REIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?

REIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?

Efektywne podatkowo dywidendówki z gwarancją wypłaty z zysku.

REIT-y, czyli fundusze najmu nieruchomości powinny być sercom polskich inwestorów szczególnie bliskie, gdyż w teorii przypominają trochę inwestycję w mieszkania na wynajem. Wpis, który właśnie czytasz będzie kamieniem węgielnym pod całą serię o tych ciekawych aktywach, ale skupię się w nim do odpowiedzi na pytanie „czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek giełdowych?”. Czytając ten tekst bardzo szybko zrozumiesz, że ze względu na swoją specyfikę, fundusze REIT nie bez powodu przyciągają wszystkich fanów inwestowania długoterminowego. W ostatnich miesiącach dostawałem od czytelników bardzo dużo pytań o te aktywa, więc wyobraź sobie moje zdziwienie, gdy dokonując „pomiaru” ich popularności w polskim internecie okazało się, że mało kto wyszukuje to hasło. Czytając inne blogi wydawało mi się, że REIT-y są w Polsce bardzo popularne, choć w rzeczywistości jest nieco inaczej. Narzędzie Google Trends jasno mówi, że hasła „ETF” oraz „fundusze inwestycyjne” są wyszukiwane wielokrotnie częściej od hasła „REIT”, co uchwyciłem na poniższym zrzucie ekranu:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - popularność wyszukiwania w Polsce

Wygląda na to, że w Polsce póki co mało kto w ogóle słyszał o funduszach REIT. A szkoda, bo spółki, które inwestują w nieruchomości, celem ich najmu, a prawie całe uzyskane z tego środki wypłacają swoim akcjonariuszom w postaci dywidendy powinny być szczególnie łakomym kąskiem dla inwestorów długoterminowych. Przyznaję, że nieco uprościłem obrazek, gdyż rodzajów REIT-ów jest wiele, więc z pewnością pisząc ten artykuł będę miał pełne ręce roboty. Ma on rzucić światło na tę ciekawą alternatywę dla spółek dywidendowych, która reklamowana jest w zagranicznym internecie jako „bezpieczniejsza alternatywa dla akcji”. Czy na pewno REIT-y są bezpieczniejsze (mniej zmienne) od akcji innych firm i czy dywidendy z nich są bardziej stabilne niż te płynące z innych spółek na giełdzie? Dojdziemy do tego wspólnie w tym oraz w kolejnych 4 wpisach, bo w tej serii planuję dokładnie 5 wpisów, których zarys przedstawię Ci w kolejnym paragrafie.

Podcast

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

  • Jak działają fundusze wynajmu nieruchomości REIT.
  • Jakie wymagania muszą spełnić spółki, by stać się REIT-ami.
  • Jakie kategorie i podkategorie funduszy REIT wyróżniamy.
  • Jakie są główne zalety i wady inwestowania w REIT-y.
  • Ile jest funduszy REIT na świecie, jak duże są i jak szybko rośnie ich rynek.
  • Jak nazywają się indeksy giełdowe grupujące fundusze REIT.
  • Jaką rolę w portfelu inwestycyjnym mogą, a jaką powinny pełnić fundusze REIT.
  • Czy wszystkie fundusze REIT wypłacają dywidendy.

Zapowiedź kolejnych wpisów z serii o REIT-ach

Rozpocznę od podzielenia się moimi pomysłami na kolejne wpisy w tej serii, od razu zastrzegając, że plan ten może ewoluować, przybierając w miarę pisania kolejnych artykułów zbliżoną, ale nieco odmienną formę. Tym niemniej, uważam, że warto zapowiedzieć kolejne cztery wpisy, byś wiedział które niuanse inwestowania w REIT-y zamierzam poruszyć w kolejnych wpisach. Oto zarys tej i czterech kolejnych części serii, które planuję wydać w kolejnych tygodniach na moim blogu:

Powyższe pięć krótkich opisów powinno wyjaśnić Ci mniej więcej jaką strukturę obierze cała seria i na których wątkach zamierzam się skupić przede wszystkim. Poza wpisami upublicznię też listę REIT-ów, przypominającą listę ETF-ów, którą prawdopodobnie już dobrze znasz. Seria ta będzie do bólu praktyczna, zatem nawet pierwszy wpis z serii, czyli tekst, który właśnie czytasz będzie szczegółowy i bardzo techniczny, o czym przekonasz się kontynuując lekturę. Zacznijmy od wyjaśnienia czym jest fundusz nieruchomości REIT i co sprawia, że jest tak atrakcyjną inwestycją dla inwestora dywidendowego.

Czym właściwie jest REIT?

Wyobraź sobie spółkę giełdową, która musi wypłacać akcjonariuszom przynajmniej 90% wypracowanego corocznie zysku netto w postaci dywidend. Dorzuć do tego względnie stabilną branżę w której operuje, jaką są nieruchomości i dodatkową pozytywną rolę społeczną, którą spełnia, ułatwiając klientom dostęp do rynku najmu mieszkań i obiektów komercyjnych. Brzmi zbyt pięknie, aby było prawdziwe? Na to wygląda, więc czeka mnie w tej serii trudne i odpowiedzialne zadanie prześwietlenia REIT-ów od strony technicznej. Warunek „90% dywidendy” jest ceną, jaką REIT „płaci” za zwolnienie z podatku CIT, co czyni go jeszcze atrakcyjniejszą opcją dla inwestorów poszukujących wysokich dywidend. Podstawowe różnice pomiędzy REIT-em, a zwykłą spółką giełdową przedstawiłem na załączonej poniżej grafice:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - REIT a podatki

To, co czyni REIT-y bardzo specjalnymi aktywami to wymóg wypłacania prawie całego zysku w postaci dywidend oraz ich częściowe zwolnienie podatkowe. REIT-y z USA (stanowiące 60% światowego rynku tych funduszy!) na mocy ustawy zwolnione są z płacenia podatku CIT, kosztem podatku od dywidend, który w momencie jej wypłaty płacą wszyscy akcjonariusze funduszu. Wspomniany podatek jest często dosyć wysoki i trudny do rozliczenia, nawet dla miejscowego inwestora, gdyż amerykańska ustawa klasyfikuje dywidendy jako przychód z jednego z trzech źródeł. Szczegóły tego rozliczenia celowo pominę, gdyż moi czytelnicy w ogromnej większości zlokalizowani są w Polsce, więc w kolejnych dwóch częściach skupię się na rozliczaniu podatku od dywidendy z zagranicznego REIT-u i ETF-a na REIT-y z perspektywy polskiego inwestora. Pozwól, że wyjaśnię Ci teraz zasadę działania funduszu REIT, czyli tego „kto jest kim” w takiej spółce.

Zasada działania funduszy najmu nieruchomości REIT

Fundusz REIT jest zwykłą, zazwyczaj notowaną na giełdzie spółką akcyjną (według organizacji NAREIT ok. 70% REIT-ów jest notowane na giełdzie), posiadającą w swoich szeregach dwie dosyć specjalne role. Mowa tu o powierniku funduszu, który nieco przypomina radę nadzorczą „standardowej” spółki oraz o sponsorze, który jest szczególnym rodzajem akcjonariusza. Sponsor lub sponsorzy REIT-u odpowiadają bowiem za wprowadzanie do niego nowych nieruchomości, za które otrzymują w zamian pakiety akcji funduszu. Sponsorów można widzieć jako „ojców założycieli” funduszu REIT, których rolą jest także zatrudnienie jego zarządzających – zarządzającego funduszem oraz zarządzających najmem nieruchomości. Całą strukturę przedstawiłem w możliwie prosty sposób na diagramie poniżej:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - jak działa fundusz REIT

Z obrazka może wynikać, że REIT jest dość skomplikowaną strukturą, ale w rzeczywistości zarządzany jest podobnie do każdej innej korporacji. Jest jedna rzecz, która wyróżnia REIT-y na tle innych firm, a jest to ograniczenie dozwolonego pakietu akcji w rękach jego największych akcjonariuszy (zazwyczaj sponsorów). W większości krajów, w których REIT-y są prawnie uregulowane nakłada się pewne ograniczenia związane z wielkością pakietu akcji, który kilku największych akcjonariuszy może posiadać. Ograniczenie wielkości pakietu akcji ma upewnić się, że właścicielstwo REIT-u jest rozproszone i żadne grupy interesów nie będą mogły prosto przejąć nad nim kontroli, działając na szkodę drobnych akcjonariuszy. Opiszę to szczegółowo w kolejnym rozdziale wraz z innymi wymaganiami stawianymi funduszom REIT.

Wymagania stawiane funduszom REIT

Najbardziej reprezentatywnym przykładem wymagań stawianych spółkom, które chcą zostać zakwalifikowane jako fundusze REIT będzie USA, w którym REIT-y istnieją od roku 1960. Nie dość, że był to pierwszy kraj, który wprowadził REIT-y jako osobny byt prawny to jeszcze tamtejszy ich rynek odpowiada obecnie za prawie 60% światowej kapitalizacji wszystkich funduszy REIT. Oto wymagania, które musi spełnić spółka, by stać się REIT-em (źródło):

  • Spółka musi być zarządzana przez radę nadzorczą lub powierniczą.
  • Spółka musi mieć minimum 100 akcjonariuszy.
  • Spółka nie mogła mieć więcej niż 50% swojego kapitału w rękach 5 lub mniej akcjonariuszy w ciągu ostatniego półrocza. To właśnie ograniczenie, o którym wspomniałem wcześniej, sprawiające, że REIT pozostanie w rękach wielu drobnych akcjonariuszy, a nie kilku „oligarchów”.
  • Spółka musi posiadać przynajmniej 75% swoich aktywów w nieruchomościach.
  • Spółka musi osiągać przynajmniej 75% swojego zysku brutto z nieruchomości lub kredytów hipotecznych.
  • Spółka nie może mieć więcej niż 25% swoich aktywów w akcjach spółek-córek z rodzaju REIT.
  • Spółka musi wypłacać przynajmniej 90% wypracowanego zysku netto w formie corocznej dywidendy.

Poza Stanami Zjednoczonymi, fundusze REIT operują już w prawie w 100 krajach świata, z których na większość nałożone są wymagania podobne do tych z USA, choć nierzadko z drobnymi modyfikacjami. W poniższej tabeli zamieszczam garść przykładowych wymogów i ograniczeń dla REIT-ów działających w różnych państwach na całym globie, byś zrozumiał, że „REIT, REIT-owi nie równy” oraz z czym będziesz miał do czynienia decydując się na inwestycję w REIT z każdego z tych krajów. Wszystkie dane z tabeli pochodzą z raportu EPRA Global REIT Survey:

Kraj

min. kapitał

Ograniczenia

poziom dywidendy

Australia

-

Przynajmniej 50% aktywów w nieruchomościach

100% zysku netto

Belgia

1,2 mln euro

Do 20% aktywów w jednym projekcie

Przynajmniej 80% zysku netto

Finlandia

5 mln euro

Tylko nieruchomości mieszkalne

Przynajmniej 90% zysku netto

Francja

15 mln euro

Do 50% aktywów w jednym projekcie

Przynajmniej 95% zysku netto

Hiszpania

5 mln euro

Tylko nieruchomości w miastach

Przynajmniej 80% zysku netto

Holandia

45 mln euro

Tylko pasywne inwestycje (najem)

100% zysku netto

Hong Kong

-

Przynajmniej 50% aktywów w nieruchomościach

Przynajmniej 90% zysku netto

Japonia

100 mln jenów

Przynajmniej 95% aktywów w nieruchomościach

Przynajmniej 90% zysku netto

Litwa

0,4 mln euro

Do 30% aktywów w jednym projekcie

-

Niemcy

15 mln euro

Przynajmniej 75% aktywów w nieruchomościach

Przynajmniej 90% zysku netto

Wielka Brytania

0,7 mln funtów

Przynajmniej 75% aktywów w nieruchomościach

Przynajmniej 90% zysku netto

USA

-

Przynajmniej 75% aktywów w nieruchomościach

Przynajmniej 90% zysku netto

Włochy

-

Przynajmniej 80% aktywów w nieruchomościach

Przynajmniej 70% zysku netto

Zgodnie z powiedzeniem co kraj, to obyczaj fundusze REIT różnią się od siebie w zależności od kraju, w którym operują i (zazwyczaj) są notowane. Zacznijmy od tego, że nie wszystkie REIT-y muszą być notowane na giełdzie. Według stowarzyszenia NAREIT około 30% funduszy nieruchomości REIT w Stanach Zjednoczonych nie jest w obrocie giełdowym, a więc nie da się ich w prosty sposób nabyć na giełdzie. Z drugiej strony, oznacza to, że zdecydowana ich większość, bo aż 70%, jest notowana na giełdzie i możliwa do zakupu przez drobnego inwestora. Sprawia to, że fundusze nieruchomości REIT są tam bardzo atrakcyjną alternatywą dla inwestorów defensywnych, którzy celują w długi okres inwestycji, wynoszący np. 20 lub 30 lat.

Przeglądając załączoną wyżej tabelę z pewnością zauważysz, że niektóre kraje, w tym Litwa, Belgia czy Wielka Brytania, zezwalają na powstawanie bardzo małych funduszy REIT, zaś inne, np. Francja czy Holandia wymagają kilkunastu lub kilkudziesięciu milionów euro w aktywach początkowych. Powyższy wymóg sprawia, że w niektórych krajach REIT-ami będą mianować się nawet bardzo małe spółki, posiadające kilka lub kilkanaście nieruchomości, a w innych będzie to tylko garść średnich i dużych przedsiębiorstw.

Kolejnym, bardzo typowym wymaganiem stawianym funduszom REIT jest minimalna wartość wskaźnika dywidendy, czyli minimalna, procentowa wartość zysku, który ten musi wypłacić akcjonariuszom każdego roku. To kryterium także różni się pomiędzy krajami, zwykle wynosząc przynajmniej 80% rocznego zysku netto funduszu. Jeśli wynajem nieruchomości kojarzy Ci się jedynie z mieszkaniami to na pewno się zdziwisz, gdy przedstawię Ci rozkład segmentów, w których takie fundusze działają, a tych jest naprawdę sporo. Z niedowierzaniem możesz przyjąć informację, że w Stanach Zjednoczonych segment wynajmu mieszkań jest tylko małą częścią całego rynku REIT-ów, zarówno jeśli o jego kapitalizację, jak i o liczbę funduszy chodzi.

Główne rodzaje i kategorie funduszy REIT

Nawet nie wiesz jakie było moje zdziwienie, gdy analizując po raz pierwszy poszczególne segmenty REIT-ów w Stanach Zjednoczonych zauważyłem, że największym segmentem rynku są maszty telekomunikacyjne. Dokonuję tu uproszczenia, gdyż nie wszystkie spółki z segmentu infrastruktury zajmują się wyłącznie masztami, ale sam fakt, że jest to dominująca kategoria prawie ściął mnie z nóg! W pierwszej piątce znajdują się też obiekty mieszkalne i przemysłowe, centra danych oraz nieruchomości komercyjne, głównie sklepy. Te pięć kategorii odpowiada łącznie za prawie 60% rynku funduszy REIT w Stanach Zjednoczonych, którego pełen przekrój zaprezentuję Ci w poniższej tabeli:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - Podział REITów z USA

Zacznijmy od kategoryzacji REIT-ów. Dzielą się one na fundusze typu Equity, czyli spółki inwestujące w nieruchomości, które potem wynajmują oraz REIT-y typu Mortgage, które inwestują w kredyty hipoteczne, nigdy nie posiadając samych obiektów. Ta druga kategoria jest w stosunku do tej pierwszej pomijanie mała (ok. 4% rynku), więc nie będę się na niej zanadto koncentrował ani w tej części, ani w całej reszcie cyklu. Aby ułatwić Ci zrozumienie z jakich funduszy składa się rynek REIT-ów w USA zaprezentuję wykres, na którym znajdziesz wszystkie segmenty posortowane od największego do najmniejszego:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - Subsektory funduszy REIT w USA

Na powyższym wykresie przykuwają uwagę REIT-y zdrowotne/medyczne oraz centra danych, które mogą okazać są znacznie bardziej odporne na pandemię choroby COVID-19 niż wszystkie inne, ale dowodów na tę tezę poszukamy w kolejnych częściach cyklu. Dlaczego tak bardzo skupiam się póki co na REIT-ach ze Stanów Zjednoczonych? Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta – stanowią one 60% światowego rynku takich funduszy, więc ich przekrój dobrze „przybliża” cały rynek globalny. W kolejnych częściach rozproszę moją uwagę, dokonując analiz REIT-ów z całego świata, nie pomijając nawet bardzo popularnych w Polsce REIT-ów singapurskich ;). Pozwól, że przedstawię Ci zalety i wady spółek typu REIT, które pomogą Ci podjąć wstępną decyzję o potencjalnej inwestycji w fundusz lub fundusze tego typu w przyszłości.

Zalety i wady inwestowania w REIT-y

Daną klasę aktywów najłatwiej poznać, poznając zalety i wady inwestowania w nią. W przypadku REIT-ów do pierwszych wniosków doszedłem po kilkudziesięciu godzinach lektury branżowych artykułów i forów oraz analizowania historycznych wykresów cen i stóp dywidend takich funduszy. Przyznam się od razu, że nierzadko byłem bardzo pozytywnie zaskoczony, a nawet żałowałem, że nie zainteresowałem się REIT-ami wcześniej. O liczbach wspomnę jeszcze w ostatnim rozdziale tego wpisu, a teraz przedstawię Ci główne zalety inwestowania w REIT-y:

  • Płynność funduszy REIT. Są one spółkami notowanymi na giełdzie, więc płynność większości z nich jest zadowalająca, a handel nimi przebiega bez zgrzytów.
  • Dywersyfikacja aktywów, którą oferują fundusze REIT pozwala uniknąć ryzyka związanego z zakupem konkretnej nieruchomości na własny rachunek.
  • Wysokie dywidendy, które cechują fundusze REIT wynikają głównie z przepisów, które za cenę zwolnienia z podatku CIT wymuszają bardzo wysoki wskaźnik wypłaty dywidendy. Zauważ, że rzadko która spółka z tych opisanych w artykule „Które spółki z GPW wypłacą dywidendę w 2021 roku?” oferuje dywidendy na poziomie 90% rocznego zysku netto, więc sam ten wymóg sprawia, że większość REIT-ów jest naprawdę solidnymi spółkami dywidendowymi.
  • Historyczne stopy zwrotu pobijające indeks S&P500. Akurat ten argument został mocno zachwiany w roku 2020, gdy większość segmentów rynku REIT w związku z pandemią COVID-19 straciła bardzo wiele na wartości i podczas gdy indeks S&P500 odrobił straty to większość funduszy REIT jest stale poniżej poziomów cen z lutego 2020 roku.
  • Zwolnienie z podatku CIT w niektórych krajach, np. w USA jest oczywistym plusem inwestowania w fundusze tego rodzaju. Państwa „odbijają sobie” to zwolnienie opodatkowaniem dywidend, w których akcjonariusze funduszy otrzymują większość rocznego zysku.

Fundusze REIT posiadają kilka oczywistych, ale według mnie nie tak istotnych dla inwestora długoterminowego wad, do których należą:

  • Wrażliwość na wzrost stóp procentowych. Profil ryzyka inwestora, który inwestuje w REIT-y nieco przypomina ten cechujący inwestora kupującego obligacje skarbowe i korporacyjne. Sprawia to, że w czasach wysokich stóp procentowych, sprawiających, że rentowność obligacji rośnie, REIT-y, ze względu na swoje większe ryzyko, stają się inwestycjami relatywnie mniej atrakcyjnymi. Zastrzegam jednak, że zmiennością REIT-y przypominają raczej akcje spółek giełdowych (niekiedy tych bardziej spekulacyjnych!), więc porównywanie ich do jakichkolwiek obligacji jest według mnie absolutnym szaleństwem.
  • Zbyt duża podatność na krótkoterminowe fluktuacje cen, związane ze zmianami popytu na najem nieruchomości. W krótkim terminie może się przytrafić wiele przecen i nagłych spadków na rynku nieruchomości, których wynajem jest chlebem powszednim funduszy REIT. Świadkami takiej sytuacji byliśmy na przykład w marcu 2020 roku, gdy większość sektorów branżowych funduszy REIT znacznie straciła na wartości, nie wracając do swoich starych wycen przez wiele kolejnych miesięcy. Dowodzi to temu, że REIT-y należą do segmentu akcji i jak wszystkie inne akcje są podatne na giełdowe huśtawki nastrojów, a więc rzekome bezpieczeństwo inwestycji w nie może być trochę iluzoryczne. Aż się prosi, by odesłać do wpisu „Psychologia inwestowania, czyli jak inwestować, by nie zwariować„, w którym opisałem koncept „Pani Giełdy”, która czasami panikuje, a czasami miewa nastroje euforyczne, prezentując inwestorowi różne ceny dla tego samego aktywa w zależności od swojego humoru.
  • Fluktuacje cenowe, które zależą zarówno od nastrojów na giełdach, jak i tych związanych z rynkiem nieruchomości. Ta wada jest poniekąd również zaletą takich funduszy, gdyż potencjał do zakupu ich na przecenie może być z tego powodu wyższy niż „zwykłych” spółek dywidendowych, ale do tego jeszcze dojdziemy w częściach trzeciej i czwartej tego cyklu.

Przejdźmy do sedna tego wpisu, czyli rozdziału, w którym przedstawię Ci wielkość, rozproszenie geograficzne i dynamikę rozwoju światowego rynku funduszy najmu nieruchomości REIT.

Chcesz więcej ciekawych treści? Polub moją stronę na Facebooku:

Ile jest REIT-ów? Jak szybko rośnie ich rynek?

Według amerykańskiego stowarzyszenia Nareit w październiku 2020 roku wartość notowanych na giełdzie w USA funduszy REIT wynosiła około 1 biliona dolarów. Aby dodać tym słowom kontekstu wspomnę, że w chwili obecnej kapitalizacja wszystkich spółek notowanych na światowych giełdach wynosi około 90 bilionów dolarów. Notowanych na giełdzie REIT-ów działających w Stanach Zjednoczonych jest obecnie około 220 i stanowią one około 56% światowej kapitalizacji wszystkich takich funduszy.

Dla kontrastu, w Europie notowane na giełdach jest około 100 takich funduszy o łącznej kapitalizacji 200 miliardów, czyli 0,2 biliona dolarów. Co ciekawe, azjatycki rynek funduszy REIT jest większy od europejskiego, który łącznie wartością rynkową odpowiada samej Japonii. Poza Japonią (12% światowej kapitalizacji) znaczącymi rynkami REIT-ów są też Hong Kong (6,1% kapitalizacji) oraz Singapur (2,7% kapitalizacji). Ciężko powiedzieć ile jest obecnie wszystkich REIT-ów notowanych na światowych giełdach, ale w drugiej części serii zobaczysz, że udało mi się zidentyfikować ponad 400, a podejrzewam, że łącznie może ich być nawet 600-700!

Przyjrzyjmy się teraz pełnemu przekrojowi funduszy REIT na świecie, by zrozumieć jakie możliwości dywersyfikacji geograficznej będzie miał zainteresowany nimi inwestor, a zapewniam Cię, że jest w czym przebierać.

Fundusze REIT na świecie

Proporcje światowych rynków funduszy nieruchomości przypominają nieco te z indeksu MSCI World, o którym pisałem we wpisie Inwestycyjny wstęp (6/6) – Światowe rynki finansowe. O ile do dominacji Stanów Zjednoczonych i Japonii jeśli o wielkość rynków finansowych chodzi zdążyliśmy się już przyzwyczaić to zaskakująca może być wartość REIT-ów notowanych na giełdzie w Hong Kongu, stanowiąca aż 6,1% światowej kapitalizacji wszystkich takich funduszy. Na poniższym wykresie zamieściłem proporcje kapitalizacji REIT-ów według ich krajów rezydentury na wrzesień 2019 roku, uwzględniając tylko rynki rozwinięte (ang. developed markets):

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - światowa kapitalizacja REIT

Inwestując w REIT-y rezydujące w Stanach Zjednoczonych, Japonii, Hong Kongu i Wielkiej Brytanii posiądziesz ekspozycję na 78% rynków rozwiniętych świata. Oznacza to, że inwestując w ETF-y i inne fundusze skupiające się na REIT-ach naprawdę warto jest poznać uprzednio ich skład, by nie obudzić się z ekspozycją na prawie same Stany Zjednoczone. Skoro już znasz strukturę światowej kapitalizacji funduszy najmu nieruchomości to pozwól, że przedstawię Ci teraz główne indeksy zrzeszające spółki klasyfikujące się jako fundusze REIT.

Indeksy giełdowe grupujące fundusze REIT

Wiesz już, że REIT-y działają na rynku już ponad 60 lat, a ich popularność rośnie niemal wykładniczo, co przejawia się ich obecnością na coraz to większej liczbie rynków finansowych. Naturalnym jest zatem tworzenie indeksów agregujących takie spółki w celu pomocy inwestorom znalezienia ich oraz umożliwienia tworzenia się ETF-ów opartych jedynie o fundusze REIT. Poniżej wstawiam listę najważniejszych indeksów giełdowych zawierających fundusze najmu nieruchomości, na których opiera się większość wszelakich funduszy inwestujących w REIT-y:

Znając powyższe indeksy będzie Ci o wiele łatwiej znaleźć ETF-y oparte na REIT-ach. Temat zakupu funduszy REIT (równiez przez ETF-y) poruszę szerzej w drugiej części serii, a póki co omówmy wzrost wartości rynku i wzrost liczby REIT-ów w Stanach Zjednoczonych w ciągu ostatnich 50 lat.

Wzrost rynku funduszy REIT w USA

Indeks FTSE Nareit All REITs Equity to wszystkie amerykańskie spółki, które posiadają przynajmniej 50% aktywów w nieruchomościach przeznaczonych na wynajem. W praktyce jest to zazwyczaj o wiele więcej, bo chlebem powszednim większości takich spółek jest właśnie wynajem nieruchomości, a ich udział w bilansie (części sprawozdania finansowego) tych firm często wynosi nawet 90-95%. Rynek REIT-ów w USA naprawdę dynamicznie zaczął rozwijać się po kryzysie z 2008 roku, co doskonale widoczne jest na wykresie poniżej:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - Indeks FTSE Nareit All REITs Equity Historia

Ciekawy jest fakt, że przed kryzysem z 2008 roku w ich głównym indeksie było więcej REIT-ów niż obecnie (230 wobec 220), ale ich kapitalizacja wzrosła w tym czasie z około 100 mld dolarów w roku 1993 do ponad 1000 mld, czyli biliona dolarów w roku 2020. Wykres ukazuje też jak znaczną konsolidację przeszedł rynek funduszy nieruchomości po roku 2008, w którym było ich tylko 145. Ten ciężki dla rynku mieszkaniowego rok przetrwały tylko najsilniejsze REIT-y, które w kolejnych latach przejęłmowały aktywa tych, które nie poradziły sobie, ogłaszając bankructwo. W Ameryce galopująca popularność REIT-ów przypomina nieco rosnącą popularność funduszy ETF, choć te pierwsze są tylko rodzajem spółek, które te drugie mogą kupować. Czas na spojrzenie nieco bliżej domu, a więc na analizę europejskiego rynku funduszy REIT.

Fundusze REIT w Europie

Aby powstały pierwsze fundusze REIT w Europie musiało upłynąć aż 9 lat od ich wprowadzenia w Stanach Zjednoczonych. Mowa tu o funduszach holenderskich o ciekawej skróconej nazwie FBI, które powstały w roku 1969 i przez kolejne 30 lat były jedynymi funduszami najmu nieruchomości na rynku europejskim. W chwili, gdy piszę te słowa, w Europie istnieje już 15 systemów prawnych, w których REIT-y obowiązują jako osobne kategorie spółek, w większości – podobnie jak w Stanach Zjednoczonych – zwolnionych z obowiązku płacenia podatku CIT. Europejski rynek REIT-ów jest mocno zdominowany przez pięć krajów, które odpowiadają za ponad 80% jego kapitalizacji:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - europejska kapitalizacja funduszy REIT

Nie dziwi fakt, że fundusze angielskie oraz niemieckie odpowiadają za ponad 50% europejskiego rynku, ale ciekawym jest to, że fundusze działające w Szwecji odpowiadają za ponad 11% europejskiego segmentu funduszy REIT.  Oznacza to niewątpliwie, że w Szwecji ten rodzaj inwestowania jest bardzo popularny, a spółdzielnie w postaci REIT-ów szybko znajdują kolejnych sponsorów, którzy włączają do nich swoje nieruchomości. Trochę smutne, choć charakterystyczne jest zmarginalizowanie pozostałych 10 rynków, na których operują fundusze REIT do niecałych 20% europejskiego udziału takich funduszy. Zasada Pareto wiecznie żywa, ale czy w tych 18,3% ukryta jest Polska? Niestety nie, bo w chwili gdy piszę te słowa nie istnieje żaden polski REIT.

Kiedy powstaną pierwsze polskie REIT-y?

REIT-y istnieją na Litwie, w Bułgarii oraz w Finlandii, więc nie widzę powodu, dla którego podobne fundusze nie miałyby wkrótce powstać także w Polsce. O polskich REIT-ach pisze się już od ponad 3 lat, a artykuły o nich co jakiś czas ukazują się między innymi w Gazecie Parkiet, Gazecie Bankowej czy na blogu PwC Polska. Historycznie działały nawet dwie organizacje – Fundacja REIT Polska oraz Fundacja REITs, które najwidoczniej porzuciły nadzieję na powstanie jednolitego prawa w tej dziedzinie, gdyż od lat ich strony wydają się nieaktywne. Z jakiegoś powodu nie powstało jeszcze polskie prawo zwalniające fundusze najmu nieruchomości z CIT, ale rynek, podobnie jak natura, nie znosi próżni.

Przykładem spółki, która od kilku lat oferuje produkty REIT-o-podobne jest Griffin Real Estate, właściciel m.in. Rensi4Rent czy Student Depot. W Polsce popularne są także inwestycje w Condohotele lub apartamenty wakacyjne, które zasłynęły głośnym bankructwem Wolska Aparthotel, którego inwestorzy mogą być przynajmniej rozczarowani. Mam nadzieję, że polski ustawodawca wkrótce otworzy oczy, spisując prostą ustawę opartą na tej obowiązującej w Stanach Zjednoczonych, bo w innym przypadku polscy chętni na REIT-y „uciekną” za granicę, o ile jeszcze tego nie zrobili. Cała seria, którą teraz czytasz – z uwagi na brak polskich funduszy najmu nieruchomości – dotyczyć będzie właśnie tych zagranicznych. Amerykę i Europę mamy już omówione, więc warto będzie przyjrzeć się także azjatyckiemu rynkowi funduszy REIT.

Fundusze REIT w Azji

Azja stanowi prawie 25% światowego rynku funduszy najmu nieruchomości, ale aż 75% azjatyckich REIT-ów to spółki japońskie i hongkońskie. Pozostałymi dużymi rynkami są Australia i Singapur, z czego ten ostatni wydaje się bardzo popularny wśród polskich inwestorów. W kolejnych częściach postaram się odpowiedzieć na pytanie czemu singapurski rynek REIT-ów zawdzięcza sobie taką popularność wśród polskich inwestorów, a póki co przedstawiam wykres rozproszenia geograficznego funduszy REIT w Azji rozwiniętej:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - azjatycka kapitalizacja funduszy REIT

Podkreślam, że w tym rozdziale pod uwagę wziąłem tylko rynki rozwinięte, a więc nie uwzględniłem w statystyce REIT-ów chińskich, które – w zależności od źródła – wielkością przypominają rynek hongkoński. Wspomnę o nich jeszcze w kolejnych częściach, więc póki co przejdźmy do kolejnego rozdziału, w którym przedstawię Ci jaką rolę w Twoim portfelu inwestycyjnym mogą pełnić REIT-y.

Jaką rolę w portfelu inwestycyjnym pełnią fundusze REIT?

Jeśli czegoś się nauczyłem pisząc serię o ETF-ach oraz serię o obligacjach to tego, by pierwsza część, poza teorią, poruszała też kwestię grupy docelowej dla omawianych aktywów. Ostatni rozdział w tym wpisie poświęcę próbie odpowiedzi na pytanie „dla kogo w ogóle są REIT-y?” oraz „jakie aktywa w portfelu inwestycyjnym mogą one zastępować?”. Eksperci rynku amerykańskiego często wspominają, że fundusze REIT są ciekawą alternatywą dla obligacji skarbowych lub korporacyjnych, ale godziny, które póki co spędziłem przy ich analizie pozwoliły mi dojść do trochę innego wniosku. Faktycznie dzięki „zasadzie wypłaty 90% dywidendy” wypłacają one imponujące dywidendy, ale zmienność ich cen na giełdzie sugeruje, by porównywać je do akcji dywidendowych, a nie do jakichkolwiek obligacji. W tym rozdziale spróbuję tego dowieść, pokazując Ci historyczne ceny i dywidendy indeksów branżowych funduszy najmu nieruchomości ze Stanów Zjednoczonych.

Fundusze REIT jako konkurencja dla szerokiego rynku akcji

Na stronie „Dlaczego inwestować w REIT-y?” stowarzyszenie NAREIT przekonuje, że w długim terminie przynoszą one łączny zwrot (wzrost cen + dywidendy) na poziomie największych indeksów akcji. Zdecydowałem się to sprawdzić, porównując wszystkie indeksy branżowe funduszy REIT ze Stanów Zjednoczonych z indeksem największych spółek S&P500. Swoją drogą warto wspomnieć, że aż 31 spółek z indeksu NAREIT All Equity REITs należy również do S&P500. Zacznę od przedstawienia Ci które pod-sektory REIT-ów pokonały S&P500 w wersji Total Return (czyli z uwzględnieniem re-inwestycji dywidend z nich otrzymanych) w okresie ostatnich 25 lat:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - REITy vs SP500

Wygląda na to, że „dominacja” REIT-ów nad S&P500 w ciągu ostatnich 2,5 dekady wynika głównie z bardzo silnej postawy REIT-ów magazynowych, mieszkalnych oraz opieki zdrowotnej. Pozostałe kategorie wśród „zwycięzców” to REIT-y przemysłowe, infrastrukturalne, biurowe oraz centra danych osiągnęły w długim terminie wynik bardzo podobny do indeksu największych spółek w Stanach Zjednoczonych. Prawda jest jednak taka, że równie dużo kategorii REIT-ów z indeksem S&P500 przegrało, często doznając porażki naprawdę sromotnej:

Porównując do S&P500 fatalnie poradziły sobie REIT-y hotelarskie oraz te inwestujące w kredyty hipoteczne (ang. mortgage REITs), osiągając w długim terminie wynik czterokrotnie gorszy od indeksu dużych spółek. Dość dobrze radziły sobie fundusze wynajmujące sklepy i centra handlowe, do momentu, w którym w roku 2019 ustąpiły miejsca indeksowi Standard & Poor’s. Co do kategorii „specjalistyczne” oraz „zróżnicowane” mam mieszane uczucia, bo póki co ciężko jest mi zidentyfikować jakie REIT-y należą do tych tajemniczych kategorii, a zatem odszukać powód, dla którego przegrywają one z indeksem. Nawet po powyższych wykresach dość prosto wywnioskować, że ceny REIT-ów zachowują się podobnie do cen akcji, ale lepiej zobrazować to na tzw. mapie cieplnej (and. heatmap).

Zmienność cen funduszy REIT. Czy REIT-y faktycznie są stabilnymi aktywami?

Przygotowałem dla Ciebie dwie tabele przedstawiające roczne stopy zwrotu S&P oraz wszystkich indeksów branżowych REIT ze Stanów Zjednoczonych. W pierwszej tabeli pokazuję okres lat 1994 – 2006, a w drugiej lata 2007 – 2019. Jest to o tyle ciekawe, że w obydwu okresach występuje po jednym kryzysie (wystąpiły one odpowiednio w latach 2000 i 2008), a więc przeglądając dane z tabeli można dość jasno i klarownie zobaczyć jak zachowywały się REIT-y w trudnych dla S&P500 latach. Czy S&P500 jest dodatnio, czy ujemnie skorelowany z indeksami najmu nieruchomości? A może brak im jakiejkolwiek korelacji? Zacznijmy naszą analizę od lat 1994-2006:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - REITy vs SP500 heatmap1

Kolory (zielony = dobrze, czerwony = gorzej) ustawione są niezależnie dla każdej z kolumn, a więc zielona wartość dla danego roku to indeks, który poradził sobie najlepiej, a czerwona – ten który poradził sobie najgorzej. Analizując lata 1994-2006 na pierwszy rzut oka zauważyć można, że sektor REIT-ów biurowych w pewnym sensie podąża za szerokim rynkiem, czyli indeksem S&P500. W większości lat zgadza się przynajmniej znak dynamiki zmian obydwu indeksów, choć w niektórych wartości zmian są zupełnie ze sobą nieskorelowane. Inne sub-indeksy z gatunku REIT-ów, np. kredyty hipoteczne dosłownie żyją własnym życiem, nie zważając na zmiany cen S&P500 wcale. Może lepszy pogląd na sytuację da nam analiza kolejnych 12 lat, włącznie z ostatnim, czyli rokiem 2019:

W tym przypadku mam podobną obserwację co do segmentu REIT-ów biurowych i szerokiego rynku. Dość podobnie do głównego indeksu zachowuje się także sektor sklepów i centrów handlowych (ang. retail). Wzrok przyciąga również sektor REIT-ów magazynowych, który wydaje się zupełnie nieskorelowany z indeksem S&P500, a czasami w złudny sposób ujemnie skorelowany. Nie doszukiwałbym się tu jednak zbyt wielu korelacji, gdyż główną nauką tego rozdziału jest to, że REIT-y zachowują się podobnie do akcji innych spółek, niekiedy tych dosyć spekulacyjnych i ostatnim, czego bym się dopuścił jest porównywanie ich do obligacji jakiegokolwiek rodzaju. Czy REIT-y konkurują zatem z akcjami spółek dywidendowych?

Fundusze REIT jako spółki dywidendowe

Skoro zmiennością REIT-y przypominają inne akcje to warto zweryfikować co „przymus wypłacania przynajmniej 90% zysku operacyjnego w dywidendach” oznacza w praktyce. Udało mi się dotrzeć do danych dotyczących średniej dywidendy brutto indeksu FTSE Nareit All REITs, który zawiera wszystkie amerykańskie fundusze REIT, które w ostatnich 5 latach były więcej niż zadowalające. Okazuje się, że średni REIT znacznie przebił przeciętną amerykańską dużą spółke, a periodyczne wypłaty z niego „biły na głowe” również kupony z obligacji 10 letnich skarbu państwa USA, czyli tzw. Treasury Notes:

Czym sa fundusze nieruchomości REIT - dywidendy REIT SP500

Wygląda na to, że w zakresie dywidend REIT-y faktycznie dostarczają to, do czego są stworzone, bo do średniej dywidendy brutto wynoszącej na przełomie ostatnich 5 lat aż 4,3% nie można mieć żadnych zastrzeżeń. W kolejnych częściach serii, zwłaszcza trzeciej i czwartej, w których poruszę temat analizowania funduszy REIT, przyjrzę się także ich relacji zysku do ryzyka oraz „rozstrzałowi” wypłat dywidend wybranych sub-indeksów. Zrobię to dlatego, że coś mi mówi, że „REIT, REIT-owi nie równy”. Na koniec wpisu zostawiłem sobie postawienie istotnego pytania, czyli „czy wszystkie fundusze REIT wypłacają dywidendy?”, na które nic nie będzie lepszą odpowiedzią niż przeanalizowanie kilkunastu ostatnich, z oczywistych względów trudnych dla funduszy najmu, miesięcy.

Czy wszystkie REIT-y wypłacają dywidendy?

Odpowiedź brzmi: tak, a przynajmniej tak długo jak notują zysk, a dokładniej dodatnie przepływy operacyjne, ponieważ zysk netto w przypadku REIT-u może być podbity np. faktem sprzedaży nieruchomości, co sprawia, że nie jest on najlepszym narzędziem do wyceny funduszu REIT. Rozwinę tę myśl w części trzeciej, gdzie omówię wycenę funduszy REIT, a tymczasem pozwól, że wspomnę o kilku REIT-ach ze Stanów Zjednoczonych i ich tegorocznych dywidendach, byś lepiej zrozumiał jak pandemia COVID-19 wpłynęła na ich możliwości ich wypłaty:

  • Spółka Gladstone Land Corporation trudniąca się kupowaniem i wynajmem terenów farmerskich w Stanach Zjednoczonych w 2020 roku nieznacznie zwiększyła swoje dywidendy. Wiąże się to z bardzo dobrą sytuacją tego segmentu gospodarki, na który pandemia COVID-19 nie wpłynęła tak mocno, jak na część innych sektorów.
  • Wynajmująca billboardy w USA spółka Lamar Advertising Company kontynuuje w 2020 roku wypłatę dywidend, ale w czerwcu obniżyła ich wartość o około 50% wobec zeszłego roku w celu zbuforowania strat związanych z pandemią koronawirusa.
  • Spółka EPR Properties, której głównym profilem działalności jest wynajem nieruchomości związanych z szeroko pojętą rozrywką, takich jak kina, parki rozrywki czy resorty narciarskie w kwietniu 2020 roku zaprzestała wypłaty dywidend. Nie muszę chyba tłumaczyć dlaczego, ale zwracam uwagę, że nie jest to jedyny REIT, który w wyniki pandemii stracił swoje główne źródło dochodu i przestał wypłacać dywidendy.

Podałem te trzy przykłady mniej lub bardziej wyrywkowo, abyś zrozumiał, że mimo, że wszystkie fundusze REIT wynajmują nieruchomości to pod pojęciem nieruchomość mogą kryć się bardzo różne rzeczy. Omówię to bardzo szczegółowo w częściach 3 i 4 tego cyklu, a póki co przekażę Ci moje wczesne wnioski na temat REIT-ów. Fundusze te, jak każde inne firmy, są bardzo podatne na sytuację rynkową, a ich selekcji powinno się dokonywać z myślą o przyszłości lub… kupując ETF na cały rynek bez zmartwienia o wypłaty dywidend z każdej poszczególnej spółki.

Proces analizy i doboru konkretnego funduszu REIT omówię w części 3, zaś porównanie ETF-ów na REIT-y z samymi REIT-ami będzie tematem przewodnim części 4 cyklu o funduszach nieruchomości. Mam nadzieję, że już pierwsza jego część dobrze zarysowała Ci wielkość, skupienie geograficzne i docelową grupę inwestorów dla funduszy REIT i już teraz czujesz czy znajdzie się dla nich miejsce w Twoim portfelu, czy nie.

Chcesz zacząć inwestować, przy okazji wspierając mój blog?

Potrzebujesz maklerskich IKE i IKZE lub szerszej oferty ETF-ów?

Oferowane instrumenty finansowe, zwłaszcza z dźwignią, niosą ryzyko strat przekraczających zainwestowany kapitał.

Podsumowanie

Choć była to dopiero pierwsza z pięciu części cyklu o funduszach wynajmu nieruchomości REIT to mam wrażenie, że teorię mamy już w małym palcu. W kolejnej części, czyli „REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości” zajmiemy się porównaniem oferty polskich domów maklerskich oraz zagranicznych brokerów jeśli chodzi o możliwości inwestowania w REIT-y (zarówno pośrednie jak i bezpośrednie). Takie praktyczne części zawsze cieszą się największą popularnością na Inwestomacie i mam nadzieję, że nie inaczej będzie tym razem. Zwłaszcza, że fundusze REIT udowodniły w ciągu ostatnich lat, że należą do elity spółek dywidendowych i każdy miłośnik stabilnych przepływów pieniężnych powinien przynajmniej rozważyć dodanie ich do swojego portfela inwestycyjnego. Martwić może jedynie ich ograniczona obecność poza Stanami Zjednoczonymi, której problem poruszymy jeszcze w kolejnych częściach. Dzięki i do zobaczenia/usłyszenia w części drugiej!

Bądź na bieżąco z moim newsletterem:

Zero spamu, maksimum wartościowej treści.

Źródła danych użytych we wpisie

Zastrzeżenie

Informacje przedstawione na tej stronie internetowej są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik podejmuje decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność. Autor bloga nie ponosi odpowiedzialności za treść reklam umieszczanych na blogu.

5 10 głosy
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
82 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze