Czy da się powstrzymać wzrost cen?
Gdy w lutym pisałem dwa wyczerpujące artykuły na temat rynku nieruchomości, t.j. „Czy warto jeszcze inwestować w mieszkania na wynajem? ” i „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?” nie sądziłem, że wkrótce świat opanuje pandemia choroby COVID-19. Mimo że według danych Światowej Organizacji Zdrowia jest to choroba o wysokiej śmiertelności to dla większości z nas, zwłaszcza dla młodych i zdrowych, nie wiąże się on ze zbyt dużym ryzykiem poważnych powikłań (źródło). W tym wpisie postaram się dociec jak pandemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości i co się w nim zmieni w związku z reakcją na pandemię polskiego rządu.
Zanim zacznę, chciałbym zaznaczyć, że moje poprzednie artykuły o rynku nieruchomości opisywały szerokie spektrum kryteriów oceny, ale pandemię COVID-19. Pisząc je miesiąc temu założyłem, że epidemia nie przerodzi się w pandemie, a wirus nie przywędruje do Polski, a już na pewno nie, że rząd RP tak drastycznie na niego zareaguje. Zapraszam do lektury wpisu nieco bardziej spekulacyjnego niż dwa poprzednie, w pełni oparte na liczbach i danych historycznych, niemniej bardzo ciekawego i być może otwierającego oczy tym, którzy zastanawiają się nad zakupem nieruchomości mieszkalnej.
Podcast
W skrócie
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak pandemia koronawirusa wpłynęła dotychczas na zagraniczne rynki nieruchomości.
- Jakie trzy czynniki związane z pandemią mogą wpłynąć na zmianę cen nieruchomości w Polsce.
- Jak wzrost śmiertelności może wpłynąć na ceny polskich nieruchomości.
- Jak bardzo zamknięcie gospodarki, w tym turystyki wpłynie na rynek najmu krótkoterminowego w Polsce.
- Ile dodatkowych mieszkań może trafić na rynek w zależności od czasu zamknięcia polskiej gospodarki.
Powiązane wpisy
Źródła danych
Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na zagraniczne rynki nieruchomości?
Zanim przejdziemy do opisu czynników, które wpłyną (zarówno pozytywnie, jak i negatywnie) na polski rynek mieszkaniowy, warto by zacząć od spojrzenia na Azję i Australię. Dlaczego akurat na te dwa kontynenty? Epidemia koronawirusa zaczęła się w Chinach i została najszybciej przeniesiona do państw azjatyckich (jeszcze zanim WHO nazwało ją „pandemią”, czyli ogólnoświatową epidemią. Historia jest nauczycielką życia, a na ten moment nie posiadamy żadnych danych o sprzedaży mieszkań z Europy, a zwłaszcza z Polski. Przyjrzyjmy się więc danym z Chin, Hong-Kongu oraz Australii.
Jak z koronawirusem radzą sobie azjatyckie rynki mieszkaniowe?
- Chiny
- Według Urzędu Statystycznego Chińskiej Republiki Ludowej w lutym 2020 r. sprzedaż mieszkań zwolniła o 34% w porównaniu z lutym poprzedniego roku (źródło).
- To samo źródło podaje, że w lutym 2020 r. sprzedaż domów spowolniła rok do roku o 46%.
- Agencja Bloomberg podaje, że sprzedaż mieszkań w Chinach spowolniła o 90% w pierwszym tygodniu lutego 2020 r. wobec tego samego miesiąca w rok wcześniej (źródło)
- Hong-Kong
- W trzech pierwszych miesiącach 2020 r. w Hong-Kongu dokonano 11 914 transakcji na rynku mieszkaniowym, wobec 17 016 transakcji rok wcześniej. Oznacza to spadek liczby transakcji o 30% (źródło).
- Średnia cena transakcyjna nieruchomości w Hong-Kongu spadła o 20% (źródło). Jest to miara nieobiektywna, bo nie dotyczy ceny metra kwadratowego tylko ceny transakcyjnej całego mieszkania lub domu. Może to oznaczać, że chętniej kupowane są mniejsze mieszkania, a niekoniecznie, że ceny transakcyjne spadają, choć i ten scenariusz jest prawdopodobny.
Jak z koronawirusem radzi sobie australijski rynek mieszkaniowy?
