REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości

REIT (2/5) – Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Porównanie możliwości

Wszystkie sposoby na inwestycję w fundusze REIT dla polskiego inwestora.

Przyznam Ci się, że przygotowywałem ten artykuł bardzo długo, ale procentuje to naprawdę fajnym efektem, z którego jestem bardzo zadowolony. W ramach czasochłonnej analizy rynku udało mi się znaleźć i umieścić na nowej liście REIT-ów w arkuszach Google 161 amerykańskich, 144 azjatyckie i 74 europejskie fundusze REIT. Ponadto dodałem tam 45 amerykańskich i 17 europejskie fundusze ETF, które inwestują w fundusze nieruchomości REIT, uzyskując tym samym prawdopodobnie najszerszą listę możliwości inwestowania w REIT-y jaką znajdziecie w polskim internecie. We wpisie, który właśnie czytasz odpowiemy sobie nie tylko na pytanie jak kupić fundusz nieruchomości REIT, ale także jak robić to tanio i korzystnie pod względem podatków, przy okazji porównując konta maklerskie i brokerskie przez które można handlować spółkami typu REIT i ETF-ami na nie.

Jeśli jeszcze nie czytałeś części pierwszej serii, czyli „REIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?” to serdecznie do tego zachęcam, gdyż pomoże Ci ona zrozumieć treści zamieszczone w tym tekście. Ten wpis będzie świetnym przygotowaniem pod kolejne części, w których skupimy się na sposobie analizy funduszy REIT (część 3), porównaniu opłacalności inwestowania bezpośredniego z pośrednim za pomocą ETF-ów (część 4) oraz porównaniu lokowania pieniędzy w REIT z inwestowaniem w mieszkanie na wynajem (część 5). Zacznijmy od omówienia możliwości zakupu REIT-ów w zależności od rodzaju konta maklerskiego lub brokerskiego, którego używa inwestor.

Podcast

W skrócie

Z tego artykułu dowiesz się:

  • W jakie REIT-y i ETF-y na REIT-y można zainwestować przez polskie konta maklerskie.
  • Którzy polscy maklerzy oferują handel REIT-ami i jak wysokie są u nich prowizje.
  • W jakie REIT-y i ETF-y na REIT-y można inwestować u zagranicznych brokerów.
  • Którzy zagraniczni brokerzy oferują handel REIT-ami amerykańskimi i azjatyckimi oraz jakie prowizje przy tym pobierają.
  • Jak obliczyć i rozliczyć podatek od dywidend z REIT-ów i ETF-ów na REIT-y.
  • W które REIT-y inwestować, by nigdy nie przepłacić podatku od dywidendy.
  • Jak używać listy REIT-ów Inwestomat.
  • Która forma zakupu funduszu REIT będzie najlepsza dla Ciebie.

Szerokość oferty w zależności od konta

W przypadku możliwości zakupu funduszy nieruchomości REIT mamy do czynienia z sytuacją podobną do tej, która występuje przy kupowaniu funduszy ETF, ale z jedną drobną różnicą. O ile przez polskie konto maklerskie z dostępem do rynków zagranicznych nie jest możliwy zakup większości amerykańskich ETF-ów to duża część REIT-ów zza oceanu jest dla nas przez nie dostępna. Jest to niewątpliwie dobra wiadomość, ale wstrzymałbym się z wybuchami euforii do rozdziału, w którym opiszę implikacje podatkowe inwestowania w każdy rodzaj instrumentów przez poszczególne rodzaje rachunków maklerskich. Decydując się na inwestowanie w REIT-y możesz tego dokonać na jeden z kilkunastu sposobów:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - możliwości zakupu REITów

Jak zwykle kluczowy będzie wybór konta maklerskiego. Z jednej strony jeśli wybierzesz zagraniczne konto brokerskie to otworem stanie dla Ciebie możliwość inwestowania we wszystkie amerykańskie i (zazwyczaj) azjatyckie REIT-y, a także w amerykańskie ETF-y na REIT-y, których populacja jest znacznie liczniejsza od tych europejskich. Co więcej, dzięki możliwości złożenia formularza identyfikacji podatkowej W8-BEN obniżony zostanie tzw. podatek 1-poziomu od REIT-ów i ETF-ów amerykańskich.

Z drugiej strony, zagraniczny broker nie ma możliwości zaoferowania Tobie prowadzenia maklerskich kont IKE i IKZE, które dają znaczące ulgi podatkowe i na dłuższą metę są najbardziej opłacalnymi rodzajami kont maklerskich. Inwestowanie na giełdzie przez IKE i IKZE opisałem we wpisie „Rachunki maklerskie IKE i IKZE. Jak założyć. Który wybrać?„, do którego lektury – jeśli jeszcze nie miałeś okazji – chciałbym Cię teraz serdecznie zachęcić. Polskie konto maklerskie pozwala na inwestycję w sporą część REIT-ów amerykańskich i europejskich, a także kilkanaście europejskich ETF-ów na REIT-y. Przyjrzyjmy się zatem tym możliwościom w szczególe, by zrozumieć w które fundusze nieruchomości zainwestujemy nie otwierając kont u zagranicznych brokerów.

Polskie konto maklerskie, a REIT-y

Wśród ofert inwestowania na zagranicznych giełdach przez polskie domy i biura maklerskie niezmiennie królują mBank, BOSSA i XTB, a więc to ich oferty związane z funduszami REIT prześwietlimy w tym rozdziale. Być może Cię to zdziwi, ale polski inwestor jeśli chodzi o możliwości inwestowania w fundusze wynajmu nieruchomości naprawdę nie ma na co narzekać. Inwestycję bezpośrednią w REIT-y umożliwiają wszystkie trzy domy maklerskie, oferując handel pomiędzy 61 (mBank), a 106 (XTB) zagranicznymi akcjami takich spółek. Oto jak w porównaniu wypadły wszystkie polskie trzy domy maklerskie, do których należy też BOSSA z ofertą 95 spółek typu REIT:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - dostępność funduszy REIT mbank xtb bossa 1

Oferta mBanku jest zdecydowanie najwęższa i ogranicza się obecnie do 61, zwykle najbardziej płynnych, instrumentów finansowych z kategorii funduszy wynajmu nieruchomości. Odnajdziesz je na mojej liście REIT-ów, wybierając w kolumnie H (kupisz przez -> „mBank”) wartości „tak”. Postępując analogicznie odszukasz wszystkie REIT-y, które na dzień dzisiejszy można kupić w XTB oraz w BOSSA. Dosyć szeroka jest oferta XTB, które ostatnimi czasy zaoferowało darmowy handel akcjami i ETF-ami (od kwoty 500 zł na transakcję lub ekwiwalentu 100 USD/GBP lub EUR oraz do równowartości 100 000 euro łącznego obrotu miesięcznie). Jeśli nie masz jeszcze konta maklerskiego to masz okazję wspomóc mój blog zakładając je przez mój link afiliacyjny XTB, za co serdecznie dziękuję! Pozwól, że dokonam krótkiego porównania obecnych ofert polskich biur i domów maklerskich jeśli chodzi o prowizje w handlu instrumentami zagranicznymi.

Opłaty maklerskie, giełdy EU i US

Jeśli o obecną ofertę polskich domów i biur maklerskich chodzi, najbardziej korzystne są te od XTB i mBanku. W poniższej tabeli, którą przygotowałem na potrzeby serii o REIT-ach znajdziesz również opłaty i prowizje transakcyjne dotyczące innych polskich maklerów, u których możliwy jest handel na rynkach zagranicznych:

Biuro/Dom Maklerski

Prowizja (sposób liczenia)

komentarz

DM BOŚ

0,29%, min. 7 euro

DM City Handlowy

0,5%, min. 20 euro

BM mBank i eMakler

0,29%, min. 19 zł


Poza XTB jest to najlepsza oferta na rynki zagraniczne. XTB nie prowadzi kont IKE i IKZE, więc jeśli wolisz kupić REIT przez takie konto to zostawiam link afiliacyjny do założenia eKonta i eMaklera w mBanku.

BM Pekao

0,5%, min. 30 euro

BM PKO BP

0,29%, min. 9 euro

BM Santander

0,39%, min. 12 euro

DM X-Trade Brokers (XTB)

0,12%, min. 10 euro


Październik 2020: obecnie prowizja 0% dla handlu poniżej 100 000 EUR miesięcznie. Mój link afiliacyjny do założenia konta.

Brak prowizji transakcyjnej na zakup zagranicznych REIT-ów. Oferta REIT-ów szersza niż mBanku i BOSSY.

Tabelę mógłbym pozostawić bez dalszego komentarza, a liczby, które w niej zawarłem okażą Ci się jeszcze ciekawsze w porównaniu z tymi, które dotyczą zagranicznych brokerów. Omówmy teraz możliwości inwestowania w fundusze ETF kupujące spółki typu REIT za pomocą polskich kont maklerskich.

Polskie konto maklerskie, a ETF-y na REIT-y

Inwestując w fundusze REIT będziesz to mógł robić także pośrednio, choć globalna oferta ETF-ów na REIT-y jest dosyć skąpa. Wynika to głównie z faktu, że samych funduszy REIT nie ma na świecie aż tak wiele (około 500, z czego mi się udało zidentyfikować „tylko” 377 z nich spędzając na tym ponad dwa tygodnie!). Sprawia to, że liczba kombinacji typu „REIT-y azjatyckie/europejskie/amerykańskie” nie jest zbyt wielka, a więc pole do popisu dla firm prowadzących fundusze ETF jest bardzo ograniczone. Ze znalezionych przeze mnie 59 funduszy ETF na REIT-y ze względu na implementację dyrektywy MiFID II, o której pisałem już tutaj, polski inwestor, który wybrał rodzime konto maklerskie będzie mógł kupić maksymalnie 8 z nich. Przedstawiłem to w poniższej tabeli dostępności ETF-ów na REIT-y w zależności od typu konta maklerskiego:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - dostępność funduszy ETF na REIT

Rozczarowujące, prawda? Mimo, że użytkownik eMaklera w mBanku będzie miał (aż?) 8 funduszy ETF na REIT-y do wyboru to w porównaniu z 44 takimi funduszami ETF rezydującymi w USA jest to bardzo niewielka liczba. Nie jest to wina żadnego z polskich domów, ani biur maklerskich, a raczej sposobu w jaki zaimplementowana została w Polsce dyrektywa MiFID II, co w tym kontekście posiada jeszcze jeden „smaczek”. Chodzi o to, że ustawodawca nie ma problemu, gdy polski inwestor kupuje amerykańskie REIT-y bezpośrednio (patrz: paragraf wcześniej), co ze względu na mniejszą dywersyfikację środków jest o wiele bardziej dlań niebezpieczne od inwestowania w amerykańskie ETF-y na takie aktywa! Na blogu Inwestomat będę czasami zwracał uwagę na takie absurdy, bo w długim terminie pragnąłbym by polski i europejski ustawodawca lepiej zastanawiali się nad podobnymi krokami ograniczającymi tutejszym inwestorom możliwości handlu poza UE. Pocieszające jest jednak to, że jako polski inwestor możesz bez problemu otworzyć zagraniczne konto brokerskie u jednego z bardziej znanych brokerów inwestycyjnych, których oferty teraz opiszę.

Chcesz więcej ciekawych treści? Polub moją stronę na Facebooku:

Zagraniczne konto brokerskie, a REIT-y

Zacznijmy od tego, że u wszystkich brokerów, których oferty zaraz porównam w teorii kupisz wszystkie REIT-y z USA, Wielkiej Brytanii, Niemiec, Belgii, Szwajcarii i Francji, a także wszystkie europejskie ETF-y na nie. Kilku brokerów oferuje też inwestowanie w ETF-y amerykańskie, więc w tabeli z poprzedniego paragrafu w kolumnie „zagraniczne konta brokerskie” umieściłem ich pełną liczbę, czyli 44. Jeśli chodzi o rozpiętość oferty zagranicznych brokerów wobec polskich maklerów to główną różnicą będzie możliwość inwestowania również w REIT-y azjatyckie. Pod „azjatyckimi” kryją się głównie cztery kraje: Japonia, Hong Kong, Australia i (bardzo popularny wśród polskich inwestorów) Singapur. Przyjrzyjmy się zatem ofertom ośmiu najpopularniejszych wśród polskich klientów zagranicznych brokerów w kontekście dostępu do giełd azjatyckich, a zatem i REIT-ów na nich notowanych:

Broker

Australia

Hong Kong

japonia

Singapur

DeGiro

Tak

Tak

Tak

Tak

DIF

Tak

Tak

Tak

Nie

eToro

Nie

Nie

Nie

Nie

Exante

Tak

Tak

Tak

Tak

Interactive Brokers

Tak

Tak

Tak

Tak

Lynx

Tak

Tak

Tak

Tak

Saxo Trader

Tak

Tak

Tak

Tak

Trading 212

Nie

Nie

Nie

Nie

Dostęp do azjatyckich giełd oferują prawie wszyscy brokerzy i ich platformy tradingowe, więc prościej będzie wymienić którzy z nich takiego dostępu nie zapewniają. Jeśli interesuje Cię inwestowanie w azjatyckie REIT-y to pod żadnym pozorem nie wybieraj eToro ani Trading 212. Gorszym wyborem będzie też DIF Broker, który (przynajmniej wg. informacji zamieszczonej na stronie) nie oferuje handlu akcjami singapurskimi, a przypominam, że REIT-y to po prostu spółki jak każde inne, więc i singapurskie REIT-y nie będą w DIF dostępne. Na potrzeby wpisu dokonałem porównania obecnych ofert wyżej wymienionych brokerów jeśli chodzi o opłaty i prowizje w handlu akcjami na wszystkich rynkach, na których kupisz REIT-y. Zacznijmy od tych azjatyckich, bo nie są one dostępne przez polskie konta maklerskie.

Opłaty brokerskie, azjatyckie giełdy

Jeśli wybierasz konto głównie pod kątem możliwości i warunków dotyczących inwestowania w azjatyckie REIT-y to spodobają Ci się oferty Lynx Broker i Saxo Trader. Celowo nie wymieniłem tu oferty najbardziej korzystnego Exante, gdyż pomimo najniższych prowizji posiada ono barierę wejścia w postaci dość wysokiej kwoty początkowej wpłaty, wynoszącej około 50 000 złotych. Jestem świadom, że dla wielu moich czytelników może być ona zaporowa, zwłaszcza, że piszę tu jedynie w kontekście funduszy REIT. W poniższej tabeli przedstawiam wysokość prowizji i schemat jej obliczania dla giełd azjatyckich u zagranicznych brokerów:

Broker

Prowizja (sposób liczenia)

komentarz

DeGiro

10 EUR + 0,06% transakcji

DIF

Australia: 0,20% (min. 20 AUD)

Japonia: 0,25% (min. 2500 JPY)

Singapur: brak dostepu

Hong Kong: 0,20% (min. 150 HKD)

eToro

brak dostępu do rynków azjatyckich

Exante

Australia: 0,12% (min. 6 AUD)

Japonia: 0,1%

Singapur: 0,15%

Hong Kong: 0,08%

Minimalny kapitał do otwarcia konta to 10 000 euro.


Najtańszy wariant dla handlu w Japonii, Singapurze i Hong Kongu.

InteractiveBrokers

Brak jasnej informacji.

Lynx

Australia: 0,10% (min. 10 AUD)

Japonia: 0,15% (min. 500 JPY)

Singapur: 0,15% (min. 10 SGD)

Hong Kong: 0,15% (min. 50 HKD)

Bardzo przystępne minimalne kwoty prowizji.

Saxo Trader

Australia: 0,10% (min. 8 AUD)

Japonia: 0,15% (min. 1500 JPY)

Singapur: 0,15% (min. 25 SGD)

Hong Kong: 0,15% (min. 40 HKD)

Najlepsza oferta dla rynku australijskiego.

Trading 212

brak dostępu do rynków azjatyckich

Niestety gdy pisałem ten artykuł to strona Interactive Brokers albo nie działała, albo ja miałem z nią problemy, ale nie byłem w stanie zlokalizować informacji o prowizjach dotyczących rynków azjatyckich. Platformy eToro i Trading 212 nie umożliwiały w chwili pisania tekstu handlu w Tokio, Singapurze, Hong Kongu i Sydney. Z kolei oferta DIF broker nie zachęca bardzo wysokimi prowizjami (zarówno procentowo, jak i pod względem kwot minimalnych). Z tego powodu jeśli jesteś entuzjastą REIT-ów singapurskich to powinieneś wybrać Exante, Lynx albo Saxo Trader. Azjatyckie REIT-y, choć kuszące, nie są jednoznacznie lepsze od tych europejskich czy amerykańskich, co udowodnię w kolejnych wpisach, a zwłaszcza w części 4 tego cyklu. Prześwietlmy teraz oferty kont brokerskich dotyczące handlu akcjami REIT-ów amerykańskich i europejskich.

Opłaty brokerskie, giełdy EU i US

Jakież było moje zdziwienie gdy porówując oferty zagranicznych brokerów związane z inwestowaniem w europejskie i amerykańskie akcje zauważyłem, że dwie firmy, które nie oferują handlu w Azji mają w tym przypadku najatrakcyjniejsze oferty. Chodzi o eToro oraz Trading 212, które nie tyle co pobierają niskie prowizje, co… deklarują zerowe prowizje transakcyjne. Nie jestem pewien na czym obydwie firmy zarabiają, ale zwykle jestem bardzo ostrożny i sceptyczny wobec takich ofert, zwłaszcza jeśli (nie jak promocja na XTB) obowiązują one permanentnie. Podejrzewam, że platformy te zarabiają na spreadach transakcyjnych i prowizjach od depozytu lub wypłat, ale daj znać w komentarzach jeśli masz jakieś doświadczenie z tymi brokerami. W poniższej tabeli znajdziesz wartości obecnych prowizji transakcyjnych związanych z handlem REIT-ami europejskimi lub amerykańskimi u zagranicznych brokerów:

Broker

Prowizja (wzór)

komentarz

DeGiro

USA: 0,50 EUR + 0,004 USD za akcję

Niemcy: 7,50 EUR + 0,09%

Wielka Brytania: 4,00 EUR + 0,05%

Francja: 4,00 EUR + 0,05%

DIF

USA: 2 centy za akcję, z minimalną opłatą 15 USD. Akcje poniżej ceny 5 USD, jedna stała prowizja niezależnie od ilości i wynosi 20 USD

Niemcy: 0,10%, z minimum 12 EUR

Wielka Brytania: 0,20% z minimum 8 GBP

Francja: 0,10%, z minimum 12 EUR

+ Opłata za przechowywanie w wysokości 0.25% rocznie, minimum 6.6 USD miesięcznie, czyli 82USD rocznie.

eToro

USA: brak prowizji

Niemcy: brak prowizji

Wielka Brytania: brak prowizji

Francja: brak prowizji

Prowizja od wypłaty: 5 USD

10 USD/miesiąc za nieaktywność po 12 miesiącach bez logowania

eToro reklamuje się podobnie jak Trading 212 i w teorii nie pobiera żadnej prowizji od transakcji. Ciekawe zatem z czego się utrzymuje.

Exante

USA: 0,02 USD

Niemcy: 0.5%

Wielka Brytania: 0.05%

Francja: 0.05%

Broker Exante (wśród brokerów, którzy mają prowizje transakcyjne) oferuje najniższe stawki prowizji, ale wymaga początkowego kapitału na poziomie ok. 50 000 złotych, będącego sporą barierą wejścia dla polskiego inwestora.

InteractiveBrokers

Brak jasnej informacji.

Lynx

USA: USD 0,01 za akcję. Minimum 5 USD za zlecenie, max 2% wartości transakcji.

Niemcy: 0,12% wartości transakcji, min. 6 EUR

Wielka Brytania: 0,10% wartości transakcji, min. 10 GBP

Francja: 0,12% wartości transakcji, min. 6 EUR


Saxo Trader

USA: 0,02 USD/akcję (min. 10 USD)

Niemcy: 0,10% (min. 10 EUR)

Wielka Brytania: 0,10% (min. 8 GBP)

Francja: 0,10% (min. 10 EUR)

+ opłata powiernicza za trzymanie akcji lub ETF-ów w wysokości 0,25% rocznie, z minimalną opłatą miesięczną na poziomie 5,00 EUR

Trading 212

USA: brak prowizji

Niemcy: brak prowizji

Wielka Brytania: brak prowizji

Francja: brak możliwości inwestowania

Zbyt piękne aby było prawdziwe, ale niestety nie miałem możliwości zweryfikować tej oferty własnoręcznie. Na czymś Trading 212 musi zarabiać, prawda?

Poza w oczywisty sposób dominującymi ofertami eToro i Trading 212, ponownie atrakcyjne wydają się warunki brytyjsko-cypryjskiego brokera Exante. Możliwe do zaakceptowania są także wysokości prowizji w Lynx oraz DeGiro, ale ci dwaj brokerzy chyba już nas do konkurencyjnych ofert zdążyli przyzwyczaić. Sprawdźmy teraz na jakie prowizje może liczyć inwestor chętny do zakupu ETF-ów na REIT-y poprzez zagraniczne konta brokerskie.

Zagraniczne konto brokerskie, a ETF-y na REIT-y

Zanim przejdziemy do rozdziału o podatkach, które przyjdzie Ci zapłacić wybierając każdy z wariantów chciałbym wspomnieć o prowizjach związanych z handlem ETF-ami przez konta zagraniczne. W tym przypadku odeślę Cię do tabeli opłat i prowizji dla ETF-ów, którą stworzyłem przy okazji pisania cyklu o ETF-ach. Znajdziesz ją w tym rozdziale wpisu „ETF (3/6) – Jak kupić ETF? Porównanie ofert, kont i możliwości” i powinna dostarczyć Ci wszystkich informacji, których potrzebujesz jeśli interesuje Cię handel ETF-ami na REIT-y u zagranicznych brokerów. Wypada też wspomnieć o liście ETF-ów, którymi handel w DeGiro jest darmowy, na której znajdziemy 4 popularne europejskie ETF-y na REIT-y (europejskie, azjatyckie, amerykańskie i globalne). Przejdźmy do sekcji o obliczaniu i rozliczaniu podatków z inwestowania w REIT-y. Spokojnie, będzie ona o wiele krótsza niż wpis „ETF (5/6) – Jak rozliczyć podatek z ETF-ów? Zyski i dywidendy„, gdyż skondensowałem ją praktycznie do samych wniosków.

Inwestowanie w REIT, a podatki

Nieprzypadkowo postanowiłem tym razem zawrzeć analizę podatkową przed publikacją części trzeciej, w której pokażę Ci na przykładach jak analizować fundusze REIT. Uważam, że wiedza dotycząca podatków, zwłaszcza tych od dywidend jest kluczowa w procesie wyboru konta i instrumentów, w które będziesz inwestował, więc powinna być poruszona tak wcześnie jak to tylko możliwe. Na poniższym diagramie, który przypomina ten z artykułu o podatkach serii o ETF-ach postaram się wyjaśnić Tobie poziomy opodatkowania dywidend przy obydwu alternatywach inwestowania w REIT-y, czyli wariancie bezpośrednim oraz pośrednim. Inwestor, który kupi fundusze REIT pośrednio przez ETF może (zgodnie z serią o ETF-ach) zapłacić podatek od dywidendy nawet na 3 poziomach, więc jest to coś, na co należy zwracać uwagę. Jeśli inwestor jednak zdecyduje się na zakup bezpośredni to czeka go uiszczenie podatku od dywidendy na (tylko?) dwóch poziomach, co przedstawiłem w prawej części poniższego diagramu:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - opodatkowanie dywidend z REIT

Zrobię Ci małą powtórkę byś lepiej zrozumiał kolejne paragrafy wpisu:

  • W wariancie bezpośrednim inwestor kupuje REIT azjatycki, który (dajmy na to) co kwartał wypłaca mu dywidendę. Zanim ta trafi na jego konto maklerskie zostaje od niej odciągnięty podatek 1-poziomu (ang. withholding tax), którego wysokość zależy od kraju inwestycji i umowy między państwami: rezydentury spółki i rezydencji podatkowej inwestora.
  • W wariancie pośrednim inwestor kupuje ETF europejski, który agreguje światowe REIT-y. Gdy te wypłacają mu dywidendy następuje pobranie podatku 1-poziomu. W tej sytuacji „inwestorem” z pierwszego przypadku jest fundusz ETF, który często posiada dodatkowe przywileje podatkowe, które pozwalają mu obniżyć stawkę tego podatku. Fundusz ETF „zbiera” dywidendy z poszczególnych funduszy REIT i w pewnym momencie wypłaca je inwestorowi. W tym momencie (poza Irlandią) pobierany jest podatek 2-poziomu, który dotyczy już inwestora. W kraju swojej rezydencji podatkowej inwestor musi rozliczyć się z podatku, płacąc podatek 3-poziomu (odpowiednik podatku 2-poziomu w przykładzie pierwszym), który obniżony może zostać tym, który zapłacił już na 2-poziomie.

Jeśli to wszystko brzmi dalej trochę skomplikowanie to nie przejmuj się, bo w części 3 cyklu wyjaśnię Ci krok po kroku jak samemu możesz obliczyć łączną stawkę podatku od dywidendy. Wszystko stanie się jasne i bardziej praktyczne, gdy już za moment zobaczysz działanie tego mechanizmu w praktyce, ale najpierw krótko opiszę rozliczenie podatku z od zysków kapitałowych z REIT.

Podatek od zysków kapitałowych z REIT

To będzie jeden z najkrótszych akapitów w tym wpisie, gdyż zagraniczne fundusze REIT to po prostu zagraniczne akcje. Dodam, że zbycie zagranicznych akcji rozlicza się podatkowo identycznie do rozliczania zysków (lub strat) z ETF-ów więc pełną instrukcję jak tego dokonać znajdziesz w tej sekcji wpisu „ETF (5/6) – Jak rozliczyć podatek z ETF-ów? Zyski i dywidendy„. Wyjaśniłem tam zarówno proces przeliczenia walutowego, według którego będziesz musiał rozliczyć zyski osiągnięte u zagranicznego brokera oraz powody, dla którego nie będziesz tego musiał robić przez polskie konto maklerskie. Nie przedłużając, przejdźmy do sedna rozdziału, czyli tabelek z wysokościami podatku od dywidendy dla wszystkich wariantów inwestowania w REIT-y.

Podatek od dywidend z funduszy REIT

W tej sekcji przedstawię Ci podatki pierwszego i drugiego poziomu, które uiścisz decydując się na bezpośrednią inwestycję w fundusz wynajmu nieruchomości REIT. Pierwszym poziomem podziału będą konta maklerskie, a rozróżnię trzy warianty:

  • Inwestowanie przez „zwykłe” polskie konto maklerskie.
  • Inwestowanie przez IKE/IKZE maklerskie.
  • Inwestowanie przez zagraniczne konto brokerskie.

Poza kontami, zakładając, że inwestor jest polskim rezydentem podatkowym, na wysokość podatku od dywidendy wpłynie także rezydentura funduszu REIT. Nie jest to regułą, ale fundusze REIT zazwyczaj rezydują w krajach, w których są notowane, a więc fundusz z NYSE zazwyczaj rezyduje w Stanach Zjednoczonych, a z XETRY w Niemczech. Zdarzają się też wyjątki, ale wszystkie uchwyciłem na mojej liście REIT-ów i ETF-ów na REIT-y , która będzie w tym przypadku bardzo przydatna, jeśli nie niezbędna w bardziej szczegółowej ich analizie. Oto jak wysoki podatek od dywidend na obydwu poziomach zapłaci polski podatnik w zależności od konta, przez które inwestuje i rezydentury REIT-u, na którego zakup się decyduje:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - podatek od dywidendy z REIT

Pozwól, że w punktach podsumuję najważniejsze nauki płynące z tabeli. Będą one dotyczyć polskich rezydentów podatkowych, a więc większości czytelników mojego bloga:

  • Unikaj REIT-ów rezydujących w Niemczech. Niezależnie czy inwestujesz przez polskie, czy zagraniczne konto maklerskie/brokerskie „oskubią” Cię one najbardziej.
  • REIT-y z USA kupuj bezpośrednio tylko u zagranicznego brokera, który pozwolił Ci złożyć formularz W8-BEN. Obniża on domyślną stawkę podatku u źródła, czyli withholding tax z 30% do 15% i pozwala sumarycznie zapłacić „uczciwe” 19% podatku od dywidendy z REIT-u z USA.
  • Stosując się do powyższych dwóch porad nigdy nie zapłacisz ponad 20% podatku od dywidendy. Co jeśli chciałbyś oszczędzić jeszcze więcej środków?
  • Wielka Brytania, choć zazwyczaj nie stosuje podatku u źródła to w przypadku korzystnych podatkowo (nie płacą CIT-u) REIT-ów stosuje odmienne zasady. Pobiera ona 20% wartości dywidendy, którego – podobnie jak w przypadku Niemiec – inwestor już nie odzyska. Po prostu nie będzie on musiał dopłacać podatku na drugim poziomie w Polsce.
  • REIT-y nie są najbardziej optymalnymi podatkowo instrumentami na IKE i IKZE, bo ze względu na wysokie stawki podatku u źródła pozwalają one polskiemu inwestorowi oszczędzić bardzo mało pieniędzy (max. 4% dywidendy brutto). Inaczej byłoby gdyby przez polskie IKE lub IKZE dałoby się kupić REIT-y singapurskie lub hongkońskie:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - jeśli IKE umożliwiałoby W8-BEN

Powyższa tabela przedstawia moje marzenie jako inwestora dywidendowego, a nie stan faktyczny, bo na dzień dzisiejszy żaden polski makler nie oferuje IKE/IKZE z możliwością handlu na rynkach azjatyckich ani złożenia formularza W8-BEN w Stanach Zjednoczonych w imieniu inwestora. Jeśli w przyszłości zaoferowano by nam taką możliwość to z dnia na dzień zniknęłyby wszelkie przewagi kont brokerskich nad polskimi kontami maklerskimi. Pozostaje nam lobbować u polskich maklerów za taką usługą, a póki co pozwól, że omówię też kwestie podatku od dywidendy związanego z inwestowaniem w REIT-y pośrednio przez fundusze ETF.

Podatek od dywidend z ETF-ów na REIT-y

Jeśli inwestujesz w REIT-y przez ETF-y to kwestia podatku od dywidend trochę się komplikuje. Tabela, którą poniżej zamieszczam to zaawansowana wersja tej, którą mogłeś znaleźć w piątej części cyklu o ETF-ach. Dochodzi tu 3 poziom opodatkowania, który odpowiada 2 poziomowi opodatkowania przy zakupie bezpośrednim. Tak naprawdę zatem „nowy” jest tu poziom pierwszy, czyli podatek, który płaci ETF, otrzymując wypłaty z zysku swoich REIT-ów portfelowych, z oczywistych względów nie występujący w scenariuszu bezpośredniego zakupu. Ten pierwszy poziom to miecz obosieczny, bo podczas gdy często pozwala oszczędzić na podatku u źródła to czasami nawet podwoi podatek od dywidendy, który de facto zapłaci inwestor!

Co mam na myśli pisząc „oszczędzić”? Przykładowo: ETF irlandzki dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania pozwala obniżyć stawkę withholding tax dywidendy z USA z 30% do 15% nawet gdy inwestor końcowy (czyli Ty) nie złożył W8-BEN! Dzieje się tak, ponieważ „inwestorem” jest tutaj jakby fundusz ETF, czyli osoba prawna rezydująca w Irlandii, a więc zidentyfikowana jako irlandzki podatnik. Na nasze szczęście, jak zresztą zobaczysz w tabeli, Irlandia nie pobiera podatku 2 poziomu, co czasami daje spore korzyści podatkowe, zwłaszcza dla inwestujących przez IKE i IKZE:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - opodatkowanie ETF na REIT-y

Jak widzisz, powyższa tabela jest już o wiele bardziej skomplikowana od tej z wcześniejszego paragrafu. Oto najważniejsze wnioski, które wyciągnąłem przygotowując tę tabelę:

  • Inwestując w ETF-y przez polskie konto maklerskie najbardziej opłacalne podatkowo są fundusze koncentrujące się na REIT-ach azjatyckich. Pozwolą Ci one zapłacić sumarycznie „tylko” 26% podatku od dywidendy na „zwykłym” maklerskim lub 8,6% podatku od dywidendy na IKE lub IKZE.
  • Bardzo dobrą opcją jest też inwestowanie w europejskie ETF-y na REIT-y globalne i amerykańskie przez konta maklerskie IKE i IKZE. Sumaryczny podatek od dywidendy w granicach 15% „nie jest taki zły”, choć mogłoby być lepiej, ale o tym zaraz.
  • Wybierając zagranicznego brokera skup się przede wszystkim na funduszach ETF rezydujących w Stanach Zjednoczonych i inwestujących w REIT-y ze Stanów Zjednoczonych. Zapłacisz tak sumarycznie uczciwe 19%, wchodząc w posiadanie jednych z najlepszych funduszy REIT na świecie.
  • Niewiele gorszą opcją jest inwestycja przez zagraniczne konto brokerskie w ETF-y ze Stanów Zjednoczonych na REIT-y globalne, która wiąże się z zapłaceniem sumarycznego podatku od dywidendy w wysokości około 22,6%.
  • Jeśli nie widać tego na pierwszy rzut oka to inwestowanie w ETF-y ze Stanów Zjednoczonych jest za pośrednictwem polskich kont maklerskich niemożliwe, a więc celowo nie zamieszczałem takiej opcji w tabeli.
  • Pozwolę sobie znów wykonać eksperyment myślowy i „zaprojektować” najbardziej korzystne podatkowo warianty, gdyby tylko podobne ETF-y istniały i/lub ustawodawca byłby polskiemu inwestorowi bardziej przychylny, umożliwiając handel ETF-ami amerykańskimi. Żadna z opcji z tabeli nie jest obecnie możliwa, ale powinniśmy lobbować za tym, by takie się stały:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - jeśli IKE umożliwiałoby W8-BEN ETF

Podkreślam, że powyższa tabela przedstawia marzenia polskiego inwestora dywidendowego, a nie stan faktyczny, a dodaję ją jako „ćwiczenie myślowe” dla polskiego ustawodawcy i maklera oraz dla zarządzających funduszami ETF. Gdyby istniał irlandzki fundusz ETF skupiający się na REIT-ach z Singapuru lub Hong Kongu (niestety obecnie takie fundusze ETF nie istnieją) to efektywna stawka dywidendy przez polskie maklerskie IKE lub IKZE wyniosłaby 0% na każdym z trzech poziomów opodatkowania. Gdyby, natomiast, polski makler oferujący IKE/IKZE pomógłby złożyć inwestorowi formularz W8-BEN to zbilibyśmy łączny podatek z najlepszych światowych ETF na REIT-y przez IKE do stawek odpowiednio 15% i 18,9% w przypadku REIT-ów z USA oraz REIT-ów globalnych.

Uważam, że umiejętność samodzielnego liczenia sumarycznego podatku od dywidendy jest kluczowa dla każdego, kto chciałby sam analizować REIT-y, więc nauczę Cię jej w kolejnej, trzeciej już części cyklu o funduszach REIT, czyli w „REIT (3/5) – Jak wybrać najlepszy REIT dostępny na rynku? Analiza REIT-ów„. Czas przedstawić Ci wnioski, które wyciągnąć można z analizy podatkowej inwestowania w REIT-y.

Jak inwestować w fundusze REIT, by optymalizować podatki?

Wyjaśnię Ci jak optymalizować podatek od dywidendy na przykładzie inwestowania w fundusze REIT wynajmujące nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Co ciekawe, optymalizacji podatkowej dokonujesz tutaj przy pomocy umiejętnego wyboru rodzaju konta i instrumentu finansowego, a nie żadną konkretną aktywnością, czy złożeniem dokumentu. Poniższy diagram to zredukowana wersja tego z początku wpisu, wykonana na podstawie tabel z poprzednich paragrafów. Przedstawia on wnioski, które wyciągnąłem z mojej analizy opłacalności inwestowania w REIT-y amerykańskie, oznaczając kolorem zielonym opcje najtańsze, a kolorem czerwonym tę najdroższą:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - amerykańskie a podatki

Taki diagram to mapa pokazująca w jaki sposób inwestor powinien „ugryźć” inwestowanie w REIT-y z USA jeśli zależy mu na zostawianiu jak najmniejszej części dywidendy w ramach podatku na każdym z dwóch lub trzech poziomów. W zależności od Twojego wyboru różnica w otrzymanej dywidendzie może być kolosalna. Dla przykładu jeśli rezydujący w Stanach Zjednoczonych REIT wypłaci 100 dolarów dywidendy brutto to korzystając z usług brokera zagranicznego zapłacisz od tego dywidendy łącznie 19 dolarów podatku (15 dolarów będzie odciągnięte przez firmę, a 4 dolary dopłacisz w Polsce). Oznacza to oszczędność, bagatela, 15 dolarów, czyli 15% oryginalnej dywidendy, bo przez polskie konto maklerskie ryzykujesz zapłatę aż 34% kwoty dywidendy brutto! Wnioski są tutaj bardzo proste: warto budować w sobie świadomość podatkową i z tego powodu pierwszym rozdziałem kolejnego wpisu będzie tylko i wyłącznie nauka obliczania należnego podatku od dywidendy na każdym z trzech poziomów opodatkowania. Przejdźmy do ostatniego z rozdziałów wpisu, w którym zaprezentuję Ci nowe narzędzie, jakim jest moja lista REIT-ów.

Lista funduszy REIT dostępnych dla polskiego inwestora

Nowy plik z lista REIT-ów jest pod względem template-u kopią mojej listy ETF-ów, którą opisałem dokładnie we wpisie „Lista zagranicznych ETF-ów dostępnych przez polskie konta maklerskie„, więc jeśli masz wątpliwości co do konkretnych pól lub kolumn to o wszystkim przeczytasz właśnie tam. Posiada jedną diametralną różnicę, którą warto przedstawić na wstępie, otóż lista REIT-ów to tak naprawdę trzy listy, między którymi przełączysz używając zakładek u dołu pliku arkuszy Google:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - taby listy REIT

Oto co zawarłem w ramach każdej z list:

  • Lista REIT-ów EU+US zawiera 235 spółek z Europy i Stanów Zjednoczonych, które klasyfikują się jako fundusze REIT (czyli wypłacają przynajmniej 90% zysku operacyjnego w postaci dywidendy). Poziom szczegółu jest równie wysoki jak mojej listy ETF-ów, choć w chwili, gdy ją przeglądasz dane dotyczące dywidend funduszy mogą być jeszcze niepełne.
  • Lista REIT-ów AZJA to lista 144 spółek azjatyckich, które kwalifikują się jako REIT-y w tych jurysdykcjach podatkowych. Jeśli o jej formę chodzi to jest ona mocno okrojona wobec europejskiej i amerykańskiej, bo Google nie dostarcza pełnych danych dotyczących azjatyckich giełd i nie znalazłem sposobu na ich proste i automatyczne pozyskiwanie.
  • Lista ETF-ów na REIT-y zawiera 62 fundusze ETF skupiające się na inwestowaniu w REIT-y. Jej część europejska to niewielki wycinek mojej głównej listy ETF-ów, zaś część amerykańska (niestety niedostępna przez polskie konta maklerskie) to coś zupełnie nowego, dodanego na potrzeby tej serii.

Dzięki tym trzem zakładkom w udostępnionym pliku osiągnąłem efekt kompletności jeśli chodzi o możliwości inwestowania w REIT-y z perspektywy polskiego inwestora, jednocześnie nie wprowadzając nadmiernego chaosu do całej struktury plików. Ponad 400 możliwości inwestowania w fundusze REIT brzmi ekscytująco, prawda? Przejdźmy zatem do przedstawienia możliwości z każdego regionu geograficznego, zaczynając od omówienia dostępnych REIT-ów amerykańskich.

REIT-y amerykańskie

Nawiązując do pierwszej części tego cyklu chciałbym Ci przypomnieć, że od Stanów Zjednoczonych jeśli chodzi o REIT-y „wszystko się zaczęło”. Rynek tych funduszy za oceanem rośnie już od blisko 60 lat, więc jest zdecydowanie najdojrzalszy na świecie. Z tego powodu zupełnie nie powinien dziwić Cię ich ogromny udział w światowym rynku. Fundusze wynajmu nieruchomości z USA to liczbowo prawie połowa wszystkich funduszy świata, a pod względem wielkości (kapitalizacji) obecnie prawie 60% tego rynku. Naturalnym jest więc to, że każdy inwestor, który poważnie interesuje się REIT-ami powinien choćby rozpatrzyć ofertę tych amerykańskich. Poniżej wstawiam krótki wycinek listy REIT-ów rezydujących w USA, bo cała lista zawiera aż 161 pozycji:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy amerykańskie

Jako, że wpis ten dotyczy głównie możliwości inwestowania, a nie specyfiki ETF-ów to przypomnę, że konto maklerskie XTB umożliwia handel akcjami 74 z 161 tych spółek i zwykle tymi o wyższych dziennych obrotach, a więc łatwiejszymi do zakupu lub sprzedaży. Przypominam jednak, że handel tymi instrumentami za pomocą polskiego konta maklerskiego to „podatkowe samobójstwo” i zdecydowanie polecam robić to przy pomocy zagranicznych kont brokerskich, chyba, że nie przeszkadza Ci „gubienie” 34% każdej dywidendy po drodze. Bardzo ubolewam nad niemożnością złożenia amerykańskiego formularza W8-BEN przez polskiego maklera, bo zamyka to ludziom nie chcącym korzystać z usług zagranicznego brokera sensowne inwestowanie w spółki dywidendowe zza oceanu, w tym w REIT-y ze Stanów Zjednoczonych. Czas na przyjrzenie się REIT-om z Wielkiej Brytanii.

REIT-y brytyjskie

Jeśli o liczbę funduszy REIT chodzi to Wielka Brytania znacznie ustępuje Stanom Zjednoczonym, oferując inwestorowi „skromną” liczbę 37 funduszy. Z polskich kont maklerskich największy dostęp oferuje obecnie XTB z 13 funduszami obecnymi w ich serwisie transakcyjnym. Bezpośrednia inwestycja w REIT-y brytyjskie to coś godnego rozważenia, bo na 1 poziomie „gubimy” jedynie jedną piątą dywidendy, co sprawia, że na poziomie drugim nie musimy już polskiemu fiskusowi nic płacić, a jedynie zadeklarować zapłacony na 1 poziomie przez brytyjski REIT podatek. Pamiętaj zatem, że nawet gdy nie powstaje obowiązek zapłacenia podatku to każdą dywidendę zagraniczną otrzymaną poza IKE i IKZE trzeba ująć w rocznym zeznaniu PIT-38. Instrukcję jak tego dokonać znajdziesz w tym rozdziale wpisu „ETF (5/6) – Jak rozliczyć podatek z ETF-ów? Zyski i dywidendy„. Zaletą REIT-ów brytyjskich jest ich sektorowa różnorodność i całkiem solidne dywidendy, które zwykły wypłacać od lat. Oto wycinek listy tych funduszy:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy brytyjskie

Warto w tym miejscu wspomnieć, że Wielka Brytania generalnie nie pobiera z dywidendy podatku u źródła (withholding tax), ale w przypadku funduszy REIT robi wyjątek, pobierając jej 20% u źródła. Ten niefortunna reguła sprawia, że inwestowanie w REIT-y brytyjskie jeśli o opłacalność chodzi co prawda przypomina inwestowanie w polskie dywidendówki, ale to zawsze 1 punkt procentowy więcej, który przyjdzie nam zapłacić w podatkach. Dodam, że każdy sposób inwestowania w zagraniczne aktywa wypłacające dywidendy poza zwolnionymi z tego obowiązku IKE i IKZE implikuje konieczność samodzielnego rozliczenia ich z fiskusem, a więc dla przeciętnego inwestora będzie tylko dodatkowym kłopotem. Poza Wielką Brytanią REIT-y są dostępne w jeszcze kilku krajach Europy, na czym skupimy się w kolejnym paragrafie.

REIT-y z innych krajów Europy

Przypomnę z pierwszej części, że Europa stanowi około 13% światowej kapitalizacji funduszy REIT, a więc dosyć niewiele. Wyłączając Wielką Brytanię będzie to już bliżej 8% światowego rynku funduszy REIT. Przygotowując ten wpis udało mi się „zlokalizować” kilkadziesiąt funduszy z Europy kontynentalnej, w tym kilkanaście, głównie niemieckich, dostępnych w mBanku lub XTB. To dobre miejsce, by przypomnieć Ci, że zagraniczny inwestor powinien raczej zapomnieć o inwestowaniu w spółki dywidendowe z Niemiec, gdyż podatek w wysokości 26,375% naprawdę nie jest wart świeczki. Na uwagę zasługują natomiast REIT-y francuskie, szwajcarskie, czy belgijskie, które gwarantują, że nie przepłacisz podatku od dywidendy, a jego całkowita wartość będzie równa z tą, którą płacisz w Polsce, czyli 19% podatku Belki. Na liście, której fragment załączyłem poniżej znajdziesz przykładowe fundusze z Europy kontynentalnej:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy europejskie

W tym przypadku udział REIT-ów na konkretne segmenty jest już mniej zbalansowany. W Europie zdecydowanie dominują fundusze wynajmu nieruchomości specjalizujące się w powierzchniach biurowych i sklepowych, co nieco wyróżnia ten rynek na tle innych. REIT-y europejskie prawie zawsze prowadzą swój biznes w Europie, a część tych niemieckich działa także w Polsce (a co mają robić skoro w polskim prawie nie istnieje pojęcie REIT-u?). Niestety, także tu, nasz ustawodawca się spóźnił i za kilka lat obudzimy się z kilkunastoma zagranicznymi REIT-ami działającymi na naszym rynku, bo przecież kapitał nie ma narodowości, prawda? Gorzej jeśli ten kapitał zmieni później lokalizację ze względu na lepsze/tańsze warunki, gdzie indziej, a miejsca pracy przestaną istnieć, ale to temat na wpis z kategorii gospodarka. Wracając do tematu REIT-ów przyjrzyjmy się teraz rynkom azjatyckim, zaczynając od największego, czyli Japonii.

REIT-y japońskie

Jeśli o REIT-y chodzi to Japonia sama w sobie odpowiada za podobną część rynku, co cała Europa razem wzięta. Z tego powodu poważnie myślący o REIT-ach inwestor powinien przynajmniej być świadom specyfiki tego rynku, jeśli nie od założyć inwestowania również na nim. Japońskie REIT-y to przede wszystkim segment biurowy uzupełniany przez budynki mieszkalne i komercyjne. Zdecydowanie rzadziej występują tu REIT-y hotelarskie, czy związane z ochroną zdrowia, a na rynku praktycznie nie istnieją REIT-y infrastrukturalne, stanowiące największy segment rynku w Stanach Zjednoczonych. Oto wycinek listy REIT-ów zawierający te notowane na giełdzie w Tokio:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy japońskie

Rynek japoński dostępny jest u prawie każdego z zagranicznych brokerów, jest bardzo płynny, a inwestując tam nie przepłacasz podatków, więc nie widzę powodu, by przed nim jakoś specjalnie ostrzegać. Pamiętaj, że spółki te wypłacają dywidendę w jenach japońskich i z to z tej waluty będziesz dokonywał wszelkich przeliczeń podatkowych. REIT-y japońskie są szczególnie popularne wśród polskich profesjonalistów inwestycyjnych, a ich tematyka często poruszana na forach i grupach eksperckich. Głównym powodem są (a jakże!) ich stabilne polityki dywidendowe i dość dobry rekord wypłaty dywidend. Mimo to, jest jeden kraj w Azji, który powoli staje się centrum inwestowania w REIT-y, stale rozszerzając ich ofertę i oferując 0% podatek u źródła, będący bardzo atrakcyjną ofertą dla inwestorów mogących inwestować przez zwolnione z podatku dochodowego konta maklerskie. Mowa o Singapurze.

REIT-y singapurskie

Zapewne większość z moich czytelników słyszała już o REIT-ach singapurskich, ale być może nie wie dlaczego jest o nich tak głośno. Są ku temu trzy główne powody: fakt, że jest ich coraz więcej i że spora część z tych zarejestrowanych w Singapurze firm… inwestuje za granicą, a także wspomniany przeze mnie wcześniej 0% podatek u źródła z REIT-ów singapurskich. Te trzy powody sprawiają, że REIT-y singapurskie są w sposób naturalny bardzo atrakcyjną alternatywą dla REIT-ów europejskich i amerykańskich dla każdego inwestora, a zwłaszcza dla tego, który może w nie inwestować z kont z przywilejami podatkowymi. Jak wspomniałem w rozdziale o podatkach, marzy mi się możliwość bezpośredniego inwestowania w REIT-y singapurskie z polskiego IKE i IKZE, bo oznaczałaby ona 0% podatek od dywidend ze spółek, które już słyną z wysokich dywidend. Zerknij na wycinek listy singapurskich ETF-ów zanim dokończę mój wywód na ich temat:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy singapurskie

Historycznie, REIT-y singapurskie oferowały bardzo wysokie dywidendy, nawet w okolicy  7-8% brutto, gdy amerykańska i europejska konkurencja płaciła 3-6%. Problem nastąpił wraz z nadejściem pandemii koronawirusa, bo wiele z tych REIT-ów koncentruje się na hotelarstwie i biurach, czyli segmentach bardzo dotkliwie uderzonych przez gospodarczy lockdown. Obecnie wiele singapurskich REIT-ów ma spore problemy finansowe, na co zwrócę jeszcze uwagę w kolejnych częściach cyklu. Tym niemniej, ze względu na zerowy podatek u źródła, szerokość rynku i możliwość inwestowania w nieruchomości w wielu krajach, w tym również w Chinach, singapurskie REIT-y mogą stanowić niezłą okazję dla gotowego do ich przeanalizowania inwestora. Podobne do nich są REIT-y hongkońskie, których jednak udało mi się znaleźć znacznie mniej niż tych z Singapuru.

REIT-y hongkońskie

Inwestowanie w hongkońskie fundusze nieruchomości, podobnie jak w przypadku tych singapurskich nie jest obciążone podatkiem u źródła. Jeśli więc byłoby możliwe bezpośrednio przez IKE czy IKZE byłaby to ogromna zmiana jakościowa z perspektywy polskiego inwestora. Obecnie w Hong Kongu zainwestuje tylko posiadacz zagranicznego konta brokerskiego i to nie każdego z nich, bo dostęp do giełdy Hang Seng oferuje tylko kilku brokerów. Poniżej wszystkie hongkońskie REIT-y, które udało mi się zidentyfikować na potrzeby tego wpisu:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy hongkońskie

Jak widzisz dominują tu powierzchnie biurowe, komercyjne i hotelarskie, więc wpływ jakiegokolwiek dalszego lockdownu na hongkońskie REIT-y będzie olbrzymi. Sprawia to, że są one w swojej specyfice podobne do tych singapurskich, ale tu znajdziemy fundusze inwestujące jedynie w Hong Kongu i Chinach. Jeśli nie boisz się nagłych zmian w legislacji i masz zaufanie do ChRL to obecnie nie ma lepszej możliwości inwestowania w nieruchomości chińskie niż właśnie zakup jednostek jednego z powyższych REIT-ów inwestujących w Chinach. Poza już wymienionymi sporym rynkiem funduszy REIT jest również Australia, którą temat teraz poruszę.

REIT-y australijskie

Całkiem pokaźną grupę stanowią też REIT-y australijskie, które działają znacznie bliżej przemysłu niż REIT-y azjatyckie. Przeglądając tabelę na pewno zauważysz jak często pojawia się w niej temat „żróżnicowane”, „specjalistyczne” oraz „przemysłowe”. Sprawia to, że specyfika tego rynku o wiele bardziej pod względem różnorodności przypomina Stany Zjednoczone. Oto wszystkie australijskie REIT-y, które na potrzeby wpisu znalazłem:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - REITy australijskie

Jedną cechą australijskich REIT-ów, która może się w dalszej analizie okazać trochę problematyczna są mniej restrykcyjne wymagania ich dotyczące. Cytując część pierwszą cyklu, czyli „REIT (1/5) – Czym są fundusze nieruchomości REIT i co je odróżnia od innych spółek?” z jednej strony muszą one wypłacać cały zysk w postaci dywidendy, a z drugiej ich aktywa mogą znacznie wykraczać poza nieruchomości. Wymagane jest tam bowiem jedynie 50% aktywów w ich postaci, więc „pod spodem” REIT-u może być de facto spółka trudniąca się również czymś innym… do czasu, gdy wypłaca cały zysk w dywidendzie. Poza inwestowaniem bezpośrednim w fundusze REIT można też zainwestować przez ETF-y, uzyskując znacznie większą dywersyfikacje niż inwestując w nie bezpośrednio. W zależności od posiadanego przez Ciebie czasu takie inwestowanie może stać się zaletą lub wadą, co szeroko opisałem w mojej serii o ETF-ach.

Lista funduszy ETF na REIT-y

Przy okazji serii o ETF-ach z pewnością wspominałem o tych oznaczonych na liście ETF-ów jako „akcje – nieruchomości”. By mieć wszystkie REIT-y w jednym miejscu zmigrowałem je także do listy REIT-ów (zakładka „Lista ETF-ów na REIT-y„). Było ich łącznie kilkanaście, więc poszerzyłem listę o słynne na całym świecie i niewątpliwie płacące wyższe dywidendy ETF-y amerykańskie. Przypominam jednakże, że w amerykańskie ETF-y zainwestujesz tylko u niektórych brokerów zagranicznych, ale to będziesz musiał sprawdzić samemu, bo sytuacja zmienia się dynamicznie. Zacznę od krótkiego omówienia liczby i charakterystyki ETF-ów na REIT-y z rezydenturą w Europie, czyli głównie w Irlandii.

Europejskie ETF-y na REIT-y

Krótkie przypomnienie dla zapominalskich (choć wątpię, że wielu czytelników tego bloga jeszcze nie słyszało o ETF-ach) – ETF to spółka, która inwestuje w inne spółki wedle konkretnego schematu, zazwyczaj kupując całe indeksy. Dla przykładu: ETF-y na fundusze nieruchomości REIT najczęściej są oparte na indeksach FTSE NAREIT, których listę przedstawiłem tutaj, co jest zarówno szansą, jak i ograniczeniem. Sprawia to, że większość ETF-ów na REIT-y jest do siebie bardzo podobna, inwestując albo w REIT-y amerykańskie, albo globalne lub ewentualnie europejskie. Największą wadą ETF-ów z tej kategorii rezydujących w Europie jest ich brak skupienia na REIT-ach i zamiast tego inwestowanie w „szeroki rynek nieruchomości”, co sprawia, że ich dywidendy są średnio o wiele niższe od ich amerykańskich odpowiedników. Oto wszystkie fundusze ETF na nieruchomości dostępne na dzień dzisiejszy u polskich maklerów:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - oferta europejskich ETF na REIT

Wśród europejskich ETF-ów na REIT-y większość z nich inwestuje globalnie lub w Europie, co sprawia, że są one bardzo niekorzystne podatkowo (odsyłam do tabeli związanej z opodatkowaniem ETF-ów) z wyjątkiem tych azjatyckich. ETF-y azjatyckie „kasują” około 26% z uwagi na bardzo niskie opodatkowanie u źródła w krajach Azji, co i tak jest o ok. 10 punktów procentowych niższe niż niektóre europejskie alternatywy. Bardzo ironiczne moim zdaniem jest to, że irlandzkie ETF-y inwestujące w REIT-y amerykańskie są opodatkowane korzystniej od ETF-ów inwestujących w Europie, a zwłaszcza w Niemczech. Bierze się to z faktu, że USA opodatkowuje podmioty irlandzkie stawką podatku u źródła 15%, a Niemcy aż 26,375% i jako inwestor nie za bardzo możesz temu przeciwdziałać inaczej niż… nie kupując ETF-ów europejskich inwestujących w Europie. Wspomniane ETF-y w roku 2019 płaciły średnio ok. 3% dywidendy brutto, znacznie ustępując pola ich amerykańskim odpowiednikom, których temat teraz poruszę.

Amerykańskie ETF-y na REIT-y

Jeśli o rynek chodzi to Ameryka zdecydowanie przoduje w emitowaniu jednostek nowych, ciekawych ETF-ów, co tyczy się także REIT-ów. Amerykańskie fundusze ETF specjalizujące się w inwestowaniu w REIT-y to zdecydowana większość kapitalizacji tego segmentu na świecie, więc dostęp do amerykańskich funduszy ETF jak zwykle znacznie ułatwiłby polskiemu inwestorowi życie. Prawda jest taka, że większość z nas nie ma i raczej nie uzyska możliwości inwestowania w amerykańskie ETF-y, ale byłoby to bardzo przydatne także w inwestowaniu w REIT-y. Takich funduszy jest bowiem najwięcej, wypłacają najwyższe dywidendy i wraz z możliwością złożenia formularza W8-BEN wcale nie są tak niekorzystne podatkowo. Amerykański ETF nie dość, że jest zwolniony z podatku od dywidendy z amerykańskich spółek, a więc również z amerykańskich REIT-ów to jeszcze Stany Zjednoczone mają preferencyjne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, a więc amerykańskie ETF-y zwykle „płacą mniej” podatku od dywidendy na 1 poziomie, gdy międzynarodowe spółki wypłacają im dywidendy. Oto fragment listy ETF-ów na REIT-y, na którym widoczne są ETF-y amerykańskie:

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT - oferta amerykanskich ETF na REIT

Pierwszym, co zapewne rzuciło Ci się w oczy jest ich niedostępność u polskich brokerów. Ma to związek z implementacją MiFID II w Polsce, o której wspomniałem wcześniej w tym wpisie. ETF-y, które widzisz powyżej wypłacają średnio dużo wyższe dywidendy niż te europejskie, czego dowodzą liczby zarówno za 2019 rok, jak i 2020 rok. Jeśli chcesz sprawdzić procentową wartość przeszłych dywidend to rzuć okiem na zakładkę „Lista ETF-ów na REIT-y” pliku z lista REIT-ów. Podsumowując: marna dostępność dla polskiego inwestora, ale preferencyjne opodatkowanie dywidend i ich zdecydowanie wyższy poziom niż ten wypłacany przez europejskie ETF-y na fundusze nieruchomości REIT. Co więc powinien zrobić polski inwestor, który zainteresowany jest inwestowaniem w REIT-y?

Jak kupić fundusz nieruchomości REIT? Co wybrać przez każdy rodzaj konta?

Dzięki analizie podatkowej i analizie dostępności produktów mogę podsunąć Ci szereg wniosków dotyczących tego w co w zależności od dostępności produktów powinieneś inwestować, by oszczędzić trochę na podatkach, jednocześnie upraszczając sobie życie. W przypadku zagranicznego konta brokerskiego są to zdecydowanie amerykańskie ETF-y na REIT-y lub ewentualnie REIT-y amerykańskie, singapurskie lub japońskie w formie inwestycji bezpośredniej. Ta druga opcja wiąże się z koniecznością wyboru kilku lub kilkunastu spółek, a więc z bardziej aktywnym inwestowaniem niż „kup i zapomnij”, sugerowanym w przypadku inwestowania w ETF-y.

Jeśli dysponujesz tylko polskim kontem maklerskim to większość Twoich alternatyw będzie nieopłacalna podatkowo. Możesz zastanowić się nad REIT-ami belgijskimi, francuskimi, szwajcarskimi lub brytyjskimi, bo podatek od dywidendy z nich będzie sumarycznie zbliżony do polskiego 19%. Pod żadnym pozorem nie inwestuj w REIT-y amerykańskie lub niemieckie, bo czeka Cię przykra niespodzianka w postaci „konfiskaty” około 30% Twojej dywidendy w ramach withholding tax.

Jeśli zakup REIT-ów rozważasz przez konta preferencyjne podatkowo, czyli IKE lub IKZE to otworem stoją dla Ciebie również inne opcje. Przez IKE i IKZE warto rozważyć zakup europejskiego funduszu ETF na REIT-y azjatyckie lub europejskiego ETF-a na REIT-y amerykańskie. W obydwu przypadkach łączny podatek od dywidendy „zmieści się” w 15%, co jest bardzo akceptowalną kwotą. Problemem może być jedynie wąska oferta takich ETF-ów, ale dla chcącego nic trudnego, a możliwości istnieją. Oto diagram z podsumowaniem moich wniosków dla każdego rodzaju konta brokerskiego lub maklerskiego:

Czas na podsumowanie tego zdecydowanie nie najkrótszego wpisu. Mam nadzieję, że dotrwałeś ze mną do tego momentu i przeczytałeś całą resztę artykułu, gdyż tylko tak zrozumiesz dlaczego wnioski są takie, a nie inne i dlaczego radzę Ci jak kupić fundusz nieruchomości REIT na bardzo różne sposoby w zależności od rodzaju konta, którego używasz do inwestowania.

Chcesz zacząć inwestować, przy okazji wspierając mój blog?

Potrzebujesz maklerskich IKE i IKZE lub szerszej oferty ETF-ów?

Oferowane instrumenty finansowe, zwłaszcza z dźwignią, niosą ryzyko strat przekraczających zainwestowany kapitał.

Podsumowanie

Na tym etapie cyklu o funduszach wynajmu nieruchomości REIT wiesz już czym są REIT-y, dla kogo są przeznaczone i jakie możliwości ich zakupu ma polski inwestor. Dzięki rozdziałowi o podatkach od dywidend wiesz też w jaki sposób unikać podatkowych pułapek i które produkty są preferowane przy każdym rodzaju konta brokerskiego lub maklerskiego. W kolejnej części zacznę od przedstawienia Ci mojego sposobu na obliczanie łącznego opodatkowania inwestycji w REIT zagraniczny, przechodząc do sedna, czyli sposobu na analizę funduszu REIT, aby zawsze wybierać tylko te najlepsze. Jeśli się podobało to będę wdzięczny za polubienie mojej strony na Facebooku i udostępnienia tego artykułu swoim znajomym! Zapraszam Cię również do zapisania się do mojego newslettera jeśli jeszcze w nim nie jesteś, do czego służy box, który znajdziesz poniżej. Do następnego!

Bądź na bieżąco z moim newsletterem:

Zero spamu, maksimum wartościowej treści.

Źródła danych użytych we wpisie

Zastrzeżenie

Informacje przedstawione na tej stronie internetowej są prywatnymi opiniami autora i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 roku, Nr 206, poz. 1715). Czytelnik podejmuje decyzje inwestycyjne na własną odpowiedzialność. Autor bloga nie ponosi odpowiedzialności za treść reklam umieszczanych na blogu.

4.7 13 głosy
Oceń artykuł
Obserwuj wątek
Powiadom o
guest
57 komentarzy
najstarszy
najnowszy oceniany
Komentarze dotyczące treści
Zobacz wszystkie komentarze