Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny? Analiza sytuacji

Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny? Analiza sytuacji

Od czego zależy opłacalność kredytu hipotecznego?

Zacznę od tego, że nie każdy kredyt jest zły. Wbrew powszechnie panującej opinii, że pożyczka to zniewolenie lub pętla na szyi, pragnę wspomnieć, że są sytuacje kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny. Firma, która dzięki zadłużeniu rozwija swoją bazową działalność czyni to z korzyścią dla akcjonariuszy i w takim kredytowaniu nie ma nic złego. Rodzina, której właśnie rodzi się 3 dziecko i potrzebuje więcej przestrzeni, biorąc kredyt hipoteczny na dom w rozsądnej cenie również zachowuje się racjonalnie. W podobnych sytuacjach łatwo określić czy warto wziąć kredyt hipoteczny.

Niestety, nawet zaciągając taki kredyt, czyli w teorii najtańszy i najbezpieczniejszy ze wszystkich kredytów, można popełnić błąd i wpaść w tarapaty. Nieodpowiednia pożyczka w niewłaściwym czasie może nie tylko utrudnić, ale nawet zrujnować Twoje życie. Przeczytaj ten wpis, aby lepiej zrozumieć czy warto wziąć kredyt hipoteczny w sytuacji, w której się obecnie znajdujesz. Jeżeli bardziej od samego kredytu hipotecznego interesuje Cię obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce zajrzyj do moich innych wpisów o nieruchomościach.

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Czym różni się kredyt od pożyczki.
  • Dlaczego kredyt hipoteczny jest najtańszym z kredytów.
  • Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny.
  • Jak ocenić opłacalność kredytu hipotecznego.
  • Jakie są plusy i minusy kupowania mieszkania na kredyt.

Czym różni się kredyt od pożyczki?

Jest to pierwszy wpis o kredytach na moim blogu, więc wyjaśnię Ci różnice między kredytami, a pożyczkami. Choć często używane jako synonimy (jak we wstępie tego wpisu) to są to bardzo różne produkty, z dwiema różnymi podstawami prawnymi. Kredytów udzielają tylko i wyłącznie banki, a regulowane są one prawem bankowym, kodeksem cywilnym i ustawą o kredycie konsumenckim. Pożyczki określone są tylko w dwóch ostatnich dokumentach, czyli nie podlegają prawu bankowemu, a udzielić ich mogą osoby fizyczne i osoby prawne, czyli firmy.
KredytPożyczka
Kto udziela?Wyłącznie bankiMoże każdy
Przedmiot umowyŚrodki finansowePieniądze lub rzeczy
CelOkreślonyDowolny
ProceduraDługaKrótka
Tryb spłatyRatalnieRatalnie lub jednorazowo
Forma umowyPisemnaDowolna (do 1 000 zł słowna)
Zdecydowanie najważniejszym podobieństwem między tymi dwiema formami pożyczania pieniędzy jest maksymalna wysokość rocznych odsetek. W chwili obecnej, przy stopach procentowych rzędu 1,5% odsetki maksymalne wynoszą 10% w skali roku. Nie oznacza to, że poprzez inne koszta związane z zaciągnięciem kredytu czy pożyczki realna roczna stopa oprocentowania (RRSO) nie wynosi nawet 200%! Nie dotyczy to jednak kredytu hipotecznego, do którego analizy teraz przejdziemy.

Czym różni się kredyt hipoteczny od kredytu konsumenckiego?

Dobry kredyt to tani kredyt, tylko co oznacza w  tym przypadku “tani”? Kredyty hipoteczne w Polsce należą do najtańszych kredytów, ponieważ są zabezpieczone wartością kupowanej nieruchomości. Z perspektywy banku ryzyko udzielenia Tobie kredytu na mieszkanie jest o wiele, wiele niższe niż kredytu konsumenckiego na telewizor, mimo, że to telewizor ma znacznie niższą wartość. Dlaczego tak jest? To proste, banki wiedzą, że historycznie domy i mieszkania z czasem raczej zyskują na wartości, a elektronika, np. telewizory, praktycznie zawsze tracą.