- Australia
- W Australii od marca obserwujemy znaczny spadek (o ok. 70%) liczby transakcji na rynku nieruchomości (źródło).
- Co ciekawe w Australii w marcu 2020 r. mediana ceny transakcyjnej wszystkich nieruchomości wzrosła. Może to być podyktowane tym, że zawierane jest więcej transakcji związanych z nieruchomościami komercyjnymi, a mniej z mieszkalnymi.
- Jeden z szanowanych ekspertów australijskiego rynku nieruchomości przewiduje spadki cen nieruchomości związane z koronawirusem w wysokości aż 20% (źródło) i to w najbliższych 12 miesiącach.
Jakie wnioski dla Polski płyną ze zmian na zagranicznych rynkach nieruchomości?
Analizując sytuację w powyższych krajach w krótkim terminie łatwo zaobserwować znaczny spadek liczby zawieranych transakcji na rynku nieruchomości. Według mnie mamy do czynienia z dwoma niezależnie działającymi mechanizmami, które przyczyniają się do tego spadku:
- Ten prozaiczny, czyli strach przed zarażeniem oraz objęcie obywateli obowiązkowymi kwarantannami narzucanymi przez rządy wielu państw. Ciężko jest kupić lub sprzedać mieszkanie jeśli chcesz się izolować od ludzi, lub wręcz jesteś w areszcie domowym.
- Oraz ten bardziej ukryty, czyli niechęć do podejmowania ważnych życiowych decyzji w obliczu kryzysu i zwiększonej niepewności gospodarczej. Nie musisz być ekonomistą, by podświadomie czuć, że każde „wyłączenie” gospodarki bardzo źle wpłynie na ekonomię globalną i lokalną. W tym momencie nawet osoby, które nie boją się wirusa oraz nie są uziemione, zrezygnują z podejmowania ważnych decyzji.
Co to oznacza dla sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce? Krótkoterminowo, czyli w marcu i kwietniu liczba zawieranych transakcji na rynkach pierwotnym i wtórnym może być od 60 do 90% niższa niż w lutym. Dlaczego aż tyle? Głównie ze względu na agresywną kampanię antywirusową prowadzoną przez rząd Rzeczypospolitej Polskiej. Z czasem okaże się, czy podejście pełnego wyłączenia wielu gałęzi gospodarki, takich jak gastronomia czy sport i rekreacja przyniosło efekty w walce z pandemią. Niestety, nie potrzeba tak dużo czasu, by zauważyć negatywny wpływ „lockdown’u” gospodarki na portfele podatników oraz na rynek nieruchomości. Przejdźmy teraz do analizy rynku polskiego.
Jak pandemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości?
Warto zacząć od przedstawienia trzech czynników, które w zależności od czasu zamknięcia gospodarki narodowej wyrządzą największą krzywdę polskiemu rynkowi nieruchomości. Moim zdaniem będą to:
- Śmiertelność osób starszych odwrotnie proporcjonalna do długości okresu kwarantanny. Im dłużej odizolujemy ludzi od siebie, tym mniejszy odsetek zarażonych ludzi starszych umrze na COVID-19.
- Zmniejszenie opłacalności inwestycji w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy proporcjonalne do długości okresu kwarantanny. Im dłużej turystyka będzie wyłączona, tym większa szansa, że wakacji w tym roku nie będzie, a mieszkania z najmu krótkoterminowego „zaleją” rynek wynajmu długoterminowego, przygniatając ceny.
- Zwiększenie stopy bezrobocia w gospodarce narodowej proporcjonalne do długości okresu kwarantanny. Im dłużej i im większa część gospodarki będzie zamknięta, tym więcej ludzi straci pracę oraz tym więcej firm upadnie (patrz: gastronomia, turystyka i transport).
Relacja jest bardzo prosta: chociaż państwo (również wizerunkowo) powinno przede wszystkim dbać o ludzie życie, to musi to zrobić, przy okazji nie zabijając gospodarki. Z jednej strony zbyt krótki okres kwarantanny i zamknięcia lokali publicznych sprawi, że umrze zbyt wysoki odsetek (zwłaszcza starszych) obywateli kraju. Z drugiej, natomiast, zbyt długi okres „lockdown’u” będzie tragiczny w skutkach dla ekonomii. Odpowiedzialny zarówno za życia ludzkie, jak i gospodarkę rząd powinien dążyć do stanu równowagi, mając na uwadze obydwa czynniki. W kolejnych paragrafach przeczytasz o wspomnianych trzech czynnikach podaży na rynku mieszkaniowym w Polsce.
Jak wzrost śmiertelności wywołany koronawirusem wpłynie na rynek nieruchomości mieszkalnych?
Śmiertelność koronawirusa w zależności od wieku
Znalazłem dobre źródło konsolidujące dane n.t. śmiertelności koronawirusa z trzech krajów, w których wirus zrobił już niezłe spustoszenie. O ile dane z Chin możesz potraktować z przymrużeniem oka, to te włoskie podlegają całkiem niezłym standardom raportowania, więc to na nich oprę obliczenia dotyczące Polski. Zerknij na wykres, a od razu zrozumiesz dlaczego w analizie wpływu wirusa na rynek nieruchomości pod uwagę wezmę tylko ludzi powyżej 60 roku życia.
Jako kraj najbliższy geograficznie i kulturowo Polsce, a także kraj należący do Unii Europejskiej, Włochy posłużą za „dawcę danych” do dalszej analizy. Mówiąc prościej: estymując śmiertelność wirusa dla wszystkich grup wiekowych wykorzystam dotychczasowe dane z Włoch.
Liczba jednoosobowych gospodarstw domowych zamieszkałych przez ludzi w wieku 60 lat i więcej
Koronawirus to ogólnoświatowa tragedia, która dotknęła, dotyka i dotknie życia większości z nas. Powiedzmy sobie wprost: w dłuższym okresie wirus ten z pewnością doprowadzi do zwiększonej śmiertelności ogółu społeczeństwa, ale przede wszystkim ludzi w podeszłym wieku. Wybacz mi moją bezpośredniość, ale w celu estymacji wpływu pandemii na rynek mieszkaniowy w Polsce musimy dowiedzieć się ile osób w wieku powyżej 60 lat mieszka sama (w tzw. jednoosobowym gospodarstwie domowym). Niestety GUS nie raportuje takich danych, więc dokonamy jedynie ich estymacji. Weźmy teraz pod lupę piramidę wieku Polaków (stan na 2019), na której bazie wyznaczymy liczbę jednoosobowych gospodarstw domowych:
Według mojej estymacji na blisko 9,6 mln ludzi w wieku powyżej 60 lat około 2,6 mln mieszka samemu. Jak do tego doszedłem? W każdej z grup jest więcej kobiet niż mężczyzn, więc bazą do obliczeń była różnica liczby kobiet i mężczyzn dla danego przedziału wiekowego. Następnie założyłem, że z pozostałej populacji ok. 10% mieszka sama (czy to z powodu rozwodu, czy decyzji o samotnym życiu). Jest to zabawa liczbami, a nie twarde dane, ale powinno nam to pomóc w obliczeniu dodatkowej podaży mieszkań w Polsce przez wzgląd na koronawirusa.
Jakie żniwo na rynku mieszkaniowym zbierze koronawirus w zależności od jego intensywności?
W chwili, gdy piszę te słowa, we Włoszech od początku epidemii dotąd potwierdzono 100 000 zakażeń wirusem SARS-CoV-2. Choć liczba ta robi wrażenie, to statystyki dowodzą, że Włochy są jeszcze daleko do opanowania sytuacji. Prawdopodobnie do końca roku we Włoszech o wiele więcej osób zarazi się chorobą COVID-19 i prawdopodobnie będą to miliony, a nie tysiące. By przedstawić obecne sto tysięcy w perspektywie: jest to 1,6 na 1000 osób mieszkających we Włoszech, a więc jeszcze daleko temu do 1% całej populacji kraju. Przypomnę też, że piszę o zarażeniach, a nie ofiarach śmiertelnych, które są odsetkiem wszystkich zarażonych.
W tej chwili bardzo ciężko ocenić ilu osób będzie dotyczyła tragedia związana z pandemią, czyli zarażenie się COVID-19. Zakładając, że będzie to między 1%, a 100% populacji Polski, koronawirus spowoduje określoną śmiertelność wśród naszych rodaków. Ta z kolei doprowadzi do powstania określonej liczby pustostanów, które prawdopodobnie trafią z powrotem na rynek nieruchomości, dociskając strefę podaży (po ludzku: powodując spadek cen wszystkich nieruchomości).
Nawiązując do artykułu „Kiedy ceny mieszkań w Polsce zaczną spadać?„, w którym wspomniałem o tym, że w Polsce budowane jest około 200 000 lokali mieszkalnych rocznie. Przy założeniu, że jedynie 1% populacji naszego kraju zetknie się z koronawirusem, na rynku pojawi się poniżej 3 000 nowych nieruchomości mieszkalnych, co ma pomijalne znaczenie w statystyce.
Problematycznie z powodu śmiertelności zrobi się, dopiero gdy tak dużo, jak 50% lub 100% populacji Polski zostanie zakażone wirusem. W takiej sytuacji na rynek nieruchomości mieszkalnych trafi pomiędzy 150 000, a 300 000 mieszkań z rynku wtórnego, czyli podaż roczna się podwoi lub potroi. W mojej ocenie jest to scenariusz mało prawdopodobny, gdyż historia choroby COVID-19 wykazuje, że zwykle udaje się ją powstrzymać na wiele przed zarażeniem 1% wszystkich mieszkańców dowolnego kraju. Z drugiej strony jedynym krajem, który „melduje” wygraną walkę z wirusem są Chiny, z których informacje bywają co najmniej mało wiarygodne.
Polub moją stronę na Facebooku!
Znajdziesz tam mnóstwo przydatnych informacji o finansach i inwestowaniu
Jak pandemia COVID-19 wpłynie na opłacalność wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Polsce?
Nie sposób odpowiedzieć na pytanie jak pandemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości bez analizy wpływu wirusa na ich wynajem. Niestety, w tym podrozdziale brakuje danych, by narysować jakiekolwiek wartościowe wykresy. Zamiast tego zestawię jedynie swoje obserwacje, niekiedy czysto empiryczne na temat rynku wynajmu krótko- i długoterminowego w Polsce.
Jak pandemia COVID-19 wpłynie na opłacalność wynajmu krótkoterminowego nieruchomości mieszkalnych?
- Według raportu o sytuacji rynku nieruchomości w Polsce przygotowanego przez NBP aż 42% mieszkań kupionych w III kwartale 2019 r. zostało nabytych inwestycyjnie/na wynajem.
- Oficjalnie Polska zamknęła granice do 13 kwietnia (stan na 29-03-2020), choć prawdopodobnie ta restrykcja przedłuży się przynajmniej do 1 maja, jeśli nie do 1 lipca czy nawet 1 sierpnia 2020 roku.
- Nawet jeśli Polska otworzy granice przed wakacjami (powiedzmy 1 czerwca), a sytuacja związana z koronawirusem się uspokoi, ludzie będą mniej chętnie wyjeżdżać na wakacje, zwłaszcza do krajów europejskich. Oznacza to, że niezależnie od rozwoju sytuacji i decyzji rządu wynajmujący mieszkania krótkoterminowo (na przykład przez Booking czy Airbnb) prawdopodobnie mogą pozostałą część roku 2020 spisać na straty.
Co to oznacza dla wynajmujących mieszkania „na nocki”? Jedną z dwóch rzeczy. Zaakceptowanie (w najlepszym wypadku) kilkumiesięcznego przestoju w biznesie albo „zasilenie” swoimi mieszkaniami rynku wynajmu długoterminowego.
Jak koronawirus wpłynie na rynek wynajmu długoterminowego?
Rynek najmu długoterminowego zostanie uderzony przez koronawirusa zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio, ale w stopniu mniej drastycznym od rynku najmu krótkoterminowego. Oto jak pandemia SARS-CoV-2 może uderzyć w rynek wynajmu długoterminowego:
- Pośrednio, czyli wprowadzając na rynek setki mieszkań z rynku krótkoterminowego i prawdopodobnie powodując nadpodaż mieszkań przynajmniej w okresie wakacyjnym 2020 r.
- Bezpośrednio, czyli przez rezygnacje z umów osób, które straciły pracę lub przerwały naukę. Skoro większość uniwersytetów odwołała zajęcia przynajmniej na miesiąc, to studenci mogą równie dobrze wrócić do swoich rodzimych miejscowości i tam studiować online. Dołożą się do tego także osoby, które stracą pracę, a których nie będzie już stać na wynajem mieszkania i wrócą do swoich rodzin (zwykle rodziców), by zredukować koszty życia. Obydwie grupy spowodują jeszcze większą nadpodaż na rynku najmu długoterminowego, w efekcie zbijając cenę wynajmu metra kwadratowego w większości miast w Polsce.
Pamiętaj, że niższa rentowność wynajmu mieszkania bezpośrednio wpłynie na spłacalność kredytów hipotecznych, zwłaszcza inwestorów, którzy zakupili ostatnio 4 lub więcej mieszkań w ten sposób. Niższa stopa zwrotu z inwestycji w wynajem spowodowana pandemią koronawirusa może sama w sobie pociągnąć ceny nieruchomości mieszkalnych w Polsce o kilka procent w dół. Niemniej, według mnie, największy wpływ na ceny nieruchomości mieszkalnych może mieć bezrobocie, o którego wzroście przeczytasz w kolejnych paragrafach.
Czy inwestorzy profesjonalni (4 i więcej mieszkań, wszystkie finansowane kredytami hipotecznymi) stracą środki na ich spłatę?
Wyobraź sobie sytuacje, gdy turystyka przez następne 6 miesięcy (od 1 kwietnia 2020 do 1 września) zupełnie nie działa. Na Booking oraz Airbnb są jedynie oferty hoteli i to w bardzo promocyjnych cenach, bo i tak nie ma chętnych na przyjazd do Gdańska, Krakowa czy Warszawy. Inwestorzy w mieszkania na wynajem mogą się wtedy znaleźć w problematycznej sytuacji. Poniżej bardzo uproszczone obliczenia (nie zawierają wielu dodatkowych kosztów wynajmu krótkoterminowego!) z porównaniem normalnych przychodów i kosztów rocznych, a tych z czasów koronawirusa:
Brak sezonu wakacyjnego w roku 2020 może spowodować utratę płynności inwestorów mieszkaniowych, którzy nie zakładali sytuacji, w której wynajmu krótkoterminowego nie będzie dłużej niż miesiąc. Oczywiście Ci bardziej przewidujący zaopatrzyli się w zapasy gotówki i „okopali” na taką ewentualność, ale z pewnością nie będą to wszyscy inwestorzy. Możliwością wyjścia z tej sytuacji jest spieniężenie 1-2 mieszkań i spłacenie lub przeniesienie kredytu na nowego nabywcę, aby odblokować część swojej gotówki i terminowo pokrywać resztę zobowiązań.
Jak więc koronawirus może wpłynąć na rynek wynajmu, a szczególnie na tych, którzy inwestują w mieszkania na wynajem profesjonalnie? Być może zmusi niektórych z nich do sprzedaży mieszkania, ale na (obecnie) około 1,3 mln kredytów hipotecznych na nieruchomość mieszkalną (źródło) na rynek wróci maksymalnie 30 000 – 100 000 mieszkań i to w okresie 6-12 miesięcy. Uważam zatem, że rynek nieruchomości mieszkalnych nie przesyci się przez nieostrożnych inwestorów, a przynajmniej nie w 2020 r.
Obserwuj mnie na Twitterze:
Subskrybuj mój kanał YouTube:
Jak wzrost bezrobocia wpłynie na ceny nieruchomości w Polsce?
Jak podaje GUS, pod koniec lutego 2020 r. stopa bezrobocia w Polsce wynosiła 5,5%. Oznacza to, że na około 16,74 mln aktywnych zawodowo Polaków jedynie 0,92 mln z nich nie miało pracy. Można wziąć za pewnik, że gdy 24 kwietnia 2020 r. GUS poda dane za marzec, zobaczymy liczbę wyższą niż 5,5%. Więcej o wpływie na ekonomię naszego kraju przeczytasz w artykule „Co pandemia COVID-19 oznacza dla polskiej gospodarki?„. Dlaczego moim zdaniem wzrost bezrobocia wpłynie negatywnie na ceny domów i mieszkań?
- Niektórzy obecnie spłacający kredyty stracą pracę, a w konsekwencji możliwość spłacania kredytów hipotecznych, a ich mieszkania zostaną zlicytowane i sprzedane przez banki.
- Ci, którzy planowali wziąć kredyt hipoteczny, wstrzymają się z podjęciem decyzji. W niestabilnych czasach prawie nikt nie podejmie tak kluczowej decyzji, jak zakup nieruchomości.
Skala wpływu na rynek mieszkaniowy będzie zależała bezpośrednio od nominalnego wzrostu stopy bezrobocia. Czytając inne artykuły (a są ich setki) o wpływie koronawirusa na rynek nieruchomości w Polsce zauważyłem, że wszyscy eksperci wspominają, że zjawisko takie zaistnieje, ale obawiają się go oszacować. Spróbujmy więc pójść o krok dalej i wspólnie dokonać takiej prognozy.
Struktura zatrudnienia w Polsce z podziałem na gałęzie gospodarki
Na podstawie Rocznika Statystycznego Pracy na 2019 w grudniu 2018 roku w Polsce pracowało niecałe 16 mln ludzi. Oczywiste jest, że niektóre branże przejdą przez kryzys koronawirusa prawie suchą stopą, a inne zostaną przez niego bardzo mocno dotknięte. Spróbujmy dociec, które gałęzie gospodarki „oberwą” najmocniej. Zacznijmy od odpowiedzi na pytanie „w jakich branżach pracowali pod koniec 2018 r. Polacy?” wraz z liczbą pracowników w każdej z nich:
Trzy największe sektory, które dominują resztę gospodarki (same odpowiadają prawie za 50% zatrudnienia) to przemysł, rolnictwo i handel, z których handel jest zdecydowanie najbardziej narażony na negatywne skutki tej pandemii. Pozostałe gałęzie gospodarki, które masowo zredukują etaty to: gastronomia, kultura i transport, przy czym ten ostatni jedynie częściowo. Zastanawiając się jaki wpływ pandemia koronawirusa może mieć na bezrobocie nie sposób nic ustalić bez zejścia o jeden poziom szczegółowości niżej. Sprawdźmy teraz jakie rodzaje umów między pracodawcą a pracownikiem dominują w poszczególnych gałęziach gospodarki.
Struktura zatrudnienia w Polsce uwzględniając rodzaj umowy
Choć najbezpieczniejszą umową z punktu widzenia pracownika jest w Polsce umowa o pracę na czas nieokreślony to i ją można w uzasadnionych przypadkach zerwać. Istnieją rodzaje umów, które można przerwać o wiele łatwiej niż UoP, a ich skonsolidowaną liczbę zaznaczyłem jasnym kolorem na poniższym wykresie:
Branże najbardziej stabilne jeśli chodzi o liczbę umów o pracę na czas nieokreślony to przemysł, finanse, górnictwo, zaopatrywanie w wodę i energię, edukacja oraz cała reszta budżetówki. Na drugim biegunie znajdziesz te najmniej stabilne, czyli rolnictwo, handel, budownictwo, transport, gastronomia oraz pozostałe usługi. Sumarycznie w branżach tych na umowach łatwiejszych do zerwania od UoP pracuje aż 4 mln Polaków.
Czy to oznacza, że w ciągu miesiąca lub dwóch na rynek wróci 4 mln naszych rodaków? Oczywiście nie, gdyż nie wszystkie firmy zawieszą lub zamkną działalność, a jedynie ich część. Dużo zależy od bardzo mocno promowanej przez rząd „tarczy antykryzysowej”, do której opozycja proponuje poprawki w chwili, gdy piszę ten tekst. W mojej ocenie taka tarcza pomoże tylko nielicznym, a w krótkim terminie (marzec-kwiecień 2020 r.) zobaczymy przynajmniej 1 mln nowych bezrobotnych. W takim scenariuszu stopa bezrobocia wzrosłaby w ciągu miesiąca z 5,5 do ponad 10 procent.
Co dla rynku nieruchomości oznacza nagły wzrost bezrobocia spowodowany koronawirusem?
W tym momencie warto by zrobić małą analizę wrażliwości dla różnych wariantów rozwoju sytuacji. Mam nadzieję, że wybaczysz mi brak pokrycia liczb z tabelki „twardymi danymi”, gdyż podobna sytuacja nigdy nie wystąpiła w czasach nowoczesnej Polski. W tabeli przedstawiam wzrost bezrobocia oraz potencjalną liczbę mieszkań, które trafią na rynek (niespłacanych hipotek) w zależności od czasu trwania zamknięcia gospodarki naszego kraju:
| Okres zamknięcia gospodarki | nowa stopa bezrobocia | liczba mieszkań, które trafią na rynek (niespłacanych hipotek) |
|---|---|---|
| 30 dni | 8% | 30 000 – 45 000 |
| 60 dni | 11% | 60 000 – 80 000 |
| 90 dni | 13% | 90 000 – 110 000 |
| 120 dni | 15% | 120 000 – 150 000 |
| 150 dni | 17% | 160 000 – 200 000 |
Wszystkich hipotek na zakup mieszkań było w grudniu 2019 r. około 1,3 mln (źródło). Powyższa tabela to próba dokonania szacunku liczby nowych mieszkań, które pojawią się na rynku jako bezpośredni efekt nadchodzących zwolnień. Zauważ jak liniowa jest to zależność oraz jak wysokie są to liczby w porównaniu do tych, które wynikają ze śmiertelności wirusa. W tym momencie można wysnuć tezę, że to nie śmiertelność choroby COVID-19, a przestój w gospodarce i związany z nim nadchodzący kryzys wpłyną najgorzej na rynek mieszkaniowy.
Czy ceny nieruchomości spadną przez pandemię koronawirusa?
Jak wspomniałem na początku, jest to tekst mocno spekulacyjny i tylko częściowo bazujący na danych. Wszystko rozstrzygnie się w ciągu najbliższych 6 miesięcy, a głównym graczem jest rząd RP oraz… sam wirus. W przypadku, gdyby udało się opanować rozprzestrzenianie wirusa i otworzyć gospodarkę z powrotem już 1 maja 2020 wpływ tej pandemii na polski rynek nieruchomości byłby znikomy. Pojawiłoby się na rynku pomiędzy 50 000, a 100 000 dodatkowych mieszkań, co mogłoby zbyć ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym najwyżej o kilka procent i to jedynie tymczasowo
Jeżeli natomiast epidemia wyrwie się spod kontroli, a rząd RP zareaguje panicznie, przedłużając obowiązkowe kwarantanny do kilku miesięcy, ceny na rynku mieszkaniowym mogą się cofnąć o kilka lat. Jeśli gospodarka będzie zamknięta do 1 lipca lub 1 sierpnia wpływ koronawirusa na polski rynek mieszkaniowy może być o wiele większy. Jak duży? Na rynku pojawiłoby się pomiędzy 200 000, a 500 000 dodatkowych mieszkań, co zupełnie zalałoby stronę podażową rynku i doprowadziło do wysokiego spadku średniej ceny ofertowej mieszkania i domu w Polsce. Taki spadek mógłby wynosić nawet między 15%, a 25% oraz wywołać odwrócenie trendu zmian cen nieruchomości, które potrwałoby nawet kilka lat.
Prawdę mówiąc wątpię, że to drugie się wydarzy, a jeśli tak, to będziemy mieli wtedy o wiele większe problemy niż spadek cen nieruchomości.
Podsumowanie
Mam nadzieję, że dobrze Ci się czytało ten mocno kreatywny wpis, gdzie kilkukrotnie bawiłem się danymi, za co przepraszam miłośników „twardej statystyki” oraz ekonomistów. Do napisania tego tekstu zmotywowali mnie eksperci rynku mieszkaniowego, którzy na swoich blogach oraz w wywiadach przewidują dalszy wzrost, stagnację lub maksymalnie 2-3% spadek cen mieszkań na przełomie 2020/2021. Według mnie tak neutralny scenariusz przytrafiłby się, tylko jeśli koronawirus przeszedłby przez Polskę w ciągu miesiąca, a 15 kwietnia wszyscy rodacy wróciliby do pracy i na studia. Czy tak się stanie, okaże się już niedługo, jednak warto być przygotowanym na każdą ewentualność.
Niewiadome to jak zwykle migracje ludności, demografia oraz trendy migracyjne między miastami. Pamiętajmy też o tym, że ceny w małych miastach mogą zacząć spadać, a w wielkich miastach wojewódzkich dalej rosnąć w najlepsze.
Zapisz się do mojego newslettera:
