REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości

Jeśli inwestujesz w REIT-y przez ETF-y to kwestia podatku od dywidend trochę się komplikuje. Tabela, którą poniżej zamieszczam to zaawansowana wersja tej, którą mogłeś znaleźć w piątej części cyklu o ETF-ach. Dochodzi tu 3 poziom opodatkowania, który odpowiada 2 poziomowi opodatkowania przy zakupie bezpośrednim. Tak naprawdę zatem „nowy” jest tu poziom pierwszy, czyli podatek, który płaci ETF, otrzymując wypłaty z zysku swoich REIT-ów portfelowych, z oczywistych względów niewystępujący w scenariuszu bezpośredniego zakupu. Ten pierwszy poziom to miecz obosieczny, bo podczas gdy często pozwala oszczędzić na podatku u źródła to czasami nawet podwoi podatek od dywidendy, który de facto zapłaci inwestor!

Co mam na myśli, pisząc „oszczędzić”? Przykładowo: ETF irlandzki dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania pozwala obniżyć stawkę withholding tax dywidendy z USA z 30% do 15% nawet gdy inwestor końcowy (czyli Ty) nie złożył W8-BEN! Dzieje się tak, ponieważ „inwestorem” jest tutaj jakby fundusz ETF, czyli osoba prawna rezydująca w Irlandii, a więc zidentyfikowana jako irlandzki podatnik. Na nasze szczęście, jak zresztą zobaczysz w tabeli, Irlandia nie pobiera podatku 2 poziomu, co czasami daje spore korzyści podatkowe, zwłaszcza dla inwestujących przez IKE i IKZE:

Jak widzisz, powyższa tabela jest już o wiele bardziej skomplikowana od tej z wcześniejszego paragrafu. Oto najważniejsze wnioski, które wyciągnąłem, przygotowując tę tabelę:

• Inwestując w ETF-y przez polskie konto maklerskie najbardziej opłacalne podatkowo są fundusze koncentrujące się na REIT-ach azjatyckich. Pozwolą Ci one zapłacić sumarycznie „tylko” 26% podatku od dywidendy na „zwykłym” maklerskim lub 8,6% podatku od dywidendy na IKE lub IKZE.
• Bardzo dobrą opcją jest też inwestowanie w europejskie ETF-y na REIT-y globalne i amerykańskie przez konta maklerskie IKE i IKZE. Sumaryczny podatek od dywidendy w granicach 15% „nie jest taki zły”, choć mogłoby być lepiej, ale o tym zaraz.
• Wybierając zagranicznego brokera skup się przede wszystkim na funduszach ETF rezydujących w Stanach Zjednoczonych i inwestujących w REIT-y ze Stanów Zjednoczonych. Zapłacisz tak sumarycznie uczciwe 19%, wchodząc w posiadanie jednych z najlepszych funduszy REIT na świecie.
• Niewiele gorszą opcją jest inwestycja przez zagraniczne konto brokerskie w ETF-y ze Stanów Zjednoczonych na REIT-y globalne, która wiąże się z zapłaceniem sumarycznego podatku od dywidendy w wysokości około 22,6%.
• Jeśli nie widać tego na pierwszy rzut oka to inwestowanie w ETF-y ze Stanów Zjednoczonych jest za pośrednictwem polskich kont maklerskich niemożliwe, a więc celowo nie zamieszczałem takiej opcji w tabeli.
• Pozwolę sobie znów wykonać eksperyment myślowy i „zaprojektować” najkorzystniejsze podatkowo warianty, gdyby tylko podobne ETF-y istniały i/lub ustawodawca byłby polskiemu inwestorowi bardziej przychylny, umożliwiając handel ETF-ami amerykańskimi. Żadna z opcji z tabeli nie jest obecnie możliwa, ale powinniśmy lobbować za tym, by takie się stały:

Podkreślam, że powyższa tabela przedstawia marzenia polskiego inwestora dywidendowego, a nie stan faktyczny, a dodaję ją jako „ćwiczenie myślowe” dla polskiego ustawodawcy i maklera oraz dla zarządzających funduszami ETF. Gdyby istniał irlandzki fundusz ETF skupiający się na REIT-ach z Singapuru lub Hongkongu (niestety obecnie takie fundusze ETF nie istnieją) to efektywna stawka dywidendy przez polskie maklerskie IKE lub IKZE wyniosłaby 0% na każdym z trzech poziomów opodatkowania. Gdyby, natomiast, polski makler oferujący IKE/IKZE pomógłby złożyć inwestorowi formularz W8-BEN to zbilibyśmy łączny podatek z najlepszych światowych ETF na REIT-y przez IKE do stawek odpowiednio 15% i 18,9% w przypadku REIT-ów z USA oraz REIT-ów globalnych.

Uważam, że umiejętność samodzielnego liczenia sumarycznego podatku od dywidendy jest kluczowa dla każdego, kto chciałby sam analizować REIT-y, więc nauczę Cię jej w kolejnej, trzeciej już części cyklu o funduszach REIT, czyli w „REIT (3/5) – Jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku? Analiza REIT-ów„. Czas przedstawić Ci wnioski, które wyciągnąć można z analizy podatkowej inwestowania w REIT-y.