Co więcej, w razie Twojego bankructwa bank wcale nie będzie taki szczęśliwy, że stał się posiadaczem nieruchomości. Oznacza to, że ryzyko spadku jego wartości jest teraz przeniesione na niego. Trudno się dziwić, że banki stronią od takich sytuacji, w końcu sprzedaż mieszkań i domów nie leży w grupie ich kompetencji i nie jest ich podstawową działalnością.

czy warto wziąć kredyt 2

Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny?

Zazwyczaj kredyt na dom czy mieszkanie zaciągamy z dwóch różnych przyczyn:

  • Na użytek własny, czyli kupujemy nieruchomość dla siebie i swojej rodziny
  • W celach inwestycyjnych (wynajem krótko/długo-terminowy) lub spekulacyjnych (wzrost cen)

W zależności od celu lub celów zakupu radziłbym Tobie trochę inne podejścia do transakcji. Pożyczka na dom lub mieszkanie do zamieszkania będzie miała znacznie mniej kryteriów niż kredyt hipoteczny inwestycyjny. Dlaczego? Ponieważ kupując nieruchomość dla siebie jej wielkość, komfort i lokalizacja odegrają dużo ważniejszą rolę niż jej cena. Presja cenowa jest o wiele wyższa w przypadku, gdy Twoją intencją jest wynajęcie lokalu komuś innemu lub jego późniejsza odsprzedaż. Jest natomiast jedno kryterium zakupu, na które obie grupy kupujących muszą zwrócić uwagę: stopy procentowe.

Podoba Ci się? Polub Inwestomat na Facebooku!

Kryteria oceny atrakcyjności kredytu hipotecznego

Stopy procentowe, a opłacalność kredytu hipotecznego

Jeśli kupujesz mieszkanie dla siebie, zwróć uwagę przede wszystkim na trend zmian stóp procentowych w Polsce. W Polsce ponad 99% kredytów hipotecznych udzielanych jest na zmienny procent. Oznacza to, że w razie wzrostu stopy procentowej WIBOR 99% kredytobiorców zacznie płacić o wiele wyższe odsetki. Spójrz jak kształtowała się wysokość stopy procentowej w Polsce w ciągu ostatnich 25 lat:

Czy warto wziac kredyt - 1 stopy procentowe PL

Niskie stopy procentowe oznaczają tanie kredyty, a od 2016 roku są one niezmiennie na poziomie 1,5%. Czy oznacza to, że takie już zostaną? Niekoniecznie. Stopy procentowe są narzędziem w rękach NBP-u i zaczną być w końcu podnoszone, by zachęcić inwestorów zagranicznych do inwestycji w Polsce. O ile w krótkiej historii Polski po 1989 roku ciężko jest zaobserwować trendy to wykres zmian stóp procentowych w USA bardzo jasno pokazuje, że z poziomu 1,5% potrafiły wzrosnąć nawet do 5,5%:

Czy warto wziac kredyt - 2 stopy procentowe USA

Uważaj na wysokość i trend zmian stóp procentowych. Dla kredytu hipotecznego o kwocie 400 000 zł, marży 1,9 pp. zaciągniętego na 30 lat obecna miesięczna rata kredytu wyniesie około 1 800 złotych. Dla porównania przy stopie WIBOR3M wynoszącej 6%, rata ta wyniosłaby aż 2 900 zł! Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny na własne mieszkanie sprawdź trendy zmian stóp procentowych w Polsce i na świecie i upewnij się, że w większości krajów nie rosną one znacząco.

Kiedy kupowanie mieszkań na wynajem jest opłacalne?

Niezależnie czy inwestujesz w nieruchomości czy nabywasz mieszkanie dla siebie, oprócz wyżej wspomnianych stóp procentowych weź pod uwagę cenę za metr kwadratowy. Cena/m2 w okolicy i jej historyczny trend powiadomi Cię o tym, czy kupujesz drogo, czy tanio. Dodatkowo rozpoznasz mocny lub słaby trend, który pomoże Ci zdecydować czy masz do czynienia z bańką inwestycyjną czy zwykłym, zdrowym (inflacyjnym) wzrostem cen.

O ile kupując mieszkanie dla siebie nie powinieneś przejmować się aż tak bardzo ceną za metr kwadratowy (w końcu musisz gdzieś mieszkać) to w przypadku inwestowania w nieruchomości jest to podstawowy parametr. Inwestor powinien zawsze szukać mieszkań o najniższej cenie za metr kwadratowy w danej okolicy. W jakiej sytuacji jesteśmy dzisiaj? Poniżej znajdziesz wykres zmian cen metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Gdańsku (źródło: raport o cenach nieruchomości NBP).

Czy warto wziac kredyt - 3 ceny mieszkań rynek pierwotny Gdańsk

Kolorem zielonym oznaczyłem ceny transakcyjne (faktyczne), a kolorem czerwonym ceny ofertowe. Najważniejsza, natomiast, jest niebieska linia, która pokazuje jak od 2007 powinny kształtować się ceny nieruchomości w Gdańsku, biorąc pod uwagę jedynie inflacje. Ćwiczenie wykonałem również dla rynku wtórnego:

Czy warto wziac kredyt - 4 ceny mieszkań rynek wtórny Gdańsk

Dlaczego trend zmian ceny za metr kwadratowy jest taki ważny?

Powyższe dwa wykresy wcale nie znaczą, że ceny dalej nie będą rosły. Nikt nie potrafi przewidzieć przyszłości. Zauważ jedynie w jak zdyscyplinowany sposób w 2009 po okresie mocnych wzrostów obydwa wykresy wróciły pod niebieską linię i jak długo się pod nią utrzymywały. Nie jest to niezawodna metoda oceny opłacalności zakupu mieszkania, ale powinno Ci to dać do myślenia. Czy warto wziąć kredyt hipoteczny w 2020 roku, widząc jak dynamicznie rosły ceny ofertowe i transakcyjne w ostatnich 24 miesiącach? Na to pytanie musisz już sam sobie odpowiedzieć, ale pamiętaj, że inwestorzy liczą spodziewane stopy zwrotu, zanim kupią mieszkanie. Jak to robią? O tym poniżej.

Jak sprawdzić obecne i historyczne stawki najmu w okolicy?

W celu obliczenia spodziewanej stopy zwrotu z wynajmu inwestor potrzebuje jeszcze jednej zmiennej. Mowa tu o obecnej stawce najmu w sąsiedztwie. Zarówno długo- jak i krótko-terminowej. Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania na kredyt w celach inwestycyjnych sprawdź stawki najmu krótko i długo-terminowego w okolicy. Najlepsze miejsca do sprawdzenia stawek najmu krótkoterminowego to:

Jeśli chodzi o najem długoterminowy, poszukaj ogłoszeń związanych z najmem na portalach nieruchomościowych i grupach na Facebooku, przykładowo:

Odrób pracę domową i przy pomocy powyższych narzędzi dowiedz się na jakie miesięczne wpływy z wynajmu możesz liczyć. Portale często prowadzą statystyki lub (jak Facebook) nie kasują archiwalnych postów, więc łatwo sprawdzisz jak zmieniał się rynek na przestrzeni czasu. Zakładam, że masz już informacje o cenach za metr kwadratowy oraz estymowanej stawce wynajmu nieruchomości. Czas policzyć przewidywalną roczną stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość.

Dlaczego warto liczyć stopę zwrotu z planowanego wynajmu jeszcze przed zakupem mieszkania na kredyt?

Przewidywana stopa zwrotu z inwestycji, czyli praca domowa przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. Jeżeli nie jesteś w stanie z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że zarobisz na inwestycji więcej niż 5% netto (po podatku) to równie dobrze możesz kupić ETF-y lub obligacje. O tym jak to robić, przeczytasz we wpisie “Portfel emerytalny na Twoje IKE lub IKZE“. Pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości jest ryzykowne i nie warte świeczki jeśli kupujesz mieszkanie zbyt drogo, by w przyszłości osiągnąć stopę zwrotu w granicach 8-10%. Oto wykres, na którym zestawiłem zmiany cen najmu mieszkania 50m2 w gdańsku oraz średnie ceny ofertowe takich mieszkań na rynku pierwotnym:

Czy warto wziac kredyt - 5 cena mieszkania, a koszt najmu

Z wykresu wynika, że w 2006, kupując mieszkanie w Gdańsku po cenie ofertowej mogłeś liczyć na ok. 8% zwrotu rocznie. W roku 2019 jest to już tylko 6% i to brutto, czyli przed podatkiem. Nie liczę tutaj kosztów remontu i samego najmu oraz czasu spędzonego na znalezienie lokatorów i rozwiązywanie problemów.

Jak atrakcyjność sąsiedztwa wpływa na korzystność kredytu hipotecznego?

To raczej “miękki” wskaźnik, ale równie ważny dla nabywających mieszkanie dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych. Liczby liczbami, ale chyba nie zamieszkasz w pięknym domu w okolicy o wątpliwej reputacji. Podobnie nie kupisz mieszkania na wynajem oddalonego o 5 km od najbliższego miejsca pracy, bo z pewnością będzie ciężej je komukolwiek wynająć.

Na wykresach, które wkleiłem w tym wpisie przedstawiałem średnie ceny dla miasta Gdańsk, a inwestorzy zwykle koncentrują się tylko na lepszych dzielnicach. Nie oznacza to, że sprytny inwestor nie szuka okazji także w sąsiedztwach mniej popularnych. Często najlepsze okazje znajdziesz tam, gdzie nie szukają ich inni. Kto wie, może nawet w Gdańsku czy Warszawie są jeszcze “tańsze” dzielnice, które mają zaplanowaną w kolejnych latach rewitalizacje, która znacznie zwiększy opłacalność inwestycji.

Jakie są plusy i minusy brania mieszkania na kredyt?

Powoli zbliżamy się do końca artykułu o kredycie hipotecznym. Zanim go zakończę, chciałbym jednak podsumować ten rodzaj kredytu oraz wszelkie plusy i minusy, które za sobą niesie:

  • (+) ze względu na zabezpieczenie w postaci nieruchomości jest to najtańsza forma pożyczki
  • (+) zaciągnięty na nieruchomość w atrakcyjnej cenie może być świetną inwestycją
  • (+) możliwość wzięcia kredytu stało-procentowego i uniknięcia ryzyka wzrostu stóp procentowych
  • (+) w warunkach niskich stóp procentowych zapewni rodzinie swoje własne cztery kąty taniej niż wynajem
  • (-) 99% takich kredytów w Polsce zaciągana jest na zmienny procent. Wzrost WIBOR3M spowoduje wiele bankructw konsumenckich i niewypłacalności nieprzygotowanych na to kredytobiorców
  • (-) zaciągnięty na nieruchomość w wysokiej cenie jest gorszą inwestycją niż obligacje
  • (-) wynajem nieruchomości (nawet długoterminowy) wymaga pracy i dodatkowych kosztów

Podsumowanie

Informacje, które przedstawiłem we wpisie mogą lekko podważyć sens brania kredytu hipotecznego w styczniu 2020. Prawdę powiedziawszy z niecierpliwością czekam na kolejną publikacje “Informacji o cenach mieszkań” NBP, która powinna wyjść na dniach. Ocena sytuacji powinna być dokonywana kwartalnie, a już w poprzednim kwartale dochodziły do mnie sygnały spowolnienia wzrostu cen nieruchomości. Uważam jednak, że nawet na “drogim” rynku bystry inwestor znajdzie fajna okazje i osiągnie godną stopę zwrotu z inwestycji.

Przypominam jednak, że na pytanie “kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny” zupełnie inaczej odpowie inwestor, a ktoś, kto szuka mieszkania dla siebie. W tym pierwszym przypadku polecam wykonać pełną analizę z wpisu, zaś w tym drugim długo się nie zastanawiać i poszukać okazji. Jakość życia jest często ważniejsza od samego majątku, ale decyzja o wzięciu kredytu ostatecznie należy do Ciebie.

Bądź na bieżąco. Zero spamu, maksimum treści:

5 1 zagłosuj
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze