji cen mieszkań np we Wrocławiu ?
Sam aktualnie planuje zakup nieruchomości dla swojej rodziny jednak uważam że warto poczekać 1-3 lata bo ceny powinny spaść lub chociaz się ustabilizować .

Pozdrawiam,
Daniel

Daniel

Witam ponownie,

Ostatniego czasu widzę sporo art sponsorowanych o tym iż ceny nieruchomości nadal idą do góry lub że obroty na rynku nieruchomości są bardzo wysokie .

Uważam że deweloperzy robią wszystko aby ulica nadal myślała że jest mega duże zainteresowanie .

Wg mnie sporo osób co kupiło mieszkanie pod wynajem na kredyt po wysokich cenach w ciągu 1-3 lat zda sobie sprawę że ta inwestycja nie ma sensu i zacznie się sprzedaż …

Ale to tylko moje prywatne zdanie .

Jeśli chodzi o raporty z NBP to chętnie zapoznam się z tym za III oraz IV kwartał 2020 .

Jeśli chodzi o zniżki to wystarczy 10% i z 500 k zrobi się 450 k 🙂

Pozdrawiam
Daniel

Dariusz

Super wartościowy artykuł. Dziękuje! Mam pytanie czy REITY oraz ETFy na REITY dają największe dywidendy?,
jakie są inne możliwości – akcje lub ETFy o zbliżonej stabilności (lub większej) które dają zarobić więcej? Czy są takie? Gdzie mogę sprawdzić jaki dają % dywidendy?

Serdeczne pozdrowienia!

Maciej

Cześć,

Kolejny dobry materiał 🙂 Oczywiście porównanie REITów i nieruchomości pewnie jest jak porównanie gruszek i jabłek ale przecież każdą klasę aktywów można porównać do innej. Sam robiłem takie porównanie a powód mialem pewnie taki jak autor tj. wyjątkowo nie pociągają mnie nieruchomości a nie wypada tak przekreślać całej klasy aktywów (chyba każdy inwestor ma klasę aktywów która go odpycha…złoto, obligacje itp.). Ja doszedłem do wniosku że REITy to „akcje na sektor”, nastawione na dywidendy i ich rola w portfelu jest inna niż Nieruchomości (U mnie skończyło się na analizie czy warto kupować REITy ale vs. Akcje…zostałem przy akcjach;).

Nie zgadzam się jednak z sekcją dot. Backtestingu. Wiem, że to bardzo krótka sekcja ale analiza gdzie patrzymy 12 lat i stwierdzamy że wszystko zależy od tego kiedy zainwestowaliśmy….to chyba za duże uproszczenie (szczególnie vs. pozostałe sekcje) i nie ma nic wspólnego z backtestinginem („analiza wsteczna” to wręcz złośliwość:P). Sugerowałbym analizę za dłuższy okres plus sprawdzenie rolowanych zwrotów np. 10/15 letnich, odchylenia, drawdown i zachowanie w różnym otoczeniu. Niestety nie widziałem czegoś takiego dla nieruchomości, tylko dla REITów. Pytanie czy gdzieś są dane :/

Ps. Podpisuje się pod pomysłem książki. Forteca Marcina jest super ale brakuje pozycji dla średnio zaawansowanych 🙂

Dariusz

Jeszcze dwa pytania:

1. U którego zagranicznego brokera najkorzystniej kupić ETF kbwy? W degiro chyba nie jest dostępny..

2. Czy w przypadku wypłaty dywidendy w xtb na subkonto xtb, od razu pojawi się „obowiązek podatkowy” i konieczność rozliczania się czy dopiero w przypadku przelania pieniędzy na swoje konto w banku?

Pozdrawiam,

Gal

Cześć,

Zgadzam się zdecydowanie ze ostatecznym stwierdzeniem, że „REIT-y są zupełnie odmienną klasą aktywów i przypominają one akcje dowolnych innych spółek o wiele bardziej niż bezpośrednią inwestycję w mieszkanie na wynajem.

Tak samo w mojej opinii REITy to zupełnie inna klasa aktywów niż fizyczne mieszkania. Fizyczne mieszkania traktuję w sposób zbliżony do lokaty w banku, czyli mają chronić moje środki przed inflacją i dawać niewielki zysk.

Mogę podzielić się swoim doświadczeniem. Posiadam 20 mieszkań na wynajem. Kupowane na przestrzeni 4 lat, w Warszawie oraz 2 innych miastach. Kupowanie po normalnych cenach rynkowych. Bez okazji.

  • Mieszkania oddane do zarządzania zewnętrznej firmie.
  • Czas poświęcony na zarządzanie: około 4 godzin miesięcznie
  • Średni wzrost wartości naszych mieszkań to 5% rocznie

Dane za rok 2020

  • Obniżyliśmy ceny dla części mieszkań o 10% ze względu na pandemię
  • Zysk netto (po prowizji agenta, podatkach i innych kosztach) 6.5%

Na przestrzeni 4 lat średni zysk netto z tytułu wzrostu wartości plus najmu to około 11%.

Czy przewiduje spadek cenny mieszkań?

  • Nie, ze względu na dodruk pieniądza
  • Nie, bo nie ma zbyt wielu alternatywnych do lokowania nadwyżek o tak małej zmienności
  • Nie, bo nie zapowiada się by NBP podniósł stopy procentowe.

Żeby nie było, mimo posiadania agenta zdarzają się sytuacje gdzie potrzebna jest interwencja. Typu włamanie, zalanie, problem z windykacją. Nie jest to z pewnością w pełni pasywny biznes.

W mojej ocenie jego największa zaleta to stosunkowy stabilny przychód i mała zmienność.

Obecnie nie kupuje więcej mieszkań bo rentowność dla nowych inwestycji za bardzo spadła.

Nadwyżki lokuję w waluty oraz giełdę. Przymierzam się do REITów.

Dorota

Miałam mieszanie na wynajem 6 lat temu w mieście średniej wielkości, 100000 mieszkańców. Kupione za gotówkę, najpierw remont – wymiana kuchni,podłóg, częściowy remont lazieni. Wynajmowało się średnio 11 miesięcy w roku, ale ciągle drobne problemy-cieknący kran, mrowki w budynku, nie płacenie rachunków w terminie przez lokatorów, itp. Zysk z wynajmu ok5% rocznie. Po 6 latach po ostatnim lokatorze stwierdziłam że teraz kolejny remont, znów wymiana kuchni, kabiny prysznicowej i zrezygnowałam. Szybka sprzedaż z małym zyskiem i zamiana na 10 letnie obligacje skarbu państwa i święty spokój!

Tomek

Świetna seria! Gratuluję bardzo dogłębnego podejścia do tematu.
Pozdrawiam

Sebastian

Nie rozumiem jednego. Piszesz, że drogi dolar może zrujnować zyski. A nie na odwrót? Przecież chyba 100 $ dywidendy lepiej dostać przy słabej złotówce? Dostanie się jej więcej…

Lukasz

Fajny artykuł. Mam takie małe pytanie. Na dax jest fajna spółka vonovia. Co roku płaci dywidendę. Jeśli otrzymam takową to jak rozliczyć podatek? Niemcy biorą więcej % niż u nas więc otrzymuje już po podatku i nic nie muszę robić ani dopłacać? Czy muszę to wykazać gdzieś w pit czy nie skoro nie muszę dopłacać